الحفاظ على عبء مالك المسكن الواحد المأهول بالسكان وفحص تقييد الخصومات للعقارات فائقة السعر
استبعاد مشترو العقارات القائمة من دعم سداد الأقساط النهائية وتحديد حد لتخفيف نسبة التمويل إلى القيمة العقارية
![الرئيس لي جاي-ميونغ يلقي كلمة في منتدى حوار وطني حول السياسة العقارية عُقد في مقر محطة كي بي إس التابعة بمنطقة يويدو في سيول يوم 23 يوليو. [الصورة=وكالة يونهاب]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/02/20260802140826981871.jpg)
تكتسب التدابير العقارية اللاحقة للحكومة ملامح استراتيجية دقيقة التمايز بدلاً من التشديد أو التيسير الشامل. يركز النهج على زيادة الأعباء المالية على العقارات فائقة السعر والخالية من السكان من خلال النظر ليس فقط إلى عدد الوحدات السكنية بل أيضاً إلى سعرها وما إذا كانت مأهولة بالسكان، بينما يحافظ التمويل على تنظيم إجمالي القروض ويفتح مجالاً محدوداً لقروض السداد النهائي لبعض الشقق الجديدة القريبة من الاستلام.
وفقاً للسلطات المعنية في الثاني من أغسطس، يُتوقع أن تُعلن خطط إصلاح النظام الضريبي من وزارة المالية والاقتصاد وتدابير تكميلية للتمويل العقاري والإمدادات من لجنة الخدمات المالية ووزارة الأراضي والنقل والبنية التحتية على مراحل زمنية مختلفة. قد يتم الكشف عن التدابير المالية والإمدادية في منتصف أغسطس على أقرب تقدير بعد الإعلان عن خطة الإصلاح الضريبي.
العنصر الأساسي في الإصلاح الضريبي هو تطوير معايير الضرائب من التركيز على "كم عدد العقارات المملوكة" إلى "ما قيمة وغرض العقار المملوك". يجري فحص خيار الحفاظ على أعباء الضريبة العقارية الشاملة وضريبة الأرباح الرأسمالية على مستواها الحالي أو تخفيضها للمالكين الوحيدين للعقارات ذات الأسعار المعتدلة والمأهولة بالسكان، بينما يتم بحث زيادة الأعباء على مالكي العقار الواحد فائق السعر والخالي من السكان وأصحاب العقارات المتعددة.
في منتدى الحوار الوطني حول السياسة العقارية المعقود في السابع والعشرين من يوليو، تم اقتراح فرض حد أقصى على الخصم من الضريبة العقارية الشاملة لمالكي العقار الواحد فائق السعر وتغيير الخصم الضريبي لمالكي العقار الواحد الخالي من السكان ليركز على الإقامة الفعلية بدلاً من مجرد الملكية. كما جرى النقاش حول تعديل الخصم الأساسي ونسبة القيمة السوقية العادلة والمعدلات الضريبية لأصحاب العقارات المتعددة بطريقة متدرجة. غير أن ذلك في مرحلة الاقتراح من قبل الخبراء ولم يتم التأكد من المعايير والمعدلات المحددة.
قد يشهد خصم الاحتفاظ طويل الأجل للأرباح الرأسمالية أيضاً تعديلات تركز على الإقامة الفعلية. بموجب النظام الحالي، يمكن لمالك عقار واحد من فئة واحدة أن يتلقى خصماً يصل إلى 40 في المئة من الأرباح الرأسمالية بناءً على مدة الاحتفاظ، حتى لو لم يقيم فعلياً في العقار. عند دمج خصم فترة الإقامة، يصل معدل الخصم الإجمالي إلى 80 في المئة كحد أقصى.
تدرس الحكومة خيار تقليل أو إلغاء الخصم على فترة الاحتفاظ البسيطة بالعقار مع زيادة نسبة خصم فترة الإقامة الفعلية. غير أن الخيار الأكثر رجحاناً هو تطوير النظام على مراحل مركزاً على العقارات فائقة السعر والخالية من السكان بدلاً من العقارات الرخيصة والمتوسطة السعر لتجنب ارتفاع الأعباء الضريبية فجأة.
من المتوقع أن تحافظ السياسة المالية على موقف أكثر تحفظاً من السياسة الضريبية. تعد السلطات المالية بخطة لدعم المشترين بالحق من شقق جديدة غير قادرين على الحصول على قروض السداد النهائي بسبب إدارة إجمالي قروض الأسرة المعيشية من قبل البنوك، لكنها تخطط على عدم إدراج قروض السداد النهائي لمشتري العقارات القائمة ضمن الفئات المستفيدة.
تركز الفئات المستفيدة على المشترين بالحق الذين أبرموا عقود الحجز قبل تدابير يونيو 27 من العام الماضي، عندما تم تشديد القيود التنظيمية بشكل جدي، وهم يستعدون حالياً للاستلام. ترى السلطات المالية أنه من الصعب معاملة المشترين بالحق الذين تقدموا قبل التنظيم وأمضوا سنوات في الانتظار والمشترين الذين أبرموا عقود شراء عقارات قائمة مع إدراكهم للتنظيم بنفس الطريقة.
طلبت السلطات المالية في الثامن والعشرين من يوليو من خمس بنوك رئيسية هي البنك الوطني كي بي آي وبنك شينهان وبنك هانا وبنك وري وبنك إن إتش للزراعة والسمات تسهيل تنفيذ قروض السداد النهائي بدون عوائق للمشترين الحقيقيين في الشقق الجديدة القريبة من الاستلام. يجري تنفيذ قروض السداد النهائي الجماعية في بعض المجمعات الجديدة وفقاً للحكم الذاتي للبنوك. قال أحد مسؤولي السلطات المالية "يجب أن يتم توفير السداد النهائي بسلاسة لتمكين استلام الشقق الجديدة".
من جهة أخرى، رسمت السلطات خطاً احمر ضد خطة رفع نسبة التمويل إلى القيمة العقارية بشكل موحد للشباب والأزواج الجدد ومشتري المسكن الأول لأول مرة. السبب هو أنه في ظل نقص الإمدادات، قد يؤدي توسيع حدود القروض إلى نقل الأموال الإضافية إلى أسعار العقارات وإعادة تحفيز الطلب على الشراء.
يعتبر انتشار التوقعات بارتفاع أسعار العقارات أيضاً عاملاً يصعّب تخفيف قيود الإقراض. بلغ مؤشر التوقعات لأسعار العقارات في يوليو الذي أعلنت عنه البنك المركزي الكوري 127 نقطة، ارتفاعاً بسبع نقاط عن الشهر السابق وهو أعلى مستوى منذ سبتمبر 2021. هذا يعني أن عدد المستهلكين الذين يتوقعون ارتفاع أسعار العقارات في السنة القادمة قد ازداد بشكل كبير.
معدل نمو القروض العائلية الذي يجب على البنوك إدارته هذا العام محدد بـ 1.5 في المئة. كلما زاد حجم دعم قروض السداد النهائي للشقق الجديدة، كلما زاد احتمال حدوث تأثير بالون يقلل من خلاله البنوك القروض العقارية الأخرى والقروض الائتمانية. تعمل السلطات المالية حالياً على تقدير طلب قروض السداد النهائي في النصف الثاني من العام والزيادة الصافية المتوقعة في القروض العائلية نتيجة لذلك.
تدرس الحكومة أيضاً خيار توسيع التمويل من جانب العرض بدلاً من توسيع نطاق تمويل شراء العقارات للمستهلكين. تتمثل الطريقة في زيادة نطاق الضمانات العامة للتمويل بالمشاريع في قطاع العقارات غير السكنية وأعمال الإسكان الإيجاري لدعم البدء والإمدادات. الفكرة هي أنه من الأفضل توفير التمويل لمقاولي المشاريع لبناء العقارات بدلاً من إقراض المزيد من الأفراد لشراء العقارات، حيث يمكن أن يقلل ذلك من تحفيز أسعار العقارات.
قال أحد المسؤولين في القطاع العقاري "ستكون تدابير الحكومة قائمة على تمييز نطاقات الدعم والتنظيم بناءً على تقسيم الضرائب والتمويل إلى معايير تفصيلية تأخذ في الاعتبار ما إذا كان العقار مأهولاً بالسكان أم لا وسعر العقار من جهة، ونقطة العقد والتأثير الفعلي للإمدادات من جهة أخرى. ستكون الهياكل حول حماية مالكي المسكن الواحد المأهول بالسكان من الفئة المتوسطة والمنخفضة بينما يتم زيادة الأعباء الضريبية على العقارات فائقة السعر والخالية من السكان، ودعم استلام الشقق الجديدة مع حجب تخفيف قيود الإقراض التي قد تحفز طلب شراء العقارات القائمة".
غير أنه كلما تم تفصيل معايير السياسة، كلما زالت نقاشات الإنصاف حول المشترين الحقيقيين الموجودين على الحدود بين الفئات. تبرز قضايا حول كيفية التمييز بين مالكي العقار الواحد غير القادرين مؤقتاً على الإقامة فيه بسبب العمل أو تعليم الأطفال، وعما إذا كان من الصحيح التعامل مع مشتري العقارات القائمة الخاليين من العقارات بشكل مختلف عن المشترين بالحق.
قال البروفيسور كانغ سونغ-هون من قسم دراسات السياسة بجامعة هانيانغ "من المهم تحقيق إجماع اجتماعي من خلال نقاشات متنوعة حول معيار تحديد العقارات فائقة السعر".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.