انخفاض التصاريح الوطنية بنسبة 10.6% وبدء البناء في سيول بنسبة 10.7%
تحويل الاستخدام والتنسيق مع الحكومات المحلية محوري للمناطق الحضرية
يجب معالجة التمويل والضمانات للعقارات غير السكنية وحماية المستأجرين معاً
![لافتات مكاتب وسطاء عقاريين معلقة بجانب بعضها على طول زقاق حضري مكتظ بالفيلات والعمارات السكنية متعددة الطوابق. [الصورة=قاعدة بيانات أجو الاقتصادية]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/04/20260804150108918307.jpg)
في خضم سعي الحكومة لوضع خطط إمداد سكنية لاحقة، برزت المناطق الحضرية الخاملة والعقارات غير السكنية مثل الفيلات والمكاتب السكنية كأوراق قوية في استراتيجيتها. ويكمن التصور وراء ذلك في تأمين مناطق يمكن توفيرها بسرعة نسبية من داخل الحضر، مقابل الأراضي الجديدة التي تستغرق وقتاً طويلاً قبل الإشغال، مع إعادة إطلاق المشاريع السكنية المتوقفة من العقارات غير السكنية.
طبقاً لوزارة الأراضي والنقل والبنية التحتية والقطاع الخاص في 4 أغسطس، ستُعلن خطط الإمداد اللاحقة المتعلقة بمراجعة النظام الضريبي في منتصف الشهر الجاري في أقرب وقت. تتضمن هذه الخطط الجديدة تحويل مناطق الصناعات الخفيفة والأراضي غير السكنية إلى أغراض سكنية، وتطوير المواقع المحررة من المرافق العامة، وإعادة تطوير المباني الحكومية القديمة بشكل متكامل.
تتمتع المناطق الحضرية الخاملة بميزات تشمل العبء الأقل في الاستحواذ على الأراضي والقدرة على الاستفادة من البنية التحتية الحالية للمواصلات والمرافق السكنية. بيد أن تغيير الاستخدام والمساهمات العامة والعبء المتعلق بالمرافق الأساسية كالمدارس والطرق بالإضافة إلى معارضة الحكومات المحلية والسكان قد تبطئ وتيرة المشاريع. وقد حدثت سابقاً تأخيرات في مشاريع أعلنت كمواقع إمداد حكومية، مثل ملعب تايريونغ للغولف ومنطقة يونغسان، بسبب مشاكل المواصلات والبيئة.
المعضلة الحقيقية هي عدم الاقتصار على الإعلان عن خطط الإمداد، بل ربطها بالبدء الفعلي للبناء. وفقاً لوزارة الأراضي والنقل والبنية التحتية، شهد التصريح بالمشاريع السكنية في الفترة من يناير إلى مايو من هذا العام 98694 وحدة سكنية في جميع أنحاء البلاد، بانخفاض قدره 10.6 بالمئة عن نفس الفترة من العام السابق. وفي حين ارتفع بدء البناء بنسبة 27.0 بالمئة إلى 94367 وحدة، انخفض في سيول—حيث يتركز الطلب الأساسي—بمقدار 10.7 بالمئة ليصل إلى 9630 وحدة.
كانت الحكومة قد أعلنت سابقاً عن خطة لبدء بناء 1.35 مليون وحدة سكنية في منطقة العاصمة بحلول عام 2030، مع توفير 600000 وحدة من خلال الاستفادة من المناطق الخاملة والمباني الحكومية القديمة. غير أن الكثير من هذه الكميات مجدول لها أن تبدأ بعد عام 2027، مما يحد من قدرتها على تهدئة القلق الفوري من نقص المعروض السكني.
يرى البعض ضرورة توفير حوافز مالية لتشجيع الحكومات المحلية على المشاركة الفعالة في إمداد السكن. وتتمثل هذه الآلية في الانتقال من أسلوب الحكومة المركزية في مجرد تحديد المواقع والإعلان عنها، إلى أسلوب يقدم توسعاً في صناديق الإسكان والتنمية الحضرية ودعم المرافق النقلية عند قيام الحكومات المحلية بحل مشاكل التصاريح والمرافق الأساسية.
أشار إي أون-هيونغ، باحث أول في مؤسسة كوريا لأبحاث سياسات البناء، إلى أن "المناطق الخاملة التي تستطيع الجهات العامة الاستفادة منها محدودة، وبالتالي فإن الإمداد السكني القائم على المناطق الخاملة يصعب أن يستمر لفترات طويلة".
يُعتبر تطبيع الإمداد من العقارات غير السكنية حلاً يمكن أن يحقق نتائج في فترات زمنية أقصر مقارنة بالمناطق الخاملة. تتميز الفيلات والوحدات السكنية الحضرية الصغيرة والمكاتب السكنية بفترات تنفيذ أقصر من المشاريع الكبرى وإعادة التطوير، وقد امتصت الطلب على الإيجارات من فئات السكان الشباب والأزواج الجدد والعائلات الفردية والثنائية. بيد أن الطلب من المستأجرين انخفض منذ حوادث احتيال الإيجارات طويلة الأجل، وتزامن ذلك مع ارتفاع تكاليف البناء وسوء إدارة تمويل المشاريع وتشديد معايير التأمين على الودائع.
قالت شين بو-يون، أستاذة في قسم دمج العقارات والذكاء الاصطناعي بجامعة سيجونغ: "الفيلا هي أصول يصعب تحقيق الأرباح منها من خلال الاستثمار قصير الأجل ما لم تظهر فرص إعادة تطوير، وبما أن الكثير من المالكين خاصة فئة المتقاعدين يديرونها بهدف تحقيق دخل إيجاري شهري، فيجب منح حوافز ضريبية لمواءمة العرض والطلب".
يشير المحللون أيضاً إلى ضرورة إحداث تغييرات سياسية شاملة تتعلق بإحصاء المساكن والقيود على السكن الفعلي. فحتى لو توفرت التمويل للبناة، فإن نقص المشترين الذين قد يشترون الوحدات والإيجار في السوق الإيجارية قد يعرقل جدوى المشروع من الناحية التجارية.
ذكر سيو جين-هيونغ، أستاذ القانون العقاري والعدالة بجامعة كوانغون: "حتى إذا تم رفع حظر المناطق الخضراء، فإن الوصول الفعلي إلى الإمداد السكني يستغرق 7 إلى 8 سنوات، لذا فإن مجرد الإعلان عن خطط إمداد دون الحفاظ على التزام السكن الفعلي وسياسة وحدة سكنية واحدة لكل أسرة لن يؤدي واقعياً إلى زيادة الإمداد".
أضاف: "يجب أن تحدث تغييرات سياسية مثل استثناء العقارات غير السكنية التي تستوفي شروطاً معينة من إحصاء المساكن، وذلك لإحياء الطلب على الشراء والإيجار".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.