نحو 13,500 وحدة سكنية ستنهي فترات الإيجار الإلزامية في النصف الثاني من هذا العام
تركز العروض في المناطق التي شهدت انخفاضاً حاداً في عقود الإيجار طويل الأجل مثل نوون ودونغ دايمون
مخاوف من انسحاب العقارات السكنية منخفضة التكلفة من السوق مع تحديد موعد نهائي للبيع
![منظر عام للمدينة من حي كانغنام في سيول. 2023.11.30 [الصورة=المراسل يو ديه-غيل dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/06/20260806152013823110.jpg)
عقب إعلان الحكومة خطة إصلاح النظام الضريبي، بدأ مشغلو العقارات المسجلة في سيول، لا سيما في المناطق المكتظة بالعقارات السكنية منخفضة ومتوسطة التكلفة، بتجميع عروض الإيجار والتأجير الشهري والنظر في البيع. يشير المحللون إلى أن تركز العروض في مناطق مثل نوون وينغديونغبو وسيونغدونغ ودونغ دايمون، حيث شهدت حالياً انخفاضاً حاداً في عقود الإيجار طويل الأجل، قد يزيد من عدم استقرار سوق الإيجار والتأجير.
أظهرت تحليلات أجرتها وكالة أخبار (أجو إيكونوميك) لبيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل حتى نهاية يونيو، أن إجمالي عدد العقارات السكنية الخاصة المسجلة في سيول -سواء كانت عقارات إيجار قصيرة الأجل لمدة أربع سنوات أو عقارات إيجار عامة طويلة الأجل لمدة ثماني سنوات أو شبه عامة- بلغ 30,354 وحدة سكنية.
بناءً على إضافة بسيطة لفترات الإيجار الإلزامية التي تبدأ من تاريخ بدء الالتزام بالإيجار، يُتوقع أن تنهي حوالي 13,500 وحدة سكنية فترات الإيجار الإلزامية في النصف الثاني من هذا العام. وبالإضافة إلى ذلك، يُتوقع أن تنهي حوالي 7,480 وحدة سكنية في عام 2027 وحوالي 6,270 وحدة في عام 2028 فترات الإيجار الإلزامية أيضاً.
يتمحور جوهر خطة إصلاح النظام الضريبي حول تحديد موعد نهائي للبيع لمزايا ضريبة التحويل في عقارات الإيجار المسجلة وإلغاؤها بشكل تدريجي. بالنسبة للعقارات التي انتهت بالفعل فترات الإيجار الإلزامية فيها، يجب بيعها بحلول نهاية عام 2027 للحفاظ على المزايا الموجودة مثل استبعاد الضرائب الإضافية على ضريبة التحويل والخصم الخاص بالحيازة الطويلة الأجل بنسبة 50%. وفي عام 2028، سيتم تطبيق نصف معدل الضريبة الإضافية وسيتم تخفيض معدل الخصم إلى 30%، بينما ستختفي كلا المزايا بالكامل اعتباراً من عام 2029.
بالنسبة للعقارات التي لا تزال ملتزمة بالإيجار الإلزامي اعتباراً من 1 يناير 2027، يجب بيعها في غضون عام واحد بعد انتهاء الفترة للحفاظ على المزايا الموجودة. في النظام الحالي، كان بإمكان مشغلي العقارات المسجلة الاستمرار في الاستفادة من مزايا ضريبة التحويل دون حد زمني للبيع حتى بعد انقطاع التسجيل التلقائي، مما سمح لهم بمواصلة تأجير الممتلكات. من الآن فصاعداً، كلما تأخر البيع، زادت العبء الضريبي، وقد تزداد الحالات التي يترك فيها مشغلو العقارات الممتلكات فارغة للبيع بدلاً من إبرام عقد إيجار جديد لمدة سنتين.
من حيث التوزيع الجغرافي، كان حي نوون يتصدر بـ 3,469 وحدة سكنية مسجلة في سيول. تلاه حي ينغديونغبو بـ 1,877 وحدة، وسيونغدونغ بـ 1,381 وحدة، ودونغ دايمون بـ 1,279 وحدة، وكوروو بـ 990 وحدة، وسيونغبوك بـ 938 وحدة، وكوانگاك بـ 893 وحدة، وتوبونغ بـ 872 وحدة، وجونغرانغ بـ 785 وحدة.
ومع ذلك، تكمن المشكلة في أن عروض الإيجار طويل الأجل تنخفض بسرعة بالفعل في هذه المناطق. وفقاً لمنصة البيانات الضخمة للعقارات (أسيل)، انخفضت عروض الإيجار طويل الأجل لشقق جونغرانغ في السنة الماضية من 386 عرضاً إلى 76 عرضاً، بانخفاض بنسبة 80.4%. كما انخفضت عروض دونغ دايمون من 1,039 إلى 359 عرضاً، بانخفاض بنسبة 65.5%. وشهدت أحياء توبونغ ونوون انخفاضات بنسبة 64.5% و62.1% على التوالي، بينما ظهرت اتجاهات انخفاض ملحوظة أيضاً في كوروو (-59.9%) وكوانگاك (-58.5%) وسيونغدونغ (-48.9%) وسيونغبوك (-47.3%) وينغديونغبو (-41.1%).
كما بدأت استشارات البيع من قبل مشغلي العقارات في الظهور في الميدان أيضاً. في مجمع راميان ويفيه في حي تابشيري بدونغ دايمون في سيول، هناك 51 وحدة سكنية مسجلة كعقارات إيجار عامة طويلة الأجل لمدة ثماني سنوات اعتباراً من نهاية يونيو. من بينها، يُتوقع أن تنهي 30 وحدة فترة الإيجار الإلزامية في النصف الثاني من هذا العام، و13 وحدة في عام 2027، و8 وحدات في عام 2028.
قال مسؤول في مكتب وساطة عقارية مجاور: "بدأ مشغلو العقارات الذين كانوا يؤجرون عقارات بموجب عقود إيجار طويل الأجل أو تأجير شهري مع الاستفادة من المزايا الضريبية بالتفكير في البيع بعد انتهاء فترة الإيجار الإلزامية. بعد الإعلان مباشرة، تحول عقار واحد فعلاً إلى معاملة بيع وشراء، وعاجل مشغل آخر يملك عقارين معالجة التخلص منهما.ـ"
عقارات الإيجار المسجلة تخضع لقيود على معدل زيادة الإيجار بحد أقصى 5% سنوياً، وبالتالي فإن الممتلكات التي تم تجديد عقودها لفترات طويلة غالباً ما يكون إيجارها أقل من أسعار السوق المحيطة. قال مسؤول آخر في مكتب وساطة عقارية داخل المجمع: "الممتلكات التي تم تحويلها من تأجير شهري إلى معاملات بيع وشراء كانت عقارات بإيجار منخفض جداً نتيجة لتجديدات متعددة للعقود. إذا تحولت عقارات مشغلي العقارات إلى معاملات بيع وشراء، فقد تنخفض عروض الإيجار والتأجير الشهري الرخيصة أولاً."
قال نام هيوك-وو، مدير معهد الأبحاث العقارية في بنك ووري: "إذا اختار حائلو العقارات غير المأهولة بالسكان الإقامة الفعلية من أجل تجنب الضرائب، فإن العقارات المأجورة الموجودة قد تتحول إلى استخدام للإقامة الفعلية، مما قد يقلل من حجم العروض المتاحة للإيجار والتأجير الشهري. في المناطق التي تعاني من نقص في عروض الإيجار، قد تزداد تقلبات أسعار الإيجار والتأجير الشهري."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.