تراجع الحكومة حالياً بصيغة نهائية خطط توسيع المعروض السكني من خلال التوسع في الضمانات العامة لتمويل المشاريع العقارية وتخفيف القيود التنظيمية المالية. وقد أصدر الرئيس لي جاي-ميونغ تعليمات بشأن "إجراءات جريئة لتعزيز المعروض السكني"، حيث بدأت السلطات المالية بوضع آليات لتنشيط التمويل من جانب العارضين على طاولة النقاش.
وفقاً للسلطات المالية في التاسع من أغسطس، تقوم لجنة الخدمات المالية بمراجعة خطط لتنشيط التمويل من جانب العارضين بالتركيز على المقترحات المقدمة من قطاع البناء والمشاريع الجارية لتعزيز توريد المساكن.
الخطة الأكثر احتمالاً التي يتم تداولها هي توسيع الضمانات العامة لتمويل المشاريع العقارية. نظراً لاستمرار المؤسسات المالية بما فيها البنوك في اتخاذ موقف حذر تجاه تمويل المشاريع العقارية، فإن الهدف هو زيادة السعة الضمانية لدى المؤسسات الضامنة العامة مثل شركة كوريا للتمويل السكني، وذلك لضمان تدفق الأموال نحو المشاريع الصحيحة.
يُعتبر تخفيف القيود التنظيمية على الصحة المالية للشركات المتعاملة في تمويل المشاريع العقارية أيضاً من الملفات التي يشهد الطلب عليها إقبالاً كبيراً من قطاع التطوير. كانت السلطات المالية تعمل على رفع نسبة رأس المال إلى 20٪ على مدار أربع سنوات ابتداءً من السنة المقبلة لمنع الاستدانة المفرطة في مشاريع تمويل المشاريع العقارية. يتم تطبيق أوزان الخطر والمخصصات وحدود الإقراض بطريقة متدرجة حسب نسبة رأس المال.
مع ذلك، يشكو قطاع التطوير العقاري من أن المؤسسات المالية تعكس هذه القيود بشكل استباقي بالفعل، مما يؤدي إلى انكماش التمويل من جانب العارضين. قال مسؤول واحد في قطاع التطوير العقاري: "يجب النظر إلى المساكن المؤجرة بشكل خاص من وجهة نظر البنية التحتية الاجتماعية وتخفيف القيود التنظيمية ذات الصلة أو تأجيل موعد تطبيقها".
قد تشهد القيود المفروضة على قروض المستأجرين بعض التعديلات. فرضت الحكومة حدوداً على قروض الرهن العقاري للمشترين والمستأجرين من خلال تدابير السابع من سبتمبر للعام الماضي، لكنها استثنت القروض التي يتم تقديمها لأول مرة باستخدام المساكن الجديدة المبنية كضمان. تدرس السلطات المالية أيضاً توسيع نطاق هذه الاستثناءات لتعزيز توريد المساكن المؤجرة.
يجري البحث أيضاً عن حلول لمشكلة نقص قروض الدفعات النهائية للشقق الجديدة قبل التسليم وتخفيف القيود على قروض تكاليف النقل بما يتوافق مع اتجاه تعزيز التوريد. وفي حالة قروض تكاليف النقل، يتم بحث خيار تغيير معيار الضمان من المساكن القائمة إلى المساكن الجديدة لزيادة مبالغ القروض الممكنة.
قام الرئيس لي جاي-ميونغ بمراجعة سياسة العقارات مرتين مؤخراً ناقش فيهما خطط توسيع المعروض السكني. في الاجتماع الذي عُقد قبل سبعة أيام، أصدر تعليمات بعدم البقاء في أنماط التفكير التقليدية والحكم بطريقة تحويلية والعمل بجرأة.
من جهة أخرى، هناك تحفظ في صياغة معايير تنظيم قروض الإيجار قصيرة الأجل الموجهة نحو الطلب المضاربي. تستعد لجنة الخدمات المالية لتقييد قروض الإيجار قصيرة الأجل الموجهة للمالكين غير المقيمين الذين يمتلكون منزلاً واحداً بقصد مضاربي. لقد أشار الرئيس لي جاي-ميونغ مراراً إلى أن الإفراط في قروض الإيجار قصيرة الأجل قد يشجع على ارتفاع أسعار المساكن.
يتم بحث تقليل الضمانات كآلية لتقييد قروض الإيجار قصيرة الأجل. بما أن قروض الإيجار قصيرة الأجل في القطاع المصرفي تُمنح بناءً على ضمانات من شركة ضمان المساكن والمدن، وشركة كوريا للتمويل السكني، و"إس جي آي سيول جارانتي" وغيرها، فقد تخضع طرق خفض نسبة الضمان أو تقييد الضمان للمجموعات المستهدفة للدراسة.
المسألة الأساسية هي كيفية التمييز بين المالكين غير المقيمين الذين يمتلكون منزلاً واحداً والمشترين الفعليين والمضاربين. قال مسؤول رفيع المستوى في السلطات المالية: "نسعى إلى تقليل الإزعاج للمشترين الفعليين في عملية وضع معايير لتحديد الطابع المضاربي".
قد تُستخدم الأسباب المعترف بها كاستثناءات في خطة الإصلاح الضريبي كنقاط مرجعية في تنظيم قروض الإيجار قصيرة الأجل أيضاً، وهي تشمل تغيير الوظيفة والنقل والمرض الذي يتطلب علاجاً طويل الأجل أو رعاية، والتحويل إلى مدرسة أخرى بسبب التعرض للعنف المدرسي، والعناية بالوالدين.
يشكل تدهور المشاعر العامة تجاه العقارات مؤخراً عبئاً إضافياً. بعد الإعلان عن خطة الإصلاح الضريبي، بدأت المخاوف من تأثير السوق على الإيجار قصيرة والطويلة الأجل وأعباء الضرائب على المالكين غير المقيمين للمنازل الواحدة تُثار حتى داخل الدوائر الحكومية. علاوة على ذلك، إذا تم تطبيق تنظيم قروض الإيجار قصيرة الأجل بقوة، فقد يؤدي ذلك إلى عدم استقرار في سوق الإيجار قصيرة والطويلة الأجل، الأمر الذي يجعل السلطات المالية تتردد في الموازنة بين شدة التطبيق.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.