تراجع المعروض من العقارات المؤجرة مع تحول مالكي المنازل غير المقيمين إلى الإشغال الذاتي
تخطط يويدو لإخلاء 1164 وحدة سكنية في النصف الثاني من السنة مع احتمالية تأخير المشاريع اللاحقة
موكدونغ تواجه انكماش الطلب على الوحدات السكنية عالية القيمة وقلقاً من زيادة حصص المساهمات
مع اقتراب موجات إخلاء كبيرة في منطقتي يويدو وموكدونغ، وهما من أبرز مناطق إعادة بناء سول، برزت مسألة تأمين السكن المؤقت كمتغير حاسم في دفع هذه المشاريع قدماً. تسير أعمال التطوير بوتيرة متسارعة وتزايدية، ما يرفع طلب الإخلاء بينما تتراجع المعروضات من العقارات المؤجرة. يضاف إلى ذلك القلق من أن تطبيق تعديلات ضريبية تعزز حوافز الإقامة الذاتية قد يدفع المزيد من مالكي العقارات إلى استرجاع شققهم المؤجرة والعيش فيها مباشرة، مما قد يزيد من حدة نقص المعروض في سوق الإيجار والتأجير.
وفقاً لقطاع الأعمال الهندسي في التاسع من أغسطس، بدأت شقق داي-جيو بيوتاورس في يويدو، التي حصلت على موافقة خطة الإدارة في التاسع عشر من مايو الماضي، في التحضير للإخلاء ابتداءً من شهر أكتوبر. شقق داي-جيو، التي تم افتتاحها عام 1975 وتضم حالياً 576 وحدة، ستُعاد بناؤها لتصل إلى أقصى ارتفاع 49 طابقاً بـ 912 وحدة سكنية. تسعى الجمعية إلى هدم المبنى الحالي والبدء بالأعمال الإنشائية العام المقبل بهدف الانتهاء من البناء بحلول عام 2031.
تمر شقق هانيانغ أيضاً بالمرحلة الأخيرة من إجراءات الإدارة، وتستعد للإخلاء في النصف الثاني من هذا العام. يتعلق المشروع بإعادة بناء 588 وحدة قائمة لتصبح مجمعاً سكنياً متكاملاً يصل أقصى ارتفاعه إلى 57 طابقاً ويضم 992 وحدة سكنية و60 وحدة عمارة أوفيس. وسجلت بوابة معلومات مشاريع التطوير بسول إشعاراً بمعالجة موافقة خطة الإدارة في الخامس من أغسطس.
إذا تزامن موعد إخلاء داي-جيو وهانيانغ، قد تضطر حوالي 1164 وحدة سكنية في يويدو إلى البحث عن سكن مؤقت في نفس الفترة تقريباً. يفضل السكان الحاليون في يويدو البحث عن سكن مؤقت ضمن يويدو ذاتها أو في المناطق المجاورة كمابو وغونغدوك وسينغيل وموكدونغ، وذلك للحفاظ على أسلوب حياتهم. بالنسبة للعائلات ذات الأطفال في سن الدراسة، تضيق الخيارات نظراً لاستحالة مغادرة المناطق التعليمية الأصلية.
بناءً على تحليل خطط دفع مشاريع التطوير في سول، تبين أن حوالي 20 مشروعاً و15 ألف وحدة سكنية على الأقل إما في طور الإخلاء أو مقررة للإخلاء قبل نهاية هذا العام. يتسم الإخلاء في مشاريع إعادة البناء بخاصية تركيز الطلب في المناطق القريبة للحفاظ على الأحياء السكنية والمناطق التعليمية الأصلية، وهذا يعني أن المسألة لا تقتصر على مجرد توفير عدد من الوحدات السكنية يعادل عدد الأسر المخليّة. عندما تتزامن جداول عدة مشاريع، قد يتركز الضغط على المعروض والأسعار في قطاعات معينة من سوق الإيجار والتأجير.
يُعتبر التعديل الضريبي الذي يركز على الإقامة الذاتية متغيراً مهماً آخر يؤثر على سوق الإيجار والتأجير في المستقبل. وبينما لا يمكن حالياً عزو نقص المعروض من العقارات المؤجرة مباشرة إلى التعديلات الضريبية، إلا أن احتمالية زيادة العبء الضريبي على العقارات غير المأهولة بالسكان قد تدفع المالكين إلى الاختيار بين البيع أو الإقامة المباشرة، مما سيؤدي إلى انخفاض المعروض من العقارات المؤجرة.
قال مسؤول في وكالة عقارات A بالقرب من شقق يويدو النموذجية: "يفكر مالكو الشقق الكبيرة أو أصحاب العقارات ذات أرباح المكاسب الرأسمالية الكبيرة ما إذا كان عليهم البيع قبل تخفيض حدود الخصم. وبين مالكي العقارات المؤجرة الذين احتفظوا بممتلكاتهم لفترات طويلة لكن فترات إقامتهم قصيرة، يتزايد عدد من ينوي الانتقال مباشرة بعد انتهاء عقود الإيجار."
مع تزايد الأشخاص الذين يحتاجون إلى سكن مؤقت بسبب إعادة البناء، قد يؤثر انخفاض المعروض من العقارات المؤجرة على جداول إخلاء المشاريع اللاحقة. وبما أن شقق يويدو النموذجية وشقق غوانغ أيضاً تجري إجراءات لاحقة، فإن تسارع وتيرة المشاريع سيجعل من الضروري تفريق مواعيد الإخلاء بين المجمعات المختلفة.
قال مسؤول في وكالة عقارات B بالقرب من يويدو: "من المتوقع أن تتقدم شقق داي-جيو وهانيانغ، اللتان حصلتا على موافقة خطة الإدارة، بخطوات الإخلاء والهدم، وأن تسارع المشاريع اللاحقة وتيرتها. ولكن في وضع نقص واضح في المعروض من العقارات المؤجرة، من الصعب جداً على عدة مجمعات أن تخلي في نفس الوقت، لذا يتوجب تفريق المواعيد."
في حي موكدونغ بمنطقة يانغتشون، حيث حجم الإخلاء أكبر، تبقى مسألة المعروض والطلب في سوق الإيجار والتأجير متغيراً حاسماً في مستقبل المشاريع. تقوم مجمعات موكدونغ الجديدة من 1 إلى 14 بمشروع إعادة بناء 26 ألف و629 وحدة سكنية إلى حوالي 47 ألف وحدة سكنية. وحيث انتهت جميع الـ 14 مجمعات من التحديد كمناطق تطوير وبدأت الإجراءات اللاحقة مثل اختيار المقاول، يُثار القلق من تركيز طلب الإخلاء في فترات زمنية معينة.
برزت مسألة الإخلاء أيضاً كشرط مهم للمشروع على الأرض. قدمت شركة DL وE&C، التي فازت بعقد مجمع موكدونغ 6، دعماً بنسبة 100% من قيمة الإخلاء مقابل قيمة العقار وتأجيل سداد حصص المساهمين للأعضاء لمدة 4 سنوات. نظراً لطبيعة منطقة موكدونغ التي يوجد فيها طلب كبير من العائلات ذات الأطفال على البقاء في المنطقة، من المحتمل أن يركز الطلب على سوق الإيجار والتأجير في موكدونغ والمناطق المجاورة مع بدء عمليات الإخلاء.
قال مسؤول في وكالة عقارات بمنطقة سينوال-دونغ: "يوجد عدد كبير من السكان القادمين من خارج المنطقة أو أصحاب منزل واحد من مناطق أخرى الذين اشتروا عقارات مسبقاً في موكدونغ ومحيطها. إذا تزايد عدد مالكي العقارات الذين ينوون الإقامة المباشرة بعد انتهاء العقود لتقليل العبء الضريبي، قد يواجه السوق نقصاً حاداً في المعروض من العقارات المؤجرة عند بدء إخلاء المشاريع الكبيرة."
قال مسؤول في لجنة تحضير إعادة بناء في موكدونغ: "ستظهر تأثيرات التعديل الضريبي أولاً في قرارات مالكي العقارات بشأن الاحتفاظ بممتلكاتهم والإقامة فيها. فإذا تفاقمت حدة نقص المعروض في سوق الإيجار والتأجير، قد يشكل ذلك عبئاً على مشاريع إعادة البناء الكبيرة التي تستعد للإخلاء."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.