توسع خيارات إعادة البناء في المدن الجديدة من الجيل الأول...انتقاء دقيق لمشاريع التجديد

تباين الآفاق بحسب جدوى المشاريع...طلبات متكررة للتحول نحو إعادة البناء في بيتشون وإلسان

سير المشاريع في سووون ويونغ إن بسلاسة...شركات البناء المتوسطة تستهدف السوق

• تباين الآفاق بحسب جدوى المشاريع...طلبات متكررة للتحول نحو إعادة البناء في بيتشون وإلسان

• سير المشاريع في سووون ويونغ إن بسلاسة...شركات البناء المتوسطة تستهدف السوق

موقع مشروع إعادة تطوير المناطق السكنية في حي ميتشوهول بمدينة إنتشون في صباح اليوم الخامس [الصورة=وكالة يونهاب] 

مع اتساع خيارات إعادة البناء في المدن الجديدة من الجيل الأول، بات انتقاء المشاريع الناجحة من غيرها في سوق التجديد والإصلاح ظاهرة ملموسة. فبينما تراجع بعض المجمعات السكنية في بيتشون وإلسان عن خطط التجديد وتتجه نحو إعادة البناء بسبب رسوم المساهمة المرتفعة والكميات المحدودة من الوحدات المعروضة للبيع العام، تواصل مجمعات أخرى في سيول والمناطق المحيطة بها التجديس لأن إعادة البناء لا تحقق لها فوائد كبيرة أو أن المشاريع قد تقدمت بالفعل كثيراً.

وفقاً لما أفاد به متخصصون في قطاع إعادة التطوير، تشهد مجمعات سكنية في مدينة أنيانج بمحافظة غيونغي، خاصة مجمع تشووّون الثاني التابع لشركة تايرم للعقارات، نزاعات متزايدة حول مشروع التجديد. فقد أعلنت لجنة معارضة تضم بعض أصحاب الحقوق عن عقد جمعية عزل أعضاء المجلس الإداري للجمعية التعاونية، بهدف القيام بخطوات حقيقية نحو حل الجمعية وتحويل المشروع إلى إعادة بناء، بعد تعطل هذه الجهود.

وفي مجمع مونشون ماول 16 في إلسان، يجري بالفعل العمل على مشروع تجديد، لكن أصواتاً من بين السكان تطالب بالتحول إلى إعادة البناء. وتتمحور الآراء المؤيدة لإعادة البناء حول أن رسوم المساهمة المرتفعة تشكل عقبة في طريق تنفيذ المشروع، مما يستدعي اختيار خيار إعادة البناء.

يرجع السبب الأساسي لتصاعد النزاعات حول التجديس في المدن الجديدة من الجيل الأول إلى الجدوى الاقتصادية مقارنة بإعادة البناء. فالتجديد وإن كان يتمتع بمزايا من حيث مدة المشروع والإجراءات الإدارية لأنه يستخدم الهياكل الخرسانية الموجودة، فإنه يواجه قيوداً في زيادة عدد الوحدات السكنية، إذ لا يُسمح سوى بزيادة بنسبة 15% من العدد الموجود، مما يحد من القدرة على تأمين كميات كافية من الوحدات المعروضة للبيع العام.

كما يمثل ارتفاع تكاليف البناء عبئاً إضافياً. نظراً لطبيعة المشروع التي تتطلب الحفاظ على المباني القائمة مع توسيع طاقتها، قد تكون هناك تكاليف كبيرة لتقوية الهياكل وتبديل الأنظمة والمعدات، وعندما ترتفع تكاليف البناء تزداد أيضاً رسوم المساهمة المطلوبة من أصحاب الحقوق.

رغم أن الحكومة اتخذت تدابير استثنائية لتنشيط التجديد، فإن هناك حدوداً لفعاليتها. فعندما يتم تنفيذ مشاريع تجديس في المناطق الخاصة المحددة للمدن القديمة المتدهورة، يمكن توسيع حد زيادة عدد الوحدات إلى 140% من السقف المنصوص عليه في القانون السابق، مما يرفع الحد الأقصى من 15% إلى حوالي 21% من العدد الأصلي للوحدات.

غير أن المجمعات ذات المساحات الأصلية الضيقة لا تحقق فوائد كبيرة من زيادة عدد الوحدات من حيث تحسين جدوى المشروع من خلال الوحدات المعروضة للبيع العام. وفي النهاية، تتوقف الفوائد والأضرار النسبية بين إعادة البناء والتجديس على معدل استخدام الأراضي الموجود وكمية الوحدات الممكن عرضها للبيع العام ومرحلة تقدم المشروع.

غير أن سوق التجديس لم ينكمش بالكلية. ففي المناطق التي لا تحقق إعادة البناء فيها فوائد جوهرية أو التي تقدمت فيها المشاريع بالفعل بشكل كبير، يستمر التجديس. وفي حي يونغتونغ بمدينة سووون بمحافظة غيونغي، تجري مشاريع تجديس في مجمعات سينسونغ وسينآن وسانغيونغ وجينهونغ وضوسان وأوسونغ وهانسين. وفي حي سوجي بمدينة يونغ إن، حصل ستة مجمعات تشمل تشووجيتشوآب ماول وبووون وضونغبو وهانغوك وسونغبوك ريفر بارك وسوجي تريلية تشيه على موافقة خطة المشروع.

أما تعاونية ركاك هانسين بمدينة سيول في حي سونغبا فقد عقدت في التاسع من هذا الشهر جمعية لاختيار المقاول، وتم اختيار شركة بوسكو آي آند سي. وسيتحول هذا المجمع الذي يضم حالياً 256 وحدة إلى مجمع جديد بسعة 293 وحدة موزعة على أربع طوابق تحت الأرض و20 طابقاً فوق الأرض.

كما تولي شركات البناء المتوسطة أهمية كبيرة للتجديس كمصدر رئيسي للعقود. فشركة سانغيونغ للبناء أنهت بالفعل أعمال البناء في خمسة مجمعات منها مونجيه بالاس وضوغوك ضونغسين، وتقوم حالياً بتنفيذ مشاريع تجديس في موجونغ هيونداي وغاراك سانغيونغ الأولى. وتعزز شركات مثل ديإل للبناء وكورلونغ غلوبال وضونغبو للبناء قدراتها في هذا المجال.

يقول إي أون-هيونغ، باحث كبير في معهد سياسة البناء الكوري: "في الماضي، كان التجديس يُستخدم كبديل للقيود المفروضة على إعادة البناء، لكن مع توسع نطاق المشاريع نتيجة للإضافات والتوسعات والحفريات الجديدة لمواقف السيارات تحت الأرض، تقللت المزايا الواضحة مقارنة بإعادة البناء". وأضاف: "في المستقبل، قد تزداد الطلب على أشكال من التجديس تركز على تقليل نطاق الأعمال الضخمة وتكملة المرافق القديمة".

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.