انعكاس جزئي لتخفيف نسبة الموافقة على تأسيس المجموعات وارتفاع أسعار شراء المساكن المؤجرة... غياب نقل مركز العضو وتخفيف نسبة استخدام الأراضي
أعلنت مدينة سيول أن الخطة السكنية التي أطلقتها الحكومة في 13 أغسطس قد انعكست فيها جزئياً عدد من مطالبها، بما في ذلك تيسير القيود على قروض الإعادة والانتقال وتخفيف نسبة الموافقة على تأسيس مجموعات إعادة التطوير وارتفاع أسعار شراء المساكن المؤجرة. غير أن المدينة أشارت إلى أن طلباتها الأساسية، بما فيها تخفيف قيود نقل مركز عضو المجموعة وتوسيع نسبة استخدام الأراضي في مشاريع التطوير الخاص، لم تُعكس في الخطة.
أطلقت مدينة سيول إحاطة صحفية بعد إعلان وزارة الأراضي والنقل والبنية التحتية عن "خطة الإمدادات السريعة للإسكان لاستقرار أسواق الإيجار والبيع" ظهر يوم الخميس الساعة الثانية ظهراً. وأعلن مينغ نو-جون، مدير شؤون الإسكان بمدينة سيول، خلال الإحاطة قائلاً: "انعكست بعض المسائل التي تابعت مدينة سيول تقديمها للحكومة بشكل مستمر". وأضاف: "قبول الحكومة جزئياً لمقترحات مدينة سيول والسعي نحو تحسين نظامي لتوسيع إمدادات الإسكان يمثل تطوراً ذا معنى".
تضمنت الطلبات الرئيسية التي قدمتها مدينة سيول للحكومة على مدار الفترة الماضية ما يلي: △تخفيف نسبة الموافقة على تأسيس مجموعات إعادة التطوير من 75% إلى 70% △رفع نسبة القيمة العقارية المرهونة (LTV) لقروض الإعادة والانتقال إلى مستوى 70% △تعديل النسبة الإلزامية للمساكن المؤجرة في مشاريع إعادة التطوير △توسيع نسبة استخدام الأراضي في مشاريع التطوير الخاص △تأجيل مؤقت لمدة ثلاث سنوات من قيود نقل مركز عضو المجموعة.
من بين هذه الطلبات، خفضت الحكومة نسبة الموافقة على تأسيس مجموعات إعادة التطوير من 75% السابقة إلى 70%، كما خففت نسبة الموافقة على تعيين منفذي مشاريع إعادة التطوير والتطوير العام من 67% إلى 60%. الهدف من هذا الإجراء هو تقليل عبء موافقة السكان في المراحل الأولى من المشاريع وتسريع وتيرة تنفيذ المشاريع.
الحفاظ على نسبة القيمة العقارية المرهونة عند 40%... إقرار الأصول اللاحقة لتوسيع سعة القروض
تشهد قيود قروض الإعادة والانتقال بعض التيسير أيضاً. على الرغم من أن طلب مدينة سيول برفع نسبة القيمة العقارية المرهونة (LTV) إلى 70% لم يُعكس كما هو، تم تغيير المعايير المستخدمة في حساب حد القروض لتوسيع سعة الاقتراض.في السابق، تم تطبيق نسبة القيمة العقارية المرهونة لقروض الإعادة والانتقال بناءً على قيمة الأصول السابقة، وهي قيمة الأراضي والمباني قبل مشروع التطوير. اعتباراً من الآن، ستُحسب نسبة القيمة العقارية المرهونة على أساس أكبر قيمة من بين الأصول السابقة وقيمة الأصول اللاحقة المحسوبة، وهي القيمة المتوقعة للمسكن الجديد بعد مشروع التطوير.
قيّمت مدينة سيول هذا الإجراء بأنه سيوسع سعة قروض الإعادة والانتقال، لكنها أبدت أسفها على أن الطلب بالاعتراف بقروض الإعادة والانتقال كقروض مشاريع وليس قروض استهلاك لم يُعكس. قال مدير مينغ: "لم ينعكس في الخطة الطلب بتخفيف قيود قروض الإعادة والانتقال من خلال تحويلها من قروض استهلاك إلى قروض مشاريع". وأضاف: "هناك حاجة إلى تدابير إضافية لضمان الإعادة السلسة والتنفيذ السريع للمشاريع".
استثناء نقل مركز العضو وتخفيف نسبة استخدام الأراضي... تؤكد مدينة سيول على الحاجة للمزيد من التحسن
من ناحية أخرى، تم استثناء تخفيف قيود نقل مركز عضو المجموعة، وهو طلب أساسي قدمته مدينة سيول لتحسين الجدوى الاقتصادية والظروف التجارية، من هذه الخطة. طلبت مدينة سيول من الحكومة تأجيل مؤقت لمدة ثلاث سنوات من قيود نقل مركز عضو المجموعة في مشاريع إعادة التطوير والتطوير في المناطق المنطقة الساخنة للمضاربة. كان الأساس المنطقي لهذا الطلب هو أن فتح سُبل التجارة أمام أعضاء المجموعة الذين يواجهون صعوبات في المشاركة في المشاريع بسبب أعباء تكاليف البناء والمساهمات سيزيد من تسريع تنفيذ المشاريع.لم ينعكس في الخطة أيضاً الطلب بتوسيع نسبة استخدام الأراضي في مشاريع التطوير الخاص إلى 1.2 مرة من الحد الأقصى القانوني، كما لم ينعكس تعديل النسبة الإلزامية للمساكن المؤجرة في مشاريع إعادة التطوير. احتجت مدينة سيول بأن توسيع نسبة استخدام الأراضي في مشاريع التطوير الخاص وتعديل النسبة الإلزامية للمساكن المؤجرة أساسيان في مدينة سيول، حيث تُعاني من نقص في الأراضي المتاحة، وأن هذه القضايا يجب أن تتحسن بشكل إضافي. قال مدير مينغ: "لم تنعكس القضايا الأساسية التي تؤثر بشكل مباشر على الجدوى الاقتصادية والظروف التجارية في هذه الخطة". وأضاف: "هناك حاجة إلى تحسن نظامي إضافي لزيادة تأثير توسيع إمدادات الإسكان".
انعكس في الخطة طلب مدينة سيول بتحديث سعر شراء المساكن المؤجرة ذات الإسهام العام. قيّمت مدينة سيول هذا الإجراء بأنه سيكون له تأثير إيجابي على تحسين الجدوى الاقتصادية وتسريع وتيرة الإمدادات في مشاريع إعادة التطوير.
غير أن مدينة سيول أكدت على أنه لا ينبغي أن تنتهي مدة التطبيق بشكل مؤقت. قال مدير مينغ: "لا يجب أن ينتهي كل شيء ببدء البناء حتى عام 2028 فقط، بل يجب أن تستمر إمدادات معينة الكمية بعد ذلك". وأضاف: "كان طلب مدينة سيول هو الاستمرار في التخفيف بشكل متسق".
في قطاع الإيجار الخاص: "يجب فتح الضرائب والقيود المتعلقة بالإقامة الفعلية معاً"
في مجال الإيجار الخاص، تضمنت الخطة توسيع ضمانات التمويل بناءً على المشاريع (PF) وتخفيف نسبة القيمة العقارية المرهونة (LTV) لمشتري ومستأجري المساكن الجديدة، وكذلك تخفيف قيود القروض عند شراء المساكن المقررة إزالتها. قيّمت مدينة سيول توسيع الدعم المالي بشكل إيجابي، لكنها أشارت إلى أن الحفاظ على القيود الضريبية والمتعلقة بالإقامة الفعلية قد يحد من فعالية توسيع إمدادات الإيجار الخاص.تحديداً، بما أن تخفيف نسبة القيمة العقارية المرهونة لمستأجري المساكن الجديدة ينطبق فقط على المساكن الجديدة، وبما أن الضريبة العقارية الشاملة في المناطق المنظمة تبقى دون تغيير، قد لا تكون فعالية توسيع الإمدادات كبيرة جداً. طلبت مدينة سيول من الحكومة إعادة فحص شامل للضرائب والقيود المتعلقة بالإقامة الفعلية من منظور استقرار السوق والحراك السكني، بما في ذلك خطة إصلاح النظام الضريبي المعلنة في 3 أغسطس.
حذر بشأن الحزام الأخضر وعروض يوسان... "الأولوية للمشاريع التطويرية في المناطق الحضرية"
أكدت مدينة سيول على الحاجة إلى نهج حذر فيما يتعلق باستخدام الحزام الأخضر في منطقة سيول والإمدادات السكنية العامة التي تدرسها الحكومة. فيما يتعلق بإلغاء تعيين الحزام الأخضر، أشارت إلى أن المواقع المحددة لم تُعلن بعد، وبالتالي يجب الأخذ في الاعتبار بشكل كافٍ خطط المدينة والظروف السكنية في سيول. أما بخصوص مشاريع الإسكان العام المركب، فأشارت إلى أن مدى انعكاس المناطق التي أوضحت مدينة سيول ضرورة استثناؤها من المرشحين لم يتضح، ولذلك هناك حاجة إلى تشاور كافٍ قبل تأكيد المشاريع المرشحة.أكدت مدينة سيول أيضاً على أنه يجب أن يسبق مشروع منطقة يوسان الدولية للأعمال ضمانات تتعلق بالكميات المناسبة من الإسكان مع الأخذ في الاعتبار وظائف الأعمال الدولية والظروف السكنية، وتوسيع البنية الأساسية مثل المدارس، وكسب قبول المجتمع المحلي. أكدت مدينة سيول مرة أخرى على أنه بالنسبة إلى حديقة يوسان للأطفال، يتم تقييد التطوير السكني بموجب القانون الخاص بتأسيس حديقة يوسان، مما يتطلب إجراءات إضافية مثل تعديل القانون لتحقيق إمدادات إسكان فعلية.
اتخذت مدينة سيول موقفاً بأنها ستتعاون مع الحكومة مع الاستمرار في طلب تحسينات تنظيمية لم تُعكس. أعربت المدينة عن أسفها بشكل خاص بشأن إطلاق تدابير مرتبطة مباشرة بسياسة الإسكان في سيول دون تشاور مسبق كافٍ مع مدينة سيول.
قال مدير مينغ: "لا يمكن تحقيق نتائج في سياسات إمدادات الإسكان في سيول، التي تمثل جوهر سوق الإسكان في جمهورية كوريا، من خلال جهود الحكومة المركزية وحدها أو مدينة سيول وحدها". وأضاف: "من الصعب توقع تعاون حقيقي عندما يتم طلب التعاون فقط بعد الإعلان دون تشاور في عملية وضع السياسة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.