شركة SH تستشهد بطبيعة العقار الإيجاري أما وزارة الأراضي فترفض الاستثناءات القانونية لرسم الحماية
![صورة تخطيطية لمجمع ماجونج 17 [الصورة: موقع SH الرسمي]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/14/20260814155207380544.png)
تبيّن أن 21 مشترياً فازوا بقرعة مجمع ماجونج إيم فالي 17 للعقارات السكنية الإيجارية بسيول تخلّوا عن عقودهم قبل الاستحقاق في نهاية هذا الشهر. وبينما أفاد المشترون بصعوبات في تمويل العقارات جراء تطبيق رسم الحماية من الإفلاس على حدود القروض، لم يتم تحديد عدد المتخلين عن العقود بسبب مشاكل التمويل تحديداً.
أعلنت شركة سيول للتطوير الحضري والإسكان (SH) في 14 من الشهر الجاري عن الوضع التعاقدي للمجمع قائلة: "يبدو أن نحو 21 شخصاً تخلّوا عن العقود". وبما في ذلك المتخلون عن العقود البالغ عددهم 21 شخصاً، يبلغ إجمالي المتخلين عن التزامات العقد بسبب الإلغاء بسوء التأهيل وما شابه نحو 71 شخصاً.
يدور الجدل حول "رسم الحماية من الإفلاس" الذي يُطبّق على العقارات السكنية الإيجارية. يعمل هذا الرسم على حماية الأموال ذات الأولوية الأولى للمستأجر في حالة رهن العقار في مزاد علني، وذلك بإستثناء هذا المبلغ مسبقاً من حدود القرض.
يقع مجمع ماجونج 17 في منطقة ماجونج بمقاطعة كانغسيو بسيول، وهو عبارة عن عقار سكني إيجاري حيث تملك الجهات الحكومية الأرض بينما يتلقى المشترون فقط العقار. وبناءً على المساحة المفيدة البالغة 59 متراً مربعاً، تتراوح أسعار البيع بين حوالي 290 إلى 340 مليون وون، وهي أقل من الشقق العادية، لذا يُعرّف بـ "الشقة الرخيصة بنصف السعر".
يؤكد المشترون أن نظراً لانخفاض سعر البيع، فإن رسم الحماية من الإفلاس البالغ 55 مليون وون يشكل عبئاً نسبياً أكبر على تمويل العقار. وبشكل خاص، بما أن التزام الإقامة لمدة 5 سنوات ينطبق عليهم، فهم يطرحون تساؤلات بشأن تطبيق رسم الحماية الموحد على أساس حماية المستأجر.
حالياً، يتم تطبيق نسبة LTV بنسبة 60% ورسم الحماية من الإفلاس البالغ 55 مليون وون على المشترين الأساسيين، مما يقلل من مبلغ القرض الفعلي الممكن الحصول عليه للمساحة المفيدة البالغة 59 متراً مربعاً إلى حوالي 120 إلى 150 مليون وون حسب سعر البيع. وترتفع رأس المال الذي يجب على المشترين توفيره إلى حوالي 170 إلى 190 مليون وون.
قدّمت الحكومة عند إطلاق نموذج المبيعات العام المشترك في عام 2022 خيارات دعم مالي تشمل نسبة LTV بحد أقصى 80% وحد أقصى للقرض بمبلغ 500 مليون وون. أجرت مجمع ماجونج 17 حجز مسبق تحت اسم ماجونج 10-2 في سبتمبر من عام 2023. وفيما بعد، مع تشديد إدارة الديون الأسرية، طُبّقت نسبة LTV بنسبة 60% ورسم الحماية على المشترين الأساسيين هذا العام. يحتج المشترون بأن شروط القرض تختلف حسب توقيت القرعة رغم أنهم فازوا بنفس المجمع والمساحة، وهذا يخالف مبدأ الإنصاف.
يطلب المشترون المحتملون بشكل أساسي إستثناء رسم الحماية من الإفلاس على الأقل. وحجتهم أن العقار السكني الإيجاري يتم بيع العقار فقط، لذا يكون سعر البيع أقل من الشقق العادية، وبالتالي فإن إستثناء نفس المبلغ 55 مليون وون كما في العقارات العادية لا يتماشى مع الغرض من النظام.
في بعض الحالات، يمكن للقروض العادية المضمونة بالعقار استخدام ضمانات مثل MCG (ضمان الرهن العقاري) للحصول على قروض حتى حد LTV دون استثناء الأموال الإيجارية الصغيرة. إلا أن الضمانات من هذا النوع لا تُطبّق على القروض الموجهة للمشترين الأساسيين في مجمع ماجونج 17، لذا يتم استثناء 55 مليون وون.
قال مسؤول من SH: "نظراً لأن سعر البيع للعقار الإيجاري منخفض، قد يشعر عبء رسم الحماية بأنه أكبر نسبياً من العقارات الأخرى"، وأضاف: "نعتقد أن العقارات السكنية العامة المشترك التي ينطبق عليها الالتزام بالإقامة 5 سنوات والقيود على إعادة البيع 10 سنوات تحتاج إلى إعفاء من رسم الحماية". وأردف: "نواصل تقديم طلبات متكررة إلى وزارة الأراضي والبنية التحتية لتيسير شروط القرض للمشترين الأساسيين".
في المقابل، تتمسك وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل بموقفها بأن تطبيق استثناءات لرسم الحماية أمر صعب. قال مسؤول بالوزارة: "رسم الحماية من الإفلاس يُطبّق على الجميع من الناحية القانونية، لذا لا يمكن أن يكون هناك استثناءات". وتابع: "فيما يتعلق بجميع العقارات بما فيها العقارات الإيجارية، يتم تطبيق حدود القرض التي كانت معمولة آنذاك". وأكمل: "نظراً لأن البنوك التجارية لا تتعامل مع القروض للعقارات الإيجارية، يجب على المشترين تمويل أنفسهم بناءً على منتج سياسي تم إنشاؤه من قبل الحكومة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.