بعد الشقق برخص نصف السعر... منازل "مشتركة الملكية"... الدخول برصيد 25% من القيمة... هل تصبح درجة سلم العقار؟

نماذج تراكمية الملكية والمشاركة في الأرباح... دخول السوق في الربع الرابع... تخفيف الأعباء الأولية لكن مع متغيرات الرسوم والاسترجاع وتوزيع الأرباح

• نماذج تراكمية الملكية والمشاركة في الأرباح... دخول السوق في الربع الرابع... تخفيف الأعباء الأولية لكن مع متغيرات الرسوم والاسترجاع وتوزيع الأرباح

منظر عام لإشعار توسيع الطريق بتاريخ 14 آب في منطقة بناء مشروع إسكان عام بمنطقة جنوب سيول [الصورة: وكالة يونهاب]

 

تتسع آفاق تطبيق نماذج جديدة من المنازل في الطرح العام للعقارات الحكومية، من خلال تخفيض الأعباء المالية الأولية على المشترين الراغبين في امتلاك منازلهم الخاصة. غير أن الخبراء يشددون على أن هذه النماذج لا تقلل سعر الشراء الفعلي، بل تتطلب دراسة دقيقة لتكاليف الملكية الإضافية والرسوم الشهرية وشروط البيع والرهن لكي تشكل فعلاً درجة حقيقية في سلم العقار السكني.

بحسب وزارة الأراضي والبنية التحتية والمواصلات بتاريخ 19 آب، فإن نموذج "تراكمية الملكية" يقضي بشراء حصة من العقار بشكل تدريجي، بينما نموذج "المشاركة في الأرباح" يعتمد على الاستفادة من قروض صندوق الإسكان والتنمية الحضرية، مع مشاركة الأرباح عند بيع العقار لاحقاً. وأعلنت الوزارة في 13 آب عن خطة توسيع تطبيق كلا النموذجين في الطروحات العام للعقارات الحكومية.

سيكون الاختبار الأول لهذه النماذج في مشروع غيونغ-غي للإسكان والتنمية الحضرية (GH) في حي جوانغيو بمدينة سووون، المقرر طرحه للبيع العام في تشرين الأول المقبل. من بين 600 وحدة سكنية في المشروع، ستُطرح 240 وحدة بمساحة صافية 60 متراً مربعاً أو أقل بنموذج تراكمية الملكية. يتمكن المشتري الأول من دفع نسبة تتراوح بين 10 و25% من سعر الطرح فقط، ثم يقتني الحصص المتبقية على مدى 20 إلى 30 سنة.

إذا كان سعر الطرح 630 مليون وون كوري، ونسبة الملكية الأولية 25%، فإن المبلغ المطلوب دفعه في البداية هو 157.5 مليون وون. غير أن هذا لا يعني شراء شقة بقيمة 630 مليون بسعر 100 مليون فقط، بل يعني امتلاك ربع قيمة العقار فحسب في البداية.

ستشمل أسعار الحصص الإضافية ليس فقط سعر الطرح الأول، بل أيضاً الفائدة على الودائع المنتظمة حتى تاريخ الاستحواذ على كل حصة. كما يتعين على المشتري دفع رسوم استخدام للحصص غير المملوكة بنسبة تصل إلى 80% من إيجار المنازل القريبة.

في حساب توضيحي قدمته غيونغ-غي للإسكان عام 2023، عندما تكون قيمة العقار 500 مليون وون وتُشترى حصة 25% بسعر 125 مليون وون في البداية، ثم يتم شراء حصص إضافية كل أربع سنوات، يصل إجمالي المبلغ المدفوع للملكية على مدى 20 سنة إلى 590 مليون وون. إلى هذا يضاف مبلغ رسوم الاستخدام للحصص غير المملوكة ورسوم القرض الأولي للحصة الأولى.

تشكل شروط البيع متغيراً آخر مهماً. سيطبق مشروع جوانغيو A17 التزاماً بالإقامة لمدة 5 سنوات وحظراً على البيع لمدة 10 سنوات. بعد انتهاء فترة الحظر، يمكن للمالك بيع العقار لطرف ثالث، لكن سيتم توزيع الأرباح بين المالك والجهة الحكومية بناءً على نسبة الملكية في تاريخ البيع. أما في حالة الاضطرار للبيع قبل انتهاء فترة الحظر، فستُطبق شروط إعادة شراء حكومي.

نموذج "المشاركة في الأرباح" يعتمد على سياسة التمويل بدلاً من تقسيم الملكية. يقضي بتوفير قروض من صندوق الإسكان والتنمية الحضرية بحد أقصى يبلغ حوالي 70% من القيمة العقارية، ومشاركة جزء من الأرباح مع الجهة الحكومية عند بيع العقار. لكن حدود القروض وأسعار الفائدة ونسب توزيع الأرباح لم تُحدد بعد.

قد تثير العقارات في المواقع الجغرافية المميزة احتمالات كسب كبيرة للفائزين في الطرح، مما قد يثير جدلاً حول "اليانصيب العقاري". وعلى الطرف الآخر، إذا حددت الحكومة حصتها من الأرباح بنسبة مرتفعة جداً، قد لا يشعر المشترون بفوائد تراكم الأصول رغم تحملهم للتكاليف والمخاطر على مدى سنوات طويلة.

قال غيم سونغ-هان، نائب باحث في معهد البحوث في صناعة البناء الكوري: "رغم أن المزايا تكمن في انخفاض المبلغ المطلوب في البداية، إلا أن الأعباء الكلية قد تزيد بشكل كبير"، مضيفاً "يجب أيضاً الأخذ في الحسبان رسوم الإيجار على الحصص المتبقية والعبء المالي على الدولة".

وقال إي أون-هيونغ، باحث في معهد البحوث والسياسات الإنشائية الكورية: "إذا تم إضافة قروض إلى نموذج تراكمية الملكية، فإن نسبة التمويل الفعلية ستزيد بشكل كبير"، مشدداً على "أن هذا نظام لم يُختبَر بشكل نهائي بعد، لذا يتوجب تطبيقه بشكل تدريجي".

سيتوقف نجاح هذا النظام ليس فقط على انخفاض المبلغ الأولي المطلوب، بل على إجمالي التكاليف على مدى 20 إلى 30 سنة وشروط البيع. لكي يصبح درجة حقيقية في سلم العقار السكني، يجب تصميم النظام بحيث يتمكن المشترون من تحمل تكاليف اقتناء الحصص الإضافية والرسوم الشهرية، مع توضيح آليات الخروج من الملكية بشكل واضح.

قال يو سون-جونغ، أستاذ العقارات في جامعة كونكوك: "في النهاية، يمكن حل هذه المشكلة إذا خففت الحكومة قيود الإقراض"، مشيراً إلى "أن الواقع يشهد تشديد القيود على الإقراض، لذا تحاول الحكومة الالتفاف حول هذه القيود بطرق بديلة، مما أدى إلى تعقيد النظام بشكل ما".

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.