شهدت أسعار الشقق السكنية في سيول ارتفاعاً بنسبة 14.7% خلال سنة واحدة منذ بدء ولاية الحكومة الحالية برئاسة لي جاي-ميونغ. وبحسب البيانات التي جمعتها شركة كيه بي للعقارات، فإن هذا يمثل أعلى معدل نمو منذ بدء تدوين الإحصاءات ذات الصلة في عام 1986، خلال السنة الأولى من توليّ أي حكومة الحكم.
ارتفعت أسعار الإيجار طويل الأجل والإيجار القصير الأجل أيضاً بالتوازي. ارتفعت أسعار الإيجار طويل الأجل للشقق السكنية في سيول بنسبة 6.77% خلال الفترة ذاتها، فيما ارتفعت أسعار الإيجار القصير الأجل بنسبة 8.99%. أسفر التزامن بين ارتفاع أسعار البيع والإيجار عن ظاهرة تُعرّف بـ"الارتفاع الثلاثي".
أسعار الشقق السكنية في سيول ترتفع بنسبة 14.73% خلال سنة واحدة
وفقاً للإحصاءات الشهرية لأسعار المنازل من شركة كيه بي للعقارات، بلغت نسبة الارتفاع المتراكم لأسعار بيع الشقق السكنية في سيول من مايو من السنة الماضية إلى مايو من هذا العام 14.73%.
يمثل هذا الرقم أعلى مستوى مقارنة بالسنة الأولى من حكم أي حكومة سابقة، فقد ارتفعت الأسعار خلال السنة الأولى من حكومة مون جاي-إن بنسبة 9.41%، وخلال السنة الأولى من حكومة نو مو-هيون بنسبة 11.68%.
كانت الفوارق الإقليمية واضحة وملحوظة. كان الارتفاع أكثر حدة في الأحياء الخارجية لسيول والمناطق خارج منطقة القسم الجنوبي من سيول.
غير أن دراسات أخرى أظهرت أن ارتفاع أسعار سيول تجاوز 15%، مما لفت الانتباه.
أسفرت دراسة شركة بيت العقارات إي 114 التي حللت الأسعار لمدة سنة واحدة من يونيو 2025 إلى مايو 2026 عن أن أسعار الشقق السكنية في سيول ارتفعت بأكثر من 15%، بينما ارتفعت أسعار الشقق السكنية على المستوى الوطني بحوالي 9%.
أظهرت دراسة شركة بيت العقارات إي 114 أن معدلات الارتفاع في بعض المناطق خارج منطقة القسم الجنوبي مثل أحياء جوانجين وتونغجاك ويونغ وكانغدونغ وسونغدونغ في سيول تجاوزت 20%. في مقاطعة جيونجي أيضاً، ارتفعت أسعار الشقق السكنية في المناطق الرئيسية مثل سونغنام وكوانغميونج وهانام وأنيانج ويونغين وكوايشون بأكثر من 10%.
المشكلة أن ارتفاع الأسعار لم يقتصر على أسعار البيع فحسب.
بحسب معايير شركة كيه بي للعقارات، ارتفعت أسعار الإيجار طويل الأجل للشقق السكنية في سيول بنسبة 6.77% خلال سنة واحدة من بدء ولاية الحكومة الحالية. ارتفعت أسعار الإيجار القصير الأجل أيضاً بنسبة 8.99%، محققة بذلك أعلى معدل نمو منذ أن بدأت شركة كيه بي في تجميع إحصاءات الإيجار القصير الأجل في عام 2015، خلال السنة الأولى من توليّ أي حكومة جديدة الحكم.
يمكن لارتفاع أسعار الإيجار طويل الأجل أن يؤثر على سوق البيع أيضاً. عندما تستمر أسعار الإيجار طويل الأجل في الارتفاع، يواجه المستأجرون عبء سكني متزايداً، وقد ينتقل بعض الطلب من سوق الإيجار إلى سوق البيع.
في الواقع، يشهد سوق الإيجار طويل الأجل في سيول حالياً نقصاً متزامناً في المعروض وارتفاعاً في الأسعار. يشير الخبراء إلى أن القيود الائتمانية والقيود المتعلقة بملاك متعددي الممتلكات قد تكون قد أثرت على عرض المنازل المؤجرة.
أسعار المنازل ترتفع رغم تنظيمات حكومية... لماذا؟
سعت حكومة لي جاي-ميونغ منذ بدء ولايتها إلى تحقيق الاستقرار في سوق العقارات من خلال فرض مختلف السياسات تشمل القيود الائتمانية وتوسيع مناطق تصريح تداول الأراضي وفرض ضرائب رأسمالية متقدمة على مالكي متعددي الممتلكات.بشكل بارز، قامت الحكومة من خلال الخطة العقارية المعلنة في 27 يونيو بفرض قيود قوية فعلياً على قروض الرهن العقاري للمنازل في منطقة العاصمة. وفي خطة أخرى أعلنت في 15 أكتوبر، قامت بتوسيع مناطق تصريح تداول الأراضي وتعزيز سياسات قمع الطلب.
غير أن ارتفاع أسعار المنازل في سيول استمر رغم ذلك.
بحسب إحصاءات معهد كوريا للعقارات، ارتفعت أسعار البيع الشاملة للمنازل في سيول بنسبة 0.95% في يونيو 2025 و0.75% في يوليو 2025. وبالتركيز على الشقق السكنية حصراً، ارتفعت الأسعار بنسبة 1.44% في يونيو و1.09% في يوليو. رغم أن معدل الارتفاع تباطأ بعد خطة 27 يونيو، إلا أنه ظل مرتفعاً نسبياً.
لم ينقطع ارتفاع أسعار المنازل في سيول عن هذه النقطة فصاعداً. وفقاً لمعهد كوريا للعقارات، ارتفعت أسعار البيع الشاملة للمنازل في سيول بنسبة 1.03% خلال شهر واحد في يونيو 2026، فيما ارتفعت أسعار منطقة العاصمة بنسبة 0.67% وعلى المستوى الوطني بنسبة 0.33%.
في يوليو أيضاً، ارتفعت أسعار بيع الشقق السكنية في سيول بنسبة 1.05% على أساس شهري بحسب معايير شركة كيه بي للعقارات. ظهرت معدلات ارتفاع عالية خاصة في المناطق الشمالية من سيول مثل منطقة جونغنانغ بنسبة 2.08% ومنطقة كانغبوك بنسبة 2.01% ومنطقة سونغبوك بنسبة 1.85%.
الجوهر في هذا الارتفاع هو تركيز الارتفاع في سيول والعاصمة بشكل عام، وبالأخص في شقق سيول السكنية. بينما يشهد سوق المنازل في المناطق خارج العاصمة ركوداً مستمراً على المستوى الوطني، تشهد سيول وبعض المناطق المحدودة من منطقة العاصمة ارتفاعاً قوياً، مما يؤدي إلى ظاهرة استقطاب تتسع فيها الفجوات السعرية الإقليمية.
تظهر البيانات من شركة كيه بي للعقارات أن نسبة الخماسي، التي تمثل الفرق بين أسعار أفضل 20% من الشقق السكنية وأسوأ 20% منها، توسعت من 11.6 مرة مباشرة قبل تنصيب الرئيس لي جاي-ميونغ إلى 13.4 مرة بعد سنة واحدة. يعكس هذا توسعاً في الفجوة في الثروة بين سيول والمناطق البعيدة، وبين المنازل عالية السعر والمنازل متوسطة وقليلة السعر.
في النهاية، ستكون المتغيرات الرئيسية المؤثرة على سوق العقارات في المستقبل هي ما إذا كانت الخطط الموسعة للعرض ستؤدي إلى زيادة فعلية في المعروض من المنازل، وما إذا كان بإمكان القيود الائتمانية والضريبية أن تكبح نفسية المشترين، وما إذا استمر الطلب على المنازل في سيول بنفس المستوى.
بناءً على الإحصاءات الحالية وحدها، فإن جوهر الحالة هو أن سوق الشقق السكنية في سيول شهدت ارتفاعاً بنسبة تتراوح بين 14.7 و15% منذ بدء ولاية حكومة لي جاي-ميونغ. أدى الارتفاع المتزامن في أسعار الإيجار طويل وقصير الأجل إلى زيادة عبء السكن على سكان سيول.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.