تحسين سلامة ضمان الإيجار للمستأجرين، لكن العقبات أمام مشاركة مالكي العقارات القائمين مرتفعة... يتطلب تعزيز من خلال قروض السداد المرتبطة بالتزام المستأجرين الجدد
نظام الائتمان العقاري الآمن يعزز حماية المستأجرين لكن يواجه تحديات في جذب مالكي العقارات الحاليين للمشاركة
يثير نظام "الائتمان العقاري الآمن" المقرر إطلاقه لتعزيز سلامة ضمان الإيجار وتحويل وحدات الإيجار الشهري إلى إيجار طويل الأجل، تساؤلات حول قدرته على جذب مشاركة فعالة من مالكي العقارات، رغم أهدافه في حماية المستأجرين. على الرغم من عرض عوائد سنوية بنسبة 4%، فإن الجاذبية محدودة في القطاعات السكنية غير الأبراج السكنية ذات معدلات التحويل العالية، كما أن مالكي العقارات الحاليين قد يواجهون فجوات في التمويل عند استرجاع الضمانات.
سيبدأ برنامج الائتمان العقاري الآمن، الذي سيطرح إعلان استقطاب أول شهر القادم، بعقد عقد ثلاثي بين مالك العقار والمستأجر وشركة ضمان المنازل والمدن (HUG). يقوم المستأجر بإيداع ضمان الإيجار لدى HUG، التي تقوم بتشغيل الضمان وتدفع العوائد لمالك العقار، وعند انتهاء العقد، تعيد HUG الضمان مباشرة للمستأجر.
وفقاً للحالات التي قدمتها الحكومة، إذا أودع مالك عقار 20 مليون وون كضمان إيجار، يمكنه الحصول على عوائد سنوية بنسبة 4% تقريباً، أي حوالي 730 ألف وون شهرياً. تضمن شركة HUG الضمان والعوائد المتفق عليها حتى في حالة حدوث خسائر استثمارية.
المسألة الحاسمة هي ما إذا كانت هناك حوافز كافية لمالكي العقارات للتخلي عن الإيجار الشهري الحالي واختيار الائتمان الآمن. وفقاً لدراسة استقصائية أجرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، فإن نسبة المشاركة المتوقعة بافتراض عوائد سنوية بنسبة 4% تبلغ حوالي 20% فقط. بشكل خاص، في القطاعات غير السكنية ذات معدلات التحويل العالية، قد تكون العوائد المدارة أقل من دخل الإيجار الشهري الحالي.
قال كيم دوك-ري، مدير مختبر أبحاث صناعة المساكن: "إذا لم يكن إيداع الضمان والحصول على عوائد بنسبة 4% أكثر جاذبية من تحويل الإيجار الشهري، فمن الصعب توقع مشاركة طوعية من مالكي العقارات".
يظهر تحد آخر عند تحويل العقارات ذات الإيجار طويل الأجل القائم إلى نظام الائتمان الآمن. حيث يتم إيداع ضمان المستأجر الجديد لدى HUG ولا يمكن استخدامه لسداد ضمان المستأجر الحالي.
قال سونج تشانغ-يوب، رئيس جمعية مالكي المساكن في كوريا: "غالباً ما يعتمد مالكو العقارات ذات الإيجار طويل الأجل على استقبال ضمان المستأجر الجديد لسداد ضمان المستأجر القديم، لكن عند الدخول في نظام الائتمان الآمن، يصعب استخدام الضمان الجديد. في الوقت الحالي، من المرجح أن يتم استخدام النظام في الغالب من قبل مالكي عقارات الإيجار الشهري والمستثمرين في المساكن المسجلين".
وأضاف: "إذا كان هناك التزام من المستأجر الجديد بإيداع ضمانه في نظام الائتمان، فإننا بحاجة إلى آليات لتخفيف قيود القروض الحالية لسداد الضمانات من خلال الاعتراف بهذا الالتزام كمصدر سداد، وبالتالي تجنب انقطاع التمويل".
تدرس الحكومة حالياً خيارات لتقليل عبء ضريبة الدخل العقاري وتوسيع الخصومات، فضلاً عن إعفاء مالكي المساكن المسجلين من التزام شراء ضمان استرجاع ضمان الإيجار.
غير أن هناك تشديداً على أن رفع معدلات العوائد أو الحوافز الضريبية وحدها قد لا يكون كافياً. يناقش القطاع خيارات مثل توفير دعم مالي محدود لسداد ضمانات المستأجرين الحاليين، بشرط التزام المستأجرين الجدد بإيداع ضماناتهم، والذي يقتصر على العقارات التي تم التعاقد عليها بموجب نظام الائتمان الآمن. كما يتم النظر في توفير عوائد إضافية للعقارات غير السكنية ذات معدلات التحويل العالية.
لكن هناك مخاوف من أن زيادة معدلات العوائد أو الضريبة بشكل واسع قد تحول نظام حماية المستأجرين إلى مجرد دعم لمالكي العقارات.
يؤكد المحللون في السوق على ضرورة تطوير آليات لحماية ضمان المستأجر مع معالجة الفجوات التمويلية الناشئة عن عملية التحويل.
قال كيم: "الغرض من النظام في حماية ضمان المستأجر له دلالة مهمة، لكن يجب أن نفحص ما إذا كان يمكن تطبيقه بفعالية في سياق هيكل سوق الإيجار طويل الأجل الكوري".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.