تشكل منطقة حضرية موسعة بـ 14 مليون نسمة... توقعات بتدفق رؤوس أموال حول تطوير النقل الموجه والطرق الحلقية
توسع الأراضي الصناحية القابلة للتطوير إلى أكثر من 15 ألف هكتار
![صورة عامة لمجمع بين هوم سنترال بارك الواقع في حي بينه تان بمدينة هو تشي منه [الصورة: المراسلة كيم هيه-ين]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/26/20260826104226111430.png)
يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه بفيتنام اتجاهاً جديداً على خلفية توسع المساحات الحضرية واستئناف المشاريع الرئيسية. ومع ضم هو تشي منه وبينه زوانغ وباريا فونج تاو في منطقة حضرية موسعة واحدة، تزايدت الأراضي والطاقات الإنتاجية، إلا أن اهتمام السوق انحصر نحو المناطق المزودة بالبنية الأساسية والفرص الوظيفية والاستقرار القانوني والطلب الفعلي، بدلاً من التركيز على الارتفاعات السعرية قصيرة الأجل.
وفقاً لمنتدى العقارات لعام 2026، الذي نظمته وسيلة إعلام محلية متخصصة بتاريخ 26 من الشهر الجاري (بالتوقيت المحلي)، أعلن رئيس جمعية مديري الشركات الفيتنامية نغوين ديك توان عن تشكل منطقة حضرية بمساحة تبلغ حوالي 6700 كيلومتر مربع وتضم أكثر من 14 مليون نسمة نتيجة دمج المساحات الحضرية لهو تشي منه وبينه زوانغ وباريا فونج تاو. وأوضح أن المعنى الحقيقي للمساحة الحضرية الجديدة لا يكمن في مجرد توسع المساحة، بل في تكامل الصناعات المتقدمة والموانئ العميقة والخدمات اللوجستية الدولية والتمويل والخدمات والقوى العاملة عالية المستوى.
برزت آراء تؤكد على أن القدرة التنافسية للمنطقة الحضرية الموسعة تعتمد على طريقة ربط البنية الأساسية. وتم التطرق في المنتدى إلى أن السكك الحديدية الحضرية والطرق الحلقية والطرق السريعة والموانئ والمطارات تشكل المحاور الأساسية لتدفقات المدن الفائقة. غير أن التحليلات أكدت على أهمية نهج تطوير النقل الموجه (TOD)، الذي لا يقتصر على إنشاء شبكات نقل جديدة بل على تطوير المناطق المحيطة بمحطات النقل والعقد المرورية لتصبح مراكز متكاملة تجمع بين السكن والتجارة والخدمات والفرص الوظيفية والمساحات العامة.
كان لتوسع هو تشي منه تأثير إيجابي على خفض متوسط أسعار الإطلاق في سوق المساكن. أعلن الرئيس التنفيذي لشركة استشارات عقارية متخصصة أن حوالي 80% من إجمالي العروض الجديدة للشقق السكنية في النصف الأول من هذا العام جاءت من منطقة بينه زوانغ. وفي حين بلغ متوسط سعر الشقق السكنية من الدرجة الأولى في هو تشي منه القديمة حوالي 92 مليون دونج فيتنامي لكل متر مربع (حوالي 487 ألف وون كوري)، انخفض السعر في السوق الموسع ليصل إلى حوالي 76 مليون دونج لكل متر مربع (حوالي 402 ألف وون كوري)، محققاً فارقاً يبلغ حوالي 16 مليون دونج لكل متر مربع (حوالي 84 ألف وون كوري).
![صورة عامة لمجمع سكني في الحي الثاني بمدينة هو تشي منه [الصورة: المراسلة كيم هيه-ين]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/26/20260826104258807970.png)
من حيث الخيارات المتاحة أمام المشترين والمستأجرين، توسعت الخيارات بفضل تنوع الموقع ونوع المنتج والنطاق السعري في السوق الموسع. وأشارت الدراسات المتخصصة إلى أن متوسط سعر الشقق السكنية من الدرجة الثانية يبلغ حالياً حوالي 62 مليون دونج لكل متر مربع. غير أن انخفاض متوسط الأسعار لا يعكس تعديلاً عاماً على أسعار السوق بقدر ما يعكس تأثير العروض النسبية الأرخص من المناطق الطرفية.
يعتبر قطاع العقارات الصناعية أيضاً من أهم المستفيدين من توسع المدينة. وحسب البيانات المتخصصة، يمكن أن تتسع الأراضي الصناحية القابلة للتطوير من حوالي 2500 هكتار إلى أكثر من 15 ألف هكتار. يعتبر هذا التوسع عاملاً مهماً يوفر للشركات المصنعة والمستثمرين خيارات متنوعة من حيث الموقع وأسعار الإيجار.
تتم حالياً تقسيم المناطق الواعدة للاستثمار بناءً على البنية الأساسية والوظائف المتوفرة. أوضح المحللون أن المناطق المحيطة بخط السكك الحديدية رقم 2 الممتد من بين تان إلى تام لوانغ والمحاور الحلقية 3 و4 قادرة على جذب تدفقات رؤوس أموال ضخمة. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع مناطق السياحة البيئية والمدن الساحلية مثل كان ذي وهو تشام ومناطق النمو الشمالية مثل جيان وتوان آن وتو ذو موت بحيز نمو كبير في سوق الشقق السكنية متوسطة الأسعار.
أكدت التوصيات على ضرورة تحول استراتيجيات الاستثمار من المتاجرة قصيرة الأجل نحو التركيز على القيمة طويلة الأجل. قال أحد المحللين الرئيسيين: "يتوجب أن يشكل الطلب الفعلي على المساكن للسكن الفعلي غالبية السوق لكي يتطور السوق بشكل مستدام". وهذا يعني أن توسع المدينة لا ينجم عنه بالضرورة ارتفاع أسعار جميع المناطق، بل إن تشكل القيمة يحدث في المناطق التي تتمتع بدعم من الطلب الفعلي والبنية الأساسية.
سوق المساكن الفيتنامي شهد زيادة في العروض
على الصعيد الآخر، تشهد السوق الكلية لقطاع المساكن في فيتنام زيادة في العروض دون انخفاض ملحوظ في الأسعار. وحسب تقرير سوق العقارات الفيتنامية الذي أصدرته دراسات متخصصة في الشهر الماضي، بلغ العرض الجديد في المناطق الشمالية حوالي 4200 وحدة سكنية بمعدل امتصاص بلغ حوالي 40%. جاء العرض بشكل أساسي من مشاريع كبرى في هانوي وهونج يين وكوانج نين، وكانت الشركات الرئيسية المسؤولة عن العروض تشمل ماسترليزد هومز وإم آي كي وبين هومز وجاموريا.
من جهة أخرى، أظهر السوق الجنوبي معدل امتصاص أعلى من الشمال. وحسب الدراسات المتخصصة، بلغ العرض الجديد في المناطق الجنوبية حوالي 3900 وحدة سكنية بمعدل امتصاص بلغ 58.6%. تركز العرض على الشقق السكنية العالية، وتمركز معظمه في منطقة هو تشي منه الموسعة الشرقية، أي في بينه زوانغ وحول مدينة تو ديك القديمة. يستمر هذا القطاع في لعب دور محور النمو في سوق المساكن بفضل توفر الأراضي والبنية الأساسية ومعدلات امتصاص مستقرة نسبياً.
يتجلى انتعاش العروض أيضاً في استئناف المشاريع الحضرية التي توقفت سابقاً. استأنف مشروع وان سنترال سايغون الواقع مقابل سوق بن تان أعماله في منتصف مارس، ويتوقع انتهاؤه بعد حوالي 30 شهراً. كما يسرع مشروع جراند مانهاتن خطى البناء مع تلاشي المشاكل القانونية تدريجياً.
غير أن المنطقة الحضرية الموسعة لهو تشي منه، رغم تأمينها لمساحات أوسع وقاعدة عرض أقوى، دخلت في هيكل جديد حيث لا تتمتع جميع المناطق بفرصة متساوية لتحقيق ارتفاع القيمة بالسرعة نفسها. ويرجح أن يركز السوق مستقبلاً على تحديد المناطق التي تتمتع بالبنية الأساسية والفرص الوظيفية والطلب الفعلي والاستقرار القانوني وتتحول إلى مراكز قيمة رئيسية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.