توسيع حد التمويل للمشاريع السكنية من 70 مليون إلى 90 مليون وون
تطبيق نسبة تمويل حتى 60% للمشاريع الجديدة للعاملين في القطاع العقاري
مخاوف من عدم استقرار الأسعار والسيولة... 'محدودية الدعم المالي وحده'
![منظر عام للمدينة من جبل كوريونغسان في حي سيتشو بسيول. 2024.10.05 [الصورة=المراسل يو دايه-جيل dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/27/20260827140127145293.jpg)
تطرح الحكومة تدابير دعم مالي موسعة لإحياء سوق العقارات غير السكنية التقليدية المتراجعة. وستطلق قروضاً سياسية جديدة تطبق نسبة تمويل عقاري تصل إلى 80% كحد أقصى عندما يشتري الشباب الفيلات والشقق المفروشة للمرة الأولى في حياتهم.
منذ فضائح عمليات الاحتيال في العقود السكنية الآجلة، أصبحت أسعار العقارات غير السكنية التقليدية غير شفافة والمعاملات نادرة. في هذا السياق، يثير توسيع الإقراض لجذب الطلب مخاوفاً من أن الخسائر قد تتفاقم للشباب الذين اشتروا العقارات بنسبة تمويل عالية إذا انخفضت الأسعار.
بحسب وزارة البنية التحتية والنقل واللجنة المالية وغيرها في 27 من الشهر الجاري، ستطلق الحكومة قرض 'مستقبل الشباب السكني' في يناير من العام القادم. يمكن للشباب دون سن 39 عاماً من مشتري المنازل للمرة الأولى والذين يبلغ دخلهم السنوي 70 مليون وون أو أقل الاستفادة من هذا القرض عند شراء عقار غير سكني تقليدي بقيمة 400 مليون وون أو أقل بمساحة مفيدة لا تتجاوز 85 متراً مربعاً.
يتم تطبيق امتياز نسبة التمويل للمشترين للمرة الأولى بنسبة 70% في منطقة العاصمة والمناطق الخاضعة للتنظيم، وبنسبة تصل إلى 80% كحد أقصى في المناطق الأخرى. تخطط الحكومة لتوفير ما يصل إلى 6 تريليونات وون على مدى سنتين بمعدل 3 تريليونات وون سنوياً. كما ستطبق أسعار فائدة تفضيلية أقل من قروض الإسكان العادية.
بلغت عمليات البناء في المناطق السكنية العامة في منطقة العاصمة في السنة الماضية 14 ألف وحدة فقط، أي ما يعادل 25% من متوسط السنوات العشر الأخيرة البالغ 56 ألف وحدة. التزمت الحكومة بدعم بناء 130 ألف وحدة سكنية في منطقة العاصمة حتى عام 2030.
ستزيد حد التمويل لقروض البناء للعقارات متعددة الأسر والعقارات السكنية من 70 مليون وون لكل وحدة إلى 90 مليون وون، وتخفض سعر الفائدة من 3.5% سنوياً إلى 3.2%. كما ستزيد عدد الطوابق المسموح بها للعقارات السكنية متعددة الأسر من 3 طوابق موجودة إلى 4 طوابق.
ستخفف الحكومة أيضاً قيود الإقراض للمشغلين الذين يشترون مشاريع سكنية جديدة. سيستفيد المشغلون العاديون من نسبة تمويل بنسبة 30% في المناطق المنظمة و60% في المناطق غير المنظمة. يمكن للمشغلين المسجلين كمؤجري عقارات الاستفادة من نسبة تمويل تصل إلى 60% بغض النظر عن المنطقة.
تستهدف الحكومة تحسين ظروف تمويل موردي العقارات وزيادة القدرة الشرائية للشباب بهدف إحياء سوق العقارات غير السكنية التقليدية المنكمشة.
غير أن العقارات غير السكنية التقليدية تشهد معاملات أقل من الشقق، مما يجعل من الصعب تحديد الأسعار السوقية المناسبة، والبيع يصبح صعباً عند الركود. كما لا تزال هناك مخاوف من عدم الثقة في البناء غير القانوني والعيوب البنائية.
إذا اشترى شخص ما منزلاً بقيمة 400 مليون وون برفع نسبة التمويل 70% في منطقة العاصمة، سيبلغ مبلغ القرض 280 مليون وون ورأس المال الخاص 120 مليون وون. إذا انخفضت قيمة المنزل بنسبة 20% بينما يبقى أصل القرض ثابتاً، فإن القيمة الصافية للأصل بعد خصم مبلغ القرض ستنخفض إلى 40 مليون وون. إذا انخفضت القيمة بنسبة 30%، فستختفي رأس المال الأولي عملياً.
تعترف السلطات المالية بإمكانية أن يواجه الشباب صعوبة في الانتقال إلى سكن آخر كالشقق بعد شراء العقار غير السكني التقليدي إذا انخفضت الأسعار، لكنها تحتفظ بموقفها بأن هذه السياسة تهدف إلى إضافة خيارات للشباب.
حتى إذا زاد الدعم المخصص لتمويل البناء، فقد يكون من الصعب الوصول إلى عمليات بناء فعلية إذا لم يكن هناك طلب كافٍ. إذا حكم المشغل على أن احتمال بيع الوحدات بعد الانتهاء من البناء ضعيف، فقد لا يشرع في المشروع حتى لو تحسنت شروط التمويل.
قد يؤدي تخفيف تنظيمات البناء للسماح ببناء المزيد من الوحدات السكنية على نفس قطعة الأرض إلى تدهور ظروف مواقف السيارات وأحوال الإضاءة الطبيعية. يؤكد المحللون على ضرورة وجود آليات لرفع شفافية الأسعار وجودة السكن جنباً إلى جنب مع توسيع العرض.
قال سيو جين-هيونغ، أستاذ القانون والعقارات بجامعة كوانغون: "حتى لو زادت العروض للعقارات غير السكنية التقليدية، من الصعب على المشغلين البدء في المشاريع إذا لم يكن هناك طلب كافٍ من المشترين. وأضاف: "في ظل الأنظمة الحالية التي تركز على سياسة 'وحدة واحدة لكل أسرة واحدة' وبدون تخفيف متطلبات الإشغال الفعلي، هناك حدود لتفعيل العرض من خلال دعم تمويل البناء وحده."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.