خطة 13 أغسطس تستهدف 1.47 مليون وحدة سكنية في منطقة العاصمة... مؤشرات تحذيرية بشأن تحقيق الهدف في ضوء أداء الإنشاءات الأخيرة
رفعت الحكومة بموجب خطة 13 أغسطس هدف إمدادات الإسكان في منطقة العاصمة إلى مستوى 294 ألف وحدة سكنية سنويًا، لكن تحليلات تشير إلى أن تحقيق هذا الهدف يتطلب دعمًا إضافيًا في مجالات التمويل والحوافز الضريبية، مع الأخذ بعين الاعتبار أداء الإنشاءات والظروف الاقتصادية للقطاع الخاص الأخيرة.
أفادت معهد صناعة البناء بكوريا الجنوبية في تقرير بعنوان "المحتوى الرئيسي والتقييم لخطة 13 أغسطس" أن اتجاه توسيع الإمدادات في الخطة إيجابي، لكن هناك حاجة إلى تحسين التناسق بين الأدوات السياسية المختلفة بما فيها التمويل والحوافز الضريبية، وذلك في بيان صادر في 30 أغسطس.
وضعت الحكومة في خطة 13 أغسطس هدفًا بتوريد إجمالي 1.47 مليون وحدة سكنية +α في منطقة العاصمة خلال الفترة المتبقية من الولاية الحالية، وذلك بإضافة 120 ألف وحدة +α إلى خطة الإمدادات السابقة المعروفة بـ "خطة 7 سبتمبر" والتي كانت تستهدف 1.35 مليون وحدة حتى عام 2030. وعند تحويل هذا الرقم إلى متوسط سنوي، يلزم توفير حوالي 294 ألف وحدة سكنية في منطقة العاصمة. يتكون الإمداد الإضافي من 57 ألف وحدة +α من الأراضي العامة، وتوسيع الإمدادات الحضرية بمقدار 5 آلاف وحدة +α، ودعم التمويل الخاص والحوافز الضريبية مع تخفيف اللوائح بمقدار 59 ألف وحدة +α.
غير أن أداء الإمدادات الأخيرة تشير إلى أن تحقيق الهدف ليس سهلاً. بلغ عدد وحدات الإسكان المنشأة في منطقة العاصمة في النصف الأول من العام الحالي 65 ألف وحدة، أي ما يعادل 24.2% فقط من الهدف السنوي المحدد في خطة 7 سبتمبر والبالغ 269 ألف وحدة. وفي مدينة سيول وحدها، كان معدل التحقق 19.3%.
الهدف السنوي البالغ 294 ألف وحدة يُعتبر مرتفعًا عند مقارنته بالأداء الأخيرة. وفقًا لمعهد صناعة البناء، في السنوات الستة عشرة الماضية (2010-2025)، لم تتجاوز إنشاءات الإسكان في منطقة العاصمة 294 ألف وحدة سنويًا سوى في أربع سنوات فقط: 2015 و2016 و2017 و2019. وفي العام الماضي، بلغ حجم الإنشاءات في منطقة العاصمة 167 ألف وحدة فقط، أي ما يعادل 56.8% من الهدف المستهدف.
ذكر معهد صناعة البناء أنه لتحقيق هدف الإمدادات، يجب أن يستمر الإمداد في السنوات الخمس المقبلة بمعدل يزيد عن 1.5 مرة من متوسط الإنشاءات خلال السنوات الخمس الماضية والبالغ 181 ألف وحدة سنويًا. وأشار المعهد إلى أن القطاع الخاص يتحمل 83.4% من حجم الإنشاءات السكنية في منطقة العاصمة خلال السنوات الخمس الماضية، مما يعني أن تحقيق أهداف الحكومة في الإمدادات يرتبط ارتباطًا مباشرًا بتعافي القطاع الخاص للمشاريع السكنية.
أُشير أيضًا إلى نقص في تدابير دعم الطلب. نظرًا لأن البنية التحتية للإمدادات السكنية المحلية تعتمد في الغالب على نموذج البيع المسبق الذي يستخدم أموال المشترين، قد يكون من الصعب على المطورين الحصول على التمويل اللازم إذا لم تُرافق السياسات بتدابير فعّالة لتحفيز الطلب.
قدّم معهد صناعة البناء أيضًا أمثلة من ألمانيا والمملكة المتحدة. رغم أن ألمانيا والمملكة المتحدة حددتا أهدافًا للإمدادات بلغت 400 ألف و300 ألف وحدة سنويًا على التوالي، وقد رافقتا هذه الأهداف بتدابير لتحفيز الطلب، إلا أن معدل تحقيق أهداف الإمدادات ظل في حدود 50-70%. يشير هذا إلى أن سياسات توسيع الإمدادات وحدها لا تكفي لتحقيق الأهداف.
يُعتبر إمداد الأراضي العامة أيضًا غير كافٍ بمجرد تقليل الإجراءات الإدارية. تعتزم الحكومة تقديم "نموذج الإنشاء في أقصر مدة" الذي يقلل فترة تطوير الأراضي العامة إلى النصف، بهدف بدء الإنشاءات في المناطق الجديدة مثل المناطق الغربية من سيول وقلب مدينة نانيانغجو والمناطق المحيطة بمحطة كيوانغغجو في غيونغي غلال فترة 3-4 سنوات.
غير أن خبرة مشاريع المدن الحكومية الثالثة تظهر فروقًا كبيرة. من إعلان الموقع المرشح إلى بدء أعمال تطوير الموقع الأولى، استغرقت مدينة إنتشون غايونغ حوالي 40 شهرًا، بينما استغرت مدينة نانيانغجو وانغسوك و مدينة هانام قيوسان 54-57 شهرًا على التوالي. نظرًا لأن الفروقات الكبيرة في فترات المشاريع تحدث تبعًا للظروف الميدانية مثل التعويضات والإعادة والهدم، يؤكد معهد صناعة البناء على الحاجة إلى إدارة ميدانية مركزة تتحديد معوقات التأخير في كل منطقة وكتلة وحلها.
ظهرت تحديات أيضًا في مشاريع تطوير المناطق الحضرية. أعلنت الحكومة عن تخفيف نسبة موافقة تشكيل اتحادات إعادة التطوير من 75% إلى 70% وتوسيع مشاريع الإسكان العام المختلطة في المناطق الحضرية. بينما يرى معهد صناعة البناء هذه التدابير إيجابية، أشار إلى أن القضايا الحاسمة المؤثرة على جدوى المشروع مثل نظام استرجاع الفائض الإضافي لإعادة البناء وقيود تحويل وضع أعضاء الاتحاد لم تُعالج في هذه الخطة.
يُثار قلق بشأن الإنصاف بين القطاع العام والخاص، خاصة أن الاستثناء الخاص بمعامل الكثافة البنائية القانونية 1.3 مرة ينطبق فقط على مشاريع التطوير العام. اقترح المعهد الانتقال إلى نموذج منح الحوافز على أساس الطابع العام والنتائج للمشروع بدلاً من ما إذا كان المنفذ عامًا أم خاصًا.
قال هو يون-كيونغ، باحث بمعهد صناعة البناء: "خطة 13 أغسطس إيجابية من حيث تقديمها اتجاهًا واضحًا لتوسيع الإمدادات بـ 1.47 مليون وحدة +α في منطقة العاصمة خلال الولاية الحالية"، ومع ذلك "قد تكون قابلية تحقيق خريطة طريق الإمدادات محدودة إذا لم تُدعم بتدابير فعّالة وحقيقية لتحفيز الطلب في ظل بنية البيع المسبق".
وأضاف: "يجب أن يصحبها حل اختناقات الميدان مثل التعويضات والإعادة للأراضي العامة، وحل القضايا الحاسمة المتعلقة بجدوى المشاريع لتطوير المناطق الحضرية". وتابع: "يتوقف نجاح خطة 13 أغسطس على التنسيق بين السياسات والمصالح المتعارضة بموجب مبدأ متسق وعلى سرعة التنفيذ السريع الذي يسمح للمشاريع الفردية بالتحول إلى إنشاءات فعلية".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.