بلدية سيول توصي بتقليل الأبراج العالية إلى 10% وتنويع ارتفاعات المبانى، وقد يؤثر قرار تأجيل الموافقة على مشروع موكدونغ 13 على تصاميم المشاريع الأخرى
مشاريع إعادة التطوير في موكدونغ تخضع لتعديلات تصميمية على خلفية توجيهات جديدة بشأن خط الأفق الحضري
![مشروع إعادة تطوير منطقة موكدونغ الجديدة في سيول [الرسومات من قبل وكالة آجو الاقتصادية]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/03/20260903150240468164.jpg)
بعد أن قررت بلدية سيول تأجيل موافقتها على مشروع مجمع موكدونغ 13 لأسباب تتعلق بخط الأفق الحضري، بدأت مشاريع إعادة تطوير أخرى في المنطقة تعديل تصاميمها تحضيراً لجلسات المراجعة القادمة.
أصدرت بلدية سيول آراء استشارية تطالب بوضع الأبراج الأعلى بنسبة تبلغ حوالي 10% من إجمالي المباني وتنويع ارتفاعات المباني حسب المنطقة، مما دفع أحد المشاريع إلى تقليل عدد الأبراج بـ 49 طابقاً من 10 إلى 3 أبراج فقط. وبينما لا تفرض البلدية حداً أقصى على 49 طابقاً بحد ذاته، يشعر القائمون على المشاريع المتقدمة في مراحل التصميم بالقلق من تأثر الجداول الزمنية للمشروع ورسوم التصميم.
بحسب ما أفادت به وكالة آجو الاقتصادية في التحقيق الذي أجرته في الثالث من سبتمبر، أشارت بلدية سيول إلى أن بعض مشاريع إعادة التطوير في موكدونغ تتضمن تصاميم للأبراج العالية جداً تختلف عن التوجيهات المقترحة في المراحل الاستشارية الأولية، وأن تعديلات ضرورية مطلوبة.
قال أحد المسؤولين في بلدية سيول: "أجرينا جلسات استشارية بواقع 2 إلى 4 جلسات لكل مشروع في موكدونغ، غير أن التصاميم المقدمة لم تعكس بشكل كافٍ محتوى تلك الاستشارات، مما أدى إلى تأجيل الموافقة خلال مرحلة المراجعة الشاملة. ويبدو أن المشاريع المتبقية في موكدونغ ستبدأ في تحسين تصاميمها بناءً على هذا المثال."
في الواقع، يقوم أحد المشاريع الذي يستعد لجلسة المراجعة الشاملة بتعديل تصميمه بشكل جذري لتقليل عدد الأبراج العالية جداً. قال أحد رؤساء الجمعيات في مشاريع إعادة تطوير موكدونغ: "بعد أن تلقينا معلومات حول أسباب تأجيل موافقة مشروع موكدونغ 13، بدأنا في تعديل التصميم بهدف تقليل أبراج الـ 49 طابقاً من 10 إلى 3 أبراج."
سبق وأن أصدرت لجنة المراجعة الشاملة لمشاريع التطوير الحضري ببلدية سيول، في الخامس والعشرين من أغسطس، مذكرة الآراء الاستشارية بشأن "المبادئ التوجيهية العامة لخطط 14 مشروعاً في منطقة موكدونغ"، والتي أوصت بتنويع ارتفاعات الأبراج إلى 3 مستويات على الأقل، وتحديد عدد الأبراج الأعلى بحوالي 10% من المجموع.
تم تأجيل موافقة مشروع موكدونغ 13 من قبل بلدية سيول في يوليو الماضي. كان قد تم الإشارة إلى أن المشروع خطط لعدد كبير من الأبراج بـ 49 طابقاً دون التأكد من وجود فروقات كافية في ارتفاعات المباني حسب المنطقة. المراجعة الشاملة تمثل إجراءً أساسياً قبل الحصول على الموافقة النهائية لتنفيذ المشروع، حيث يتم فيها مراجعة شاملة للجوانب المعمارية والعمرانية والمرورية وبيئة التعليم وغيرها.
أوضحت بلدية سيول أنها لا تفرض حداً أقصى على البناء بـ 49 طابقاً بحد ذاته. مشروع موكدونغ 6 أيضاً تم تصميمه بـ 49 طابقاً كحد أقصى وحصل على موافقة مشروطة في المراجعة الشاملة في مايو الماضي. المشكلة الحقيقية تكمن في عدد وتوزيع الأبراج العالية جداً وليس الحد الأقصى للارتفاع.
يرى القائمون على المشاريع أن توزيع عدد أكبر من الأبراج العالية يسمح بتحقيق مسافات آمنة بين المباني والحفاظ على مساحات مفتوحة ضمن معايير الكثافة العمرانية المحددة، مع توفير وحدات سكنية بإطلالات أفضل، مما يزيد من الجاذبية التسويقية وإيرادات البيع. لذلك عمد عدد كبير من مشاريع إعادة التطوير في موكدونغ إلى توزيع الأبراج العالية جداً بشكل واسع في مراحل التصميم.
من جهة أخرى، تركز بلدية سيول من خلال "خطة سيول الحضرية الأساسية 2040" على إلغاء معيار ارتفاع 35 طابقاً للمناطق السكنية، وتؤكد بدلاً من ذلك على أهمية خط أفق حضري متعدد الأبعاد يأخذ في الاعتبار الظروف المحلية وضمان الصالح العام. في الآراء الاستشارية، اقترحت البلدية تقليل نسبة الأبراج الأعلى والسماح برفع الحد الأقصى للمباني في المناطق منخفضة الارتفاع من 7 طوابق إلى 10 طوابق، وتوسيع الحد الأقصى للمباني متوسطة الارتفاع إلى 20 طابقاً.
ومع ذلك، لا ترى جمعية مشروع موكدونغ 13 أن التأجيل سيحدث تأثيراً كبيراً على المشروع. قال أحد المالكين: "هذا يتعلق فقط بتعديل ارتفاعات المباني المختلفة، ولن يكون له تأثير كبير على تكاليف البناء أو جدول تنفيذ المشروع. وإذا طبقنا الملاحظات التي طلبتها بلدية سيول، قد نحصل على الموافقة النهائية بشكل أسرع عند تقديم طلب الموافقة على تنفيذ المشروع."
بما أن المشروع لا يزال في مراحله الأولية، من الصعب التنبؤ بارتفاع التكاليف الناجم عن التعديلات التصميمية. قد تزداد التكاليف أو تنخفض اعتماداً على كيفية تغير العوامل الرئيسية في حساب تكاليف البناء.
كما تضمنت الآراء الاستشارية من بلدية سيول معلومات عن رفع الحد الأقصى للمباني في المناطق منخفضة الارتفاع من 7 إلى 10 طوابق، وفي المناطق متوسطة الارتفاع من 15 إلى 20 طابقاً.
المشكلة الحقيقية تكمن في احتمالية انتشار مخاطر التصريح والترخيص إلى مشاريع أخرى في موكدونغ. شركة ANU التي تولت تصميم مشروع موكدونغ 13 تمتلك أيضاً حقوق التصميم لمشاريع موكدونغ 3 و5 و8 و11، إجمالاً 5 مشاريع في المنطقة. إذا كانت هذه المشاريع الأخرى تتضمن أيضاً توزيعاً واسعاً للأبراج العالية جداً، قد تواجه طلبات لتعديل التصاميم خلال جلسات المراجعة الشاملة القادمة.
بشكل خاص، هناك 5 مشاريع تستعد لاختيار الشركات المقاولة قبل نهاية هذا العام. بالنسبة للمشاريع التي تختار شركات المقاولة قبل المراجعة الشاملة، قد يشكل التعديل التصميمي متغيراً جديداً. فإذا لم يتم قبول التصميم الذي تم تقديمه عند اختيار الشركة المقاولة خلال المراجعة الشاملة، قد يكون من الضروري تعديل التصميم فور اختيار الشركة.
قال أحد المسؤولين في شركة مقاولة: "عندما يتم تعديل التصاميم الرئيسية مثل عدد الطوابق أو توزيع الأبراج بعد اختيار الشركة المقاولة، قد يتطلب الأمر إعادة فحص تكاليف البناء والجدول الزمني. من الضروري توضيح معايير المراجعة بشكل مبكر لضمان قابلية التنبؤ بسير المشروع."
تشير قطاعات الصناعة إلى أن الممارسة الحالية لتقديم تصاميم عدوانية في مرحلة اختيار شركات التصميم من أجل التأكيد على الجدوى الاقتصادية قد تشكل متغيراً مهماً في مشاريع إعادة التطوير المستقبلية. قال أحد المسؤولين في الصناعة: "في مرحلة اختيار شركة التصميم، يكون توزيع أكبر قدر من المباني العالية أكثر فائدة للحصول على دعم أعضاء الجمعية. هذا قد يؤدي إلى احتكاكات كبيرة خلال عملية التصريح والترخيص في المستقبل، مما قد يسبب تأخيراً في المشروع وارتفاعاً في التكاليف الإنشائية."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.