ارتفاع الفائدة محدود والسداد المبكر مخطط له يجعل السعر المتغير أفضل
ارتفاع أعباء السداد أو أهمية الحد الأقصى للقرض يستدعي اختيار السعر الثابت
أصبحت الحسابات معقدة لدى المستهلكين الذين يسعون للحصول على قروض عقارية. السبب هو ارتفاع أسعار الفائدة. عادة، يكون اختيار السعر الثابت مفيداً عند ارتفاع الفوائد، لكن الحالة الراهنة مختلفة. بما أن سعر الفائدة المتغير أقل من السعر الثابت بنسبة تزيد على 0.5 نقطة مئوية، فإن أعباء الفائدة الحالية تجعل السعر المتغير أكثر جاذبية. غير أنه من الصعب الاختيار بثقة للسعر المتغير، لأن ارتفاعاً إضافياً في سعر الفائدة الأساسي قد يزيد من أعباء الفائدة المستقبلية. أيهما أفضل في فترة ارتفاع الفوائد: السعر الثابت أم المتغير؟
من حيث الأسعار الحالية فقط، السعر المتغير هو الأفضل. وفقاً لبيانات السابع من هذا الشهر، كانت أسعار الفائدة على القروض العقارية الثابتة في أكبر خمس بنوك (بنك كيه بي الوطني وسينهان وهانا وووري والبنك الزراعي) تتراوح بين 4.80% و7.24% سنوياً، في حين كانت الأسعار المتغيرة تتراوح بين 4.28% و6.65% سنوياً. كان السعر المتغير أقل من السعر الثابت بنحو 0.52 نقطة مئوية في الطرف الأدنى و0.59 نقطة مئوية في الطرف الأعلى. بالنظر إلى أن بنك كوريا الجنوبية المركزي عادة ما يعدل سعر الفائدة الأساسي بمقدار 0.25 نقطة مئوية في كل مرة، فإن هذا الفرق ليس بالصغير.
سبب كون سعر الفائدة المتغير أقل هو أن السرعة التي يعكس بها كل منتج ارتفاع سعر الفائدة في السوق مختلفة. يعكس سعر السندات الحكومية لمدة خمس سنوات، الذي يشكل أساس القروض العقارية الثابتة، التوقعات المستقبلية لسعر الفائدة الأساسي بسرعة. من ناحية أخرى، يستند مؤشر تكاليف تمويل البنوك (كوفيكس)، وهو الأساس للسعر المتغير، إلى التكاليف الفعلية التي تتحملها البنوك عند جمع الأموال من خلال الودائع والسندات، مما يجعل سرعة انعكاس أسعار السوق أبطأ.
إذا كان تقليل أعباء الفائدة الحالية هو الأولوية الأساسية، فيمكن اعتبار السعر المتغير. وينطبق الحال أيضاً على المقترضين الذين يخططون لبيع المنزل أو سداد القرض مبكراً باستخدام المدخرات خلال سنوات قليلة. على النقيض من ذلك، إذا كان من الصعب تحمل زيادة المبلغ الأساسي والفوائد عند ارتفاع الفوائد، فإن السعر الثابت هو الاختيار الآمن. عادة ما يتم إعادة تحديد السعر المتغير كل ستة أشهر أو سنة واحدة، وإذا استمر ارتفاع سعر الفائدة الأساسي، قد تزداد دفعات السداد الشهرية أيضاً. خاصة بالنسبة للمقترضين الذين لديهم قروض كبيرة الحجم أو نسبة عالية من أعباء السداد مقابل الدخل، يكون من الأفضل تثبيت السعر لفترة محددة حتى لو كان السعر أعلى قليلاً في الوقت الحالي.
السعر الثابت مفيد أيضاً للمقترضين الذين يحتاجون إلى تأمين الحد الأقصى الممكن للقرض. تُحسب نسبة خدمة الدين الإجمالية بالضغط (دي إس آر) من خلال إضافة هامش أمان معين على سعر الفائدة الفعلي للقرض مع الأخذ في الاعتبار إمكانية ارتفاع الفائدة في المستقبل. كلما تغيّر السعر بشكل متكرر، كلما تم تطبيق عبء أكبر. عندما يكون سعر الضغط 3.0% للقروض العقارية في العاصمة والمناطق الخاضعة للتنظيم، يتم تطبيق النسبة بالكامل على المنتجات ذات السعر المتغير، بينما يتم تطبيق 40% فقط (0.12 نقطة مئوية) على منتجات الخمس سنوات بفترة 30 سنة.
في النهاية، يجب أن تكون معايير الاختيار مبنية على قدرتك على السداد والحد الأقصى للقرض الذي تحتاجه، وليس على توقعات الفائدة. إذا كان تقليل الفائدة الحالية مهماً وكان لديك القدرة على تحمل ارتفاع الفائدة المستقبلي، فاختر السعر المتغير. أما إذا كان ارتفاع دفعاتك الشهرية بسبب ارتفاع الفائدة يشكل عبئاً أو كنت بحاجة إلى تأمين الحد الأقصى للقرض، فركز على السعر الثابت أولاً.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.