تبديل المقاولين في مشاريع إعادة البناء: معضلة خفض التكاليف مقابل النزاعات القانونية

نزاعات حول التكاليف والعلامات الفاخرة بين الجمعيات والمقاولين تؤدي إلى فسخ العقود

قرارات حجز المحكمة والمطالبات بالتعويضات تعيق اختيار المقاول الجديد وتؤخر المشاريع وتزيد أعباء الملاك

• نزاعات حول التكاليف والعلامات الفاخرة بين الجمعيات والمقاولين تؤدي إلى فسخ العقود

• قرارات حجز المحكمة والمطالبات بالتعويضات تعيق اختيار المقاول الجديد وتؤخر المشاريع وتزيد أعباء الملاك

استمرار النزاعات بين جمعيات إعادة البناء والمقاولين حول التكاليف وتطبيق العلامات التجارية الفاخرة. [الصورة: وكالة يونهاب]

تقدم جمعيات إعادة البناء والتطوير العمراني في كوريا الجنوبية على تبديل المقاولين بهدف خفض التكاليف أو تطبيق علامات تجارية فاخرة لتحسين شروط المشاريع. غير أن هذه الخطوة تسبب نزاعات قانونية مع المقاولين السابقين تؤدي إلى تأخير المشاريع وتراكم التكاليف المالية وتحمل الملاك مسؤولية التعويضات. ما يستدعي الموازنة بين الفوائد المتوقعة من التبديل والتكاليف الناجمة عن هذه العملية.
 
بحسب معلومات قطاع التطوير العمراني في الثالث عشر من الشهر الجاري، قررت جمعية إعادة بناء "كانغنام وونهيو سونغ فيلا" في منطقة سوتشو بسيول في جلسة عمومية أخيرة إلغاء اختيار شركة "ديوو للبناء" كمقاول. كانت شركة ديوو قد اختيرت كمقاول العام الماضي بعد تقديمها تصميماً بديلاً بإجمالي تكاليف 338.7 مليار وون وسعر 15.5 مليون وون لكل 3.3 متر مربع. لاحقاً نشأت خلافات حول شروط العقد والتكاليف، وأعلنت ديوو عن نيتها اتخاذ إجراءات قانونية.
 
في منطقة "سانغديوون-2" بمدينة سونغنام بمحافظة كيونغي، واجهت الجمعية نزاعاً مع شركة "دي إل إي آند سي" المقاول الأصلي حول تطبيق العلامة التجارية الفاخرة "أكرو" ومسائل التكاليف. قررت الجمعية في مايو فسخ العقد واختارت شركة "جي إس للبناء" كمقاول جديد بشرط خفض التكاليف والبدء بالعمل في أغسطس.
 
لكن في أواخر يوليو، أصدرت المحكمة قراراً بوقف جزئي لنفاذ قرار الجلسة العمومية بشأن الحجز المؤقت، ما أدى إلى إيقاف فعالية فسخ العقد واختيار المقاول الجديد. منذ ذلك الحين، تجري الجمعية ومقاولتها الأصلية مفاوضات لتطبيع الأوضاع من خلال تنسيق التكاليف ومواعيد البدء.
 
خلال هذه الفترة تتراكم التكاليف المالية. بحسب تقديرات جمعية منطقة سانغديوون-2، تصل التكاليف المالية المترتبة على نفقات النقل وتكاليف المشروع إلى حوالي مليار وون يومياً. كلما تأخر البدء بالعمل، تتراكم الفائدة على هذه المبالغ.
 
في منطقة "هاندان-1" بمدينة بوسان، استمر الخلاف حول شروط العقد. أخطرت شركة "كوولون جلوبال" وهي المقاول التي وقعت عقد إسناد العمل معها في مايو 2024، بفسخ العقد بقيمة تقارب 116.8 مليار وون في يوليو الماضي. أكدت الجمعية أن تمويل المشروع لم يتم بشكل صحيح والمطالب بزيادة التكاليف كانت مفرطة. على النقيض، ردت كوولون جلوبال بأن تعديلات خطة المشروع استدعت مراجعة التكاليف وفقاً للإجراءات المعتمدة.
 
أبرمت جمعية "سانغكاي جونج-5" الحكومية في منطقة نوون بسيول عقداً مع شركة "جي إس للبناء" في يناير 2023 بإجمالي تكاليف 334.2 مليار وون وسعر 6.5 مليون وون لكل 3.3 متر مربع، لكنها فسخت العقد في نوفمبر من نفس السنة. ذكرت الجمعية أن الملاك وجدوا صعوبة في قبول الاشتراكات المطلوبة وأن شروط العقد كانت غير مواتية.
 
رفعت شركة جي إس للبناء دعوى لقاء إلغاء أحادي الجانب للعقد وطالبت برد كفالة المناقصة والتعويضات. في يوليو الماضي، اعترفت محكمة ديستريكت سيول المركزية بمسؤولية المجمع عن التعويضات، فدفع الملاك 2.2 مليار وون كأصل المستحقات وإضافة 340 مليون وون كفائدة تأخير، بمجموع 2.54 مليار وون.
 
حتى وإن حققت عملية تبديل المقاول تحسناً في التكاليف أو شروط العقد، فإن طول فترة المقاضاة وإعادة المناقصة والمفاوضات قد تقلل الفوائد المتوقعة بشكل كبير. قد يتأخر جني العائدات من خلال التسويق العقاري والانتقال إلى الوحدات السكنية الجديدة، الأمر الذي يجعل من الصعب الحكم على فعالية التبديل بناءً على الشروط التي يقدمها المقاول الجديد وحدها.
 
تعمل نظم التحقق من التكاليف والوساطة أيضاً. عندما يجري اختيار المقاول قبل الموافقة على خطة تنفيذ المشروع، يصبح التحقق واجباً إذا زادت التكاليف بنسبة 10% فأكثر، وإذا جرى الاختيار بعد الموافقة، يكون التحقق واجباً عند زيادة تبلغ 5% فأكثر، مع استثناء ارتفاع الأسعار. غير أن نتائج التحقق لا تتمتع بقوة إلزامية وتتطلب تفاهماً بين الجمعية والمقاول. أعلنت بلدية سيول أنها قامت بتسوية النزاعات في 37 موقع مشروع تطوير عمراني خلال الفترة 2024-2025 من خلال التحقق من التكاليف ووساطة منسقين.
 
قالت الدكتورة شين بو-يون، أستاذة في قسم الذكاء الاصطناعي والعقارات بجامعة سيجونغ: "تبديل المقاول ليس عملية بسيطة كتبديل السلعة". وأضافت: "تستغرق عملية فسخ العقد مع المقاول الأول وإعادة اختيار مقاول جديد حوالي سنة إلى سنتين".
 
أكدت الدكتورة شين على أنه "إذا تقدم المشروع إلى مرحلة متقدمة، ستزداد التكاليف في عملية المقاضاة وإعادة اختيار المقاول، وهذا الارتفاع سيقع على عاتق الملاك. لذا يتعين تعزيز دور الوساطة والتسوية من قبل الجهات العمومية لمنع ارتفاع التكاليف غير الضروري مقدماً".
 



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.