تأجيل الإشغال لمدة تصل إلى 3 سنوات و3 أشهر مع استمرار تطبيق قيود نسبة القيمة للقرض والنسبة الإجمالية لخدمة الدين
توسع تدريجي في تداول العقارات المؤجرة مع وجود المستأجرين، لكن الآثار تختلف حسب توفر السيولة النقدية
![مكتب وسيط عقاري. [الصورة=مراسل هونج سيونغ-وو]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/17/20260917145511901687.jpg)
رغم توسيع الحكومة لنطاق تأجيل الإشغال السكني في مناطق تصريح تداول الأراضي، إلا أن قيود الإقراض تبقى دون تغيير، مما يحافظ على ارتفاع عتبات التمويل أمام مشتري المساكن الفعليين من غير المالكين. وبينما توسعت فرص شراء المساكن التي يوجد فيها مستأجرون، فإن المشترين الذين تجمد أموالهم في تأمينات العقود قصيرة الأجل يواجهون صعوبات في توفير دفعات الأقساط المتبقية.
وفقاً لوزارة الأراضي والنقل والموارد البحرية في 17 من الشهر الجاري، فإن المهلة المقررة لتقديم طلبات تأجيل الإشغال السكني للمساكن المؤجرة في مناطق تصريح تداول الأراضي تُمدد لمدة سنة واحدة إضافية، من نهاية العام الحالي إلى 31 ديسمبر 2027. وسيتم الاعتراف بالعقود المجددة بمثابة سبب للتأجيل، بواقع تجديد واحد وبحد أقصى سنتين، بالإضافة إلى فترات العقود الإيجارية الأصلية المتبقية. وتسعى الوزارة لتطبيق هذه الترتيبات اعتباراً من 1 أكتوبر، مع التعهد بتأجيل الإشغال إلى موعد لا يتجاوز عام 2029 بموجب العقود المجددة.
لكن تأجيل الإشغال لا يعني تأجيل عملية الشراء نفسها. يتعين على المشترين الحصول على الموافقة والاستحواذ على العقار في غضون أربعة أشهر. كما يتعين عليهم الحفاظ على وضع عدم الملكية منذ 12 مايو من العام الحالي، والإقامة الفعلية في العقار لمدة سنتين بعد الإشغال، وهي شروط تبقى على حالها دون تعديل.
لم تتغير أيضاً قيود الإقراض التي تُقيد خيارات تمويل الشراء. ففي المناطق الخاضعة للتنظيم حالياً، تبلغ نسبة القيمة للقرض لغير المستفيدين من التسهيلات الخاصة 40% فقط من قيمة العقار. ينطبق كذلك نظام حسابات النسبة الإجمالية لخدمة الدين والحد الأقصى للقروض حسب فئات أسعار المساكن، مما قد يؤدي إلى انخفاض المبالغ القابلة للاقتراض فعلياً بناءً على دخل المقترض والديون الموجودة لديه.
لم تكن نسبة طلبات تأجيل الإشغال السابقة من إجمالي طلبات تصريح تداول الأراضي كبيرة. فوفقاً لبيانات حكومة سيول، شكلت طلبات تأجيل الإشغال للشقق السكنية في أغسطس 135 طلباً فحسب من أصل 3012 طلب إجمالي، أي بنسبة 4.5%. وانخفضت طلبات التأجيل بنسبة 34.8% مقارنة بالشهر السابق (207 طلبات)، بينما انخفضت الطلبات الإجمالية بنسبة مماثلة، فبقيت النسبة المئوية ثابتة. غير أن الطلبات الإجمالية تضم أيضاً حالات لا تتطلب تأجيلاً كالإشغال الفوري.
عند استلام التأمينات الإيجارية من المستأجرين الحاليين، ينخفض مبلغ النقد الذي يتعين دفعه للبائع فوراً. لكن إذا اضطر المشتري إلى الاستمرار في السكن في عقد إيجار قصير الأجل آخر، تتغير الظروف. إذ قد يكون معظم أصول المشتري مجمداً في تأمينات الإيجار للعقار الذي يقيم فيه حالياً، مما يجعل من الصعب استخدام هذه الأموال في الدفعات الأولى أو الأقساط المتبقية.
على سبيل المثال، لشراء عقار بقيمة 650 مليون وون مع تأمين إيجاري بـ 300 مليون وون، يتطلب الأمر توفير 350 مليون وون إضافياً (بخصم المصروفات الإضافية) حتى عند استلام التأمين. وبخلاف المشترين ذوي السيولة النقدية، فإن أولئك الذين تجمد معظم أصولهم في تأمينات العقود التي يسكنونها حالياً يحتاجون إلى مصادر تمويل إضافية.
هذا يعني أن الآثار العملية لهذا الإجراء قد تختلف بشكل كبير بين المشترين من غير المالكين الذين لديهم أصول نقدية كافية وأولئك الذين يرتبط معظم أصولهم بتأمينات العقود الإيجارية قصيرة الأجل.
لا يمكن ببساطة جمع مبلغ التأمين المستلم مع حد الإقراض العقاري. إذ إن وجود مستأجرين في العقار يؤثر على التقييم الائتماني من خلال التأمينات والأولويات في الحقوق العينية وغيرها. وبما أن التأمين المستلم يتعين إعادته إلى المستأجر في المستقبل، يجب توفير موارد كافية لهذا السداد عند الإشغال.
قال لي أون-هيونغ، الباحث الأول بمعهد سياسات البناء بكوريا الجنوبية: "من غير المرجح أن يؤدي تمديد فترة التأجيل إلى زيادة فورية في حجم التداول".
في حالة استيفاء متطلبات المشترين لأول مرة أو المستفيدين من التسهيلات الخاصة للمشترين بدخول أقل، يمكن الحصول على معايير إقراض أكثر تيسيراً من تلك المطبقة على المقترضين العاديين. لكن ليس كل من هو بدون مسكن حالياً يستحق هذه التسهيلات. فحسب السجلات السابقة للملكية والدخل وسعر العقار، قد تختلف القدرة الفعلية للاقتراض حتى بين المشترين من غير المالكين.
من جهة أخرى، هناك تقييمات إيجابية لهذا الإجراء من حيث توسيع نطاق تداول المساكن ذات المستأجرين. فالاعتراف بالعقود المجددة يوسع فرص بيع وشراء هذه العقارات بشرط استمرار المستأجرين السابقين في السكن، الأمر الذي يعزز السيولة في هذا القطاع. غير أن العقود المجددة تُعترف بها فقط إذا تمت قبل تقديم طلب التأجيل، وإذا بدأت مدة التجديد خلال فترة التقديم. لا يتم تمديد فترات السكن تلقائياً لجميع المستأجرين بمدة سنتين إضافيتين.
قالت كيم هيو-سيون، الخبيرة الأولى في العقارات بمصرف كيه بي الوطني بكوريا الجنوبية: "يبدو أن المقصود هو معالجة عدم التناسق الذي ينتج عن حجب الممتلكات المعروضة للبيع بسبب إصلاح النظام الضريبي ضمن قيود مناطق التصريح، والاعتراف بالعقود المجددة لضمان أن العقارات المأهولة بالمستأجرين تبقى مدرة للدخل من الإيجار"، لكنها أشارت إلى ضرورة النظر أيضاً في قيود التداول الأخرى لتحويل هذا الإجراء إلى معاملات فعلية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.