المستأجرون بلا ملاذ: حاجزان أمام امتلاك السكن - نقص الوحدات السكنية والقيود المصرفية

البنوك الخمسة الكبرى تتجاوز حدودها السنوية للإقراض الشخصي

ارتفاع معايير الإقراض وسط نقص المعروض من الوحدات السكنية بنظام الإيجار طويل الأجل

زيادة أعباء الفائدة على المقترضين الفعليين مع ارتفاع أسعار الفائدة

• البنوك الخمسة الكبرى تتجاوز حدودها السنوية للإقراض الشخصي

• ارتفاع معايير الإقراض وسط نقص المعروض من الوحدات السكنية بنظام الإيجار طويل الأجل

• زيادة أعباء الفائدة على المقترضين الفعليين مع ارتفاع أسعار الفائدة

صورة لعمارة سكنية في سيول [الصورة من وكالة يونهاب]

يواجه المستأجرون الذين يحاولون الانتقال من الإيجار طويل الأجل إلى تملك المسكن حاجزاً آخر يتمثل في قيود الإقراض المصرفي. وذلك بعد استنزاف البنوك لحصتها السنوية من الإقراض الشخصي في منتصف سبتمبر، إلى جانب ارتفاع أسعار فائدة قروض تمويل العقارات السكنية. ويثير العجز عن الحصول على قروض عقارية - حتى في حالة عدم توفر وحدات إيجار طويل الأجل - مخاوف من تزايد أعداد المستأجرين العاجزين عن الإنفاق على السكن الملائم، سواء بالبقاء في مساكنهم الحالية أو الانتقال إلى الإيجار قصير الأجل.

وفقاً لمصادر مالية، بلغ رصيد الإقراض الشخصي - باستثناء القروض السياسية - لدى البنوك الخمسة الكبرى (بنك كيبي الوطني، وبنك شينهان، وبنك هانا، وبنك ووري، وبنك إن إتش للإقراض الزراعي) في السابع عشر من الشهر الحالي 652.2617 تريليون وون. وهذا يمثل زيادة قدرها 7.2856 تريليون وون مقارنة برصيد نهاية العام الماضي البالغ 644.9761 تريليون وون.

قامت البنوك الخمسة الكبرى في نهاية أغسطس بتعديل هدفها السنوي لنمو الإقراض الشخصي بالتنسيق مع السلطات المالية، حيث رفعته بمقدار 2.78 تريليون وون ليصل إلى 7.11 تريليون وون. غير أن الزيادة الفعلية حتى السابع عشر من الشهر الحالي تجاوزت الهدف المعدل بمقدار 1.756 مليار وون. وبذلك تم استنزاف كل طاقة الإقراض الإضافية المتوفرة في أقل من شهر واحد.

تتوقع الأوساط المصرفية استمرار سياسة السلطات المالية في تشديد إدارة الإقراض الشخصي في المدى القريب. ونظراً لتجاوز البنوك للهدف السنوي المعدل، من المتوقع أن تفرض هذه البنوك قيوداً أشد على الإقراض الشخصي الجديد مع اقتراب نهاية العام.

بدأت بعض البنوك بالفعل في تحديد حدود قروض تمويل العقارات السكنية، أو إدارة حجم التعاملات حسب قنوات التوزيع المختلفة مثل موظفي التسويق والخدمات غير المباشرة. كما تقوم بعض الفروع بتوزيع حدود الإقراض على مستوى الفروع الفردية وتقبل طلبات الإقراض الجديد بشكل انتقائي. وحينما تنتقل البنوك إلى إدارة الحد الأقصى للإقراض، قد تزداد حالات عدم القدرة على الحصول على القروض بالمبلغ المطلوب في الوقت المناسب، حتى عند توفر الدخل والضمانات الكافية.

تكمن المشكلة في ارتفاع معايير الإقراض في لحظة تعاني فيها سوق الإيجار طويل الأجل من عدم الاستقرار. مع تناقص المعروض من الوحدات السكنية وارتفاع أسعار الإيجار طويل الأجل، قد يزداد عدد المستأجرين الذين يفكرون في التحول من الإيجار إلى الشراء. لكن هذا التحول لن يكون ممكناً بدون الحصول على قروض تمويل عقارية. وبالتالي، سيضطر المستأجرون إما للبقاء في مساكنهم الحالية أو الاختيار بين الإيجار قصير الأجل والإيجار المختلط، وكلاهما يترتب عليه أعباء سكن أكبر نسبياً.

وفقاً لوزارة البنية التحتية والنقل، بلغ إجمالي المعاملات للوحدات السكنية ذات الإيجار طويل الأجل في يوليو 68.462 ألف معاملة، بانخفاض نسبته 22.3 في المئة مقارنة بنفس الشهر من العام السابق. شكل الإيجار قصير الأجل 68.3 في المئة من إجمالي معاملات الإيجار والشراء خلال الفترة من يناير إلى يوليو من هذا العام، بارتفاع 6.5 نقاط مئوية عن نفس الفترة من العام الماضي. ويعكس هذا اتجاهاً نحو الانتقال من الإيجار طويل الأجل إلى الإيجار قصير الأجل هروباً من الأعباء المالية الكبيرة.

أدى تراجع معاملات الإيجار طويل الأجل إلى انخفاض قروض الإيجار طويل الأجل لدى البنوك. بلغ رصيد قروض الإيجار طويل الأجل لدى البنوك الخمسة الكبرى في الثامن عشر من الشهر الحالي 119.5765 تريليون وون، بانخفاض قدره 3.0733 تريليون وون مقارنة برصيد نهاية العام الماضي البالغ 122.6498 تريليون وون. وهذا يقف في تناقض واضح مع ارتفاع رصيد هذه القروض بأكثر من 3 تريليون وون خلال العام الماضي. ويعزى هذا الانخفاض إلى تحول الطلب من الإيجار طويل الأجل إلى الإيجار قصير الأجل، إلى جانب انخفاض إجمالي عقود الإيجار طويل الأجل الجديدة.

يشكل ارتفاع أسعار فائدة القروض عقبة إضافية أمام انتقال المستأجرين إلى الشراء. بلغ متوسط سعر فائدة قروض تمويل العقارات السكنية الجديدة التي اعتمدتها البنوك الخمسة الكبرى في يوليو 4.66 في المئة سنوياً، بارتفاع 0.6 نقطة مئوية عن نفس الفترة من العام الماضي. وبالإضافة إلى زيادة أعباء الفائدة على نفس مبلغ القرض، قد تنخفض حدود القروض ذاتها بسبب ارتفاع نسبة الدين المقسومة على الدخل. وهذا يعني أن الأثر السلبي أكبر على المستأجرين الذين لا يتمتعون بسيولة نقدية كافية والفئات الشابة.

في حالة استمرار القيود المصرفية على الإقراض، قد يؤدي ذلك إلى حلقة مفرغة تؤثر على سوق الإيجار طويل الأجل وسوق الشراء بالتزامن. فالمستأجرون الذين لا يجدون وحدات إيجار طويل الأجل قد يحاولون الانتقال إلى سوق الشراء، لكن عدم حصولهم على قروض سيضطرهم للبقاء في سوق الإيجار. وتراكم هذا الطلب سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجار طويل الأجل والإيجار قصير الأجل، مما يزيد من أعباء السكن على المستأجرين.

قال أستاذ إدارة الأعمال بجامعة سانغ ميونغ سيو جي-يونغ: "عندما يتم فرض قيود على الإقراض، من المرجح أن ينتقل المستأجرون من الإيجار طويل الأجل إلى الإيجار قصير الأجل أو يختارون مساكن خارج المركز أو وحدات صغيرة." وأضاف: "عندما يتزامن نقص المعروض من الإيجار طويل الأجل مع القيود المالية، ستزداد أسعار الإيجار طويل الأجل والإيجار قصير الأجل، وسينخفض الطلب على شراء المساكن بدرجة ما."



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.