معاملات المباني في الربع الثاني تبلغ 9.8 تريليون وون... المعاملات الفاخرة بأكثر من 300 مليار وون تسجل ارتفاعاً بنسبة 29%
معدل الشغور في المتاجر العامة يصل إلى 13.4% ليسجل رقماً قياسياً تاريخياً... تباعد متزايد بين أسواق تجارية مختلفة
[الصورة=بنك الصور جيتي]
بينما تشهد سيول ارتفاعاً متسارعاً في معاملات المباني التجارية الفاخرة، يواجه سوق تأجير المتاجر التجارية عبء الشغور المتزايد. وحذّر المحللون من أن أصحاب العقارات الذين تكون نسبة ديونهم مرتفعة قد يواجهون صعوبات جمة عندما يترتب على استمرار الشغور انخفاض دخل الإيجارات، مما يجعل عملية إعادة تمويل الديون عند استحقاقها أكثر صعوبة إلى جانب الأعباء المالية الناجمة عن الفائدة.
وفقاً لبيانات شركة ريال إستيت بلانت الصادرة في 25 من هذا الشهر، بلغت قيمة معاملات المباني التجارية والإدارية في الربع الثاني من هذا العام 9 تريليونات و755 مليار وون، بارتفاع بنسبة 18.1% عن الربع السابق. وشهدت معاملات المباني الفاخرة التي تزيد قيمتها عن 300 مليار وون ارتفاعاً بنسبة 29%، حيث بلغت 40 صفقة، تركزت 33 منها (بنسبة 82.5%) في سيول.
على النقيض من تزايد معاملات المباني الفاخرة، يظل سوق تأجير المتاجر التجارية يعاني من معدلات شغور مرتفعة. سجّل معدل الشغور في المتاجر العامة بالمناطق العامة في البلاد 13.4% في الربع الثاني، ليحطم الرقم القياسي التاريخي منذ بدء تجميع الإحصائيات. وأظهرت بيانات معهد كوريا للعقارات تفاوتات حادة بين مناطق مختلفة في سيول: بلغ معدل الشغور في المتاجر الصغيرة 6.4% في المتوسط، إلا أنه انخفض إلى 0% في شارع قانغنام الرئيسي، بينما ارتفع إلى 14.9% في منطقتي هونغداي وهابجونغ. وعلى الرغم من أن أسعار الإيجار للطوابق الأولى في هاتين المنطقتين بلغت 63,600 وون لكل متر مربع، أي أعلى من المتوسط البالغ 52,800 وون في سيول، فإنهما سجلتا معدل شغور بنسبة مزدوجة الأرقام.
تكمن المشكلة الحقيقية في أنه عندما يستمر الشغور لفترات طويلة، قد يتفاقم العبء المالي على أصحاب العقارات ذوي النسب العالية من الديون. وبما أن إيرادات الإيجارات تمثل المصدر الرئيسي لسداد أصل الدين والفائدة على القروض العقارية والمباني، فإن الفجوة بين الإيجارات المتوقعة في وقت الشراء والإيرادات الفعلية تؤثر بشكل مباشر على القدرة على السداد.
إذا تم تحديد مبلغ القرض بناءً على إيرادات الإيجار المتوقعة في وقت الشراء، فقد تحدث اختلالات في الخطط المالية بعد ظهور الشغور. كلما ارتفعت نسبة الديون، كلما تقلصت قدرة صاحب العقار على تحمل الانخفاض في إيرادات الإيجارات.
عندما يحدث الشغور، تنخفض إيرادات الإيجار الشهرية، لكن النفقات المالية (الفائدة) تستمر في الاستحقاق. وحتى عند إيجاد مستأجر جديد، قد يكون الإيجار المطلوب أقل من التوقعات الأولية، مما قد يجعل من الصعب تغطية تكاليف الفائدة من إيرادات الإيجار وحدها.
قال البروفيسور شين بو-يون من قسم الدمج بين الذكاء الاصطناعي والعقارات في جامعة سيجونغ: "عند طرح المتاجر التجارية للبيع، يتم تحديد الإيجار الشهري بنسبة أعلى مما يمكن الحصول عليه فعلاً في السوق، مما يؤدي إلى مبالغة في تقدير العائد على الاستثمار. عندما يحدث الشغور أو ينخفض الإيجار الفعلي عن التوقعات، غالباً ما تصبح تكاليف الفائدة أعلى من إيرادات الإيجار، مما يؤدي إلى عوائد استثمارية سالبة."
ليس من السهل نقل الأعباء المالية الإضافية إلى المستأجرين. في الأسواق ذات معدلات الشغور المرتفعة، يتمتع المستأجرون بخيارات أكثر، مما يجعل من الأفضل خفض الإيجار بدلاً من رفعه. قد تجد المباني الصغيرة والمتوسطة في الأسواق التي تضعف فيها الطلب على الإيجار صعوبة في تحقيق إيرادات الإيجار المتوقعة حتى بعد ملء الفراغات.
قد يزداد العبء بشكل كبير عند حلول موعد استحقاق القرض. إذا استمر الشغور وانخفاض الإيجارات لفترة طويلة، فقد يؤثر ذلك ليس فقط على إيرادات الإيجار بل أيضاً على تقييم قيمة المبنى. قد يؤدي انخفاض قيمة الضمان وتقدير القدرة على السداد في مراجعة الاستحقاق إلى تقليل حد الاقتراض الجديد، مما يضطر صاحب العقار إلى سد النقص من موارده الخاصة.
ينطبق الأمر ذاته على عملية إعادة التمويل، حيث يتم سداد القرض القديم بقرض جديد. إذا لم تقدم الشركات المالية تمويلاً بنفس مبلغ القرض السابق، فقد يضطر صاحب العقار الذي تحمل الفائدة إلى توفير مبلغ كبير من الأموال الخاصة به. إذا لم يتمكن من الحصول على الأموال اللازمة، قد يقرر بيع المبنى أو قد ينتهي به الحال إلى المزاد العلني بعد التخلف عن السداد.
أضاف البروفيسور شين: "عندما ينخفض الطلب على المساحات التجارية ولا يتمكن أصحاب العقارات من إيجاد مستأجرين، فإن الأعباء المالية (الفائدة) تستمر في الاستحقاق. الرافعة المالية العالية قد تؤدي إلى التخلف عن السداد، وبالتالي زيادة المباني التي تطرح للمزاد العلني." وتابع: "رغم أن الوضع لا يزال في مرحلة مبكرة، إلا أن ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة حالات التخلف عن السداد قد تؤثر حتى على المساحات المتصلة بالحياة اليومية مثل المتاجر التجارية والمباني الصغيرة والمتوسطة."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.