أسعار الشقق في سيول ترتفع 10.42% رغم تشديد قيود الإقراض وتوسيع مناطق تصاريح الأراضي، مع تحول الطلب نحو المناطق الشعبية والخارجية
انخفاض عروض الإيجارات التقليدية وتوسع الإيجارات الشهرية، وخبراء يؤكدون ضرورة النظر في نقص العرض والنفسية الشرائية معاً
سعت الحكومة من خلال تطبيق "إجراءات العقارات في 15 أكتوبر" إلى تثبيط الطلب على شراء المنازل بتصنيف سيول بالكامل كمنطقة مقيدة وتوسيع نطاق مناطق تصاريح تداول الأراضي، بالإضافة إلى رفع سقوف الحد الأدنى للإقراض العقاري. إلا أنه خلال السنة الأولى من تطبيق هذه الإجراءات، ارتفعت أسعار الشقق والإيجارات التقليدية في سيول بحوالي 10% لكل منهما. فبينما انخفضت المعاملات، لم يترتب على ذلك استقرار الأسعار، بل حدث تحول في الطلب الشرائي نحو المنازل متوسطة وقليلة الثمن والمناطق الخارجية، كما تفاقمت أعباء الإيجار في سوق الإيجارات العقارية.
ركزت إجراءات 15 أكتوبر على تثبيط الطلب الشرائي من خلال تصنيف سيول بالكامل كمنطقة مقيدة، وتوسيع نطاق مناطق تصاريح تداول الأراضي، والتمايز في حدود القروض العقارية حسب أسعار المنازل. غير أنه بعد سنة من تطبيقها، بدأت المعاملات والأسعار تتحرك بشكل مستقل عن بعضها.
وفقاً لبيانات مؤسسة كوريا الجنوبية للعقارات، ارتفعت أسعار الشقق في سيول من الأسبوع الثالث من أكتوبر من العام الماضي إلى الأسبوع الأول من الشهر الجاري بنسبة 10.42%، متجاوزة معدل الارتفاع البالغ 6.61% خلال السنة التي سبقت تطبيق الإجراءات. وفي الفترة ذاتها، ارتفعت أسعار الإيجارات التقليدية بنسبة 9.96%.
وبعد تحليل أجرته وكالة أسيو إكونوميكس بناءً على بيانات أسعار المعاملات الفعلية من وزارة الأراضي والنقل والموارد البحرية لشقق سيول المتعاملة بنفس الحي والمساحة قبل وبعد الإجراءات، وجدت أن سعر الشراء الوسيط ارتفع بنسبة 12.7%. أما بخصوص النطاقات الجغرافية، فقد شهدت المناطق السبع على طول نهر الهان (سيونغدونغ وماپو ودونغجاك ويانغتشون ويونغدونغپو وقوانغجين وقانغدونغ) ارتفاعاً بنسبة 19.1%، بينما ارتفعت أسعار منطقة قانغنام الثلاث والتقسيم الإداري يونغسان بنسبة 12.1%، وباقي المناطق بنسبة 10.5%.
في المناطق متوسطة الثمن والخارجية، ارتفعت كل من المعاملات والأسعار معاً. ففي أحياء مثل نوونون ودوبونغ وجونگنانغ وجوومتشون، زادت المعاملات بعد تطبيق الإجراءات، وارتفعت أسعار الشقق في حي سيونغبوك بنسبة 16.52%، وفي سيودايمون بنسبة 14.40%، وفي قانغسيو بنسبة 14.39%، وفي قورو بنسبة 13.69%، وفي نوونون بنسبة 12.52%، متجاوزة بذلك معدل الارتفاع في سيول ككل.
يرى المحللون أن السبب يعود إلى تحول الطلب نحو المنازل متوسطة وقليلة الثمن بسبب انخفاض كبير في حدود القروض للمنازل غالية الثمن، مما ترك هامشاً أكبر من قدرة الاستدانة للمنازل الأقل سعراً. وبعبارة أخرى، فإن الإجراءات نجحت في تثبيط المعاملات في المناطق الرئيسية، لكن الطلب الكلي لم يختفِ بل تحول إلى نطاقات وأسعار مختلفة—وهو ما يُعرّف بـ "تأثير البالون" في الأسواق.
شهد سوق الإيجارات العقارية انخفاضاً مستمراً في العروض المتاحة. وفقاً لمنصة أسيل العقارية، بلغ عدد عروض الإيجارات التقليدية للشقق في سيول في 14 من الشهر الجاري نحو 20,520 عرضاً، بانخفاض نسبته 13.8% عن نفس الفترة من السنة الماضية. كما انخفضت عروض الإيجارات الشهرية من 19,183 عرضاً إلى 17,148 عرضاً، بنسبة انخفاض بلغت 10.7%. وشهدت منطقة جيونغجي انخفاضاً أكبر، حيث انخفضت عروض الإيجارات التقليدية بنسبة 37.8% وعروض الإيجارات الشهرية بنسبة 47.2%.
إن الانخفاض في عروض الإيجارات ناتج عن تفاعل عوامل متعددة، منها نقص كمية الوحدات السكنية المُدخلة للسوق. إلا أن بعض المحللين يُرجعون جزءاً من هذا الانخفاض إلى تأثير متطلبات الإقامة الفعلية في مناطق تصاريح تداول الأراضي ومشقة دخول سوق المبيعات، مما يحبس الطلب في سوق الإيجارات العقارية. وحيث أن الإيجارات التقليدية والشهرية ترتفع معاً، فإن أعباء سياسات التقييد تتجاوز المشترين المحتملين لتنسحب على المستأجرين والأسر التي لا تملك منزلاً.
قالت الدكتورة بو شين يون، أستاذة تخصص الهندسة المالية والعقارات بجامعة سيجونغ: "إن أسواق الإيجار العقاري للمنازل متوسطة وقليلة الثمن هي الأكثر عدم الاستقرار في الوقت الحالي". وأضافت: "إذا تزامن مع ذلك طلب الإسكان لعمليات إعادة تطوير الحي القديمة في سيول مستقبلاً، فقد يتفاقم عدم الاستقرار في سوق الإيجارات العقارية بشكل كبير". وأكدت على أن "هذا هو الوقت المناسب لتحقيق الاستقرار في سوق الإيجارات"، وقترحت الحفاظ على الحوافز الضريبية لشركات الإيجار المسجلة التي تلتزم بسقف 5% لزيادة الإيجارات التقليدية، وذلك على الأقل حتى عام 2030.
قال الدكتور لي إن هيونغ، الباحث الأول في معهد سياسة البناء والتشييد بكوريا الجنوبية: "إن الحد من حدود القروض بشكل موحد بغض النظر عن الظروف الاقتصادية قد يعرقل شراء المنازل للمشترين الفعليين". وأضاف: "كما أن تعيين مناطق تصاريح تداول الأراضي قد لا يثبط النفسية الشرائية بقدر ما يعزز الخوف والقلق من أن الأسعار ستستمر في الارتفاع قبل الشراء".
قال الدكتور قو جون سيوك، أستاذ كلية سانغنام للإدارة بجامعة يونسي: "إن توسيع نطاق تصاريح تداول الأراضي وحده لن يكفي لتحقيق استقرار الأسعار؛ بل يجب معالجة نقص العروض في سوق الإيجارات وظروف توفير نماذج شركات الإيجار المسجلة بشكل متوازٍ".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.