متوسط سعر الإيجار المضمون في سيول يبلغ 560 مليون وون... 44.6% من العقود المجددة تتجاوز الزيادة 5% من المبلغ المضمون
تراجع المعروض من العقارات المؤجرة بنسبة 19% خلال عام... تراكم أعباء الإيجار الشهري والقروض يقلص الخيارات السكنية
منظر لمناطق سكنية في وسط سيول من برج لوتيه ورلد سيول سكاي في منطقة سونجبا. 26.08.11 [الصحفية يونا هيون، shooting@ajunews.com]
بعد مرور عام واحد على إعلان الحكومة خطتها العقارية في 15 أكتوبر، والتي ضمت سيول بأكملها إلى مناطق مقيدة وناطق تحتاج إلى تراخيص تجارية في الأراضي، لا تزال أعباء السكن على المستأجرين في سيول تتزايد. يأتي ذلك وسط ارتفاع متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في سيول بمقدار 62 مليون وون خلال عام واحد، بالإضافة إلى أن المستأجرين لا يستطيعون تجنب زيادات المبلغ المضمون حتى إذا بقوا في منازلهم الحالية. مع ارتفاع أسعار الإيجار الشهري أيضاً، لا تزال أعباء سوق الإيجار ثقيلة على الرغم من التنظيمات الصارمة لتحقيق استقرار أسعار العقارات.
وفقاً لمعهد كوريا للعقارات في 14 من الشهر الحالي، بلغ متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في سيول في أغسطس الماضي 560 مليون وون، مقابل 498 مليون وون في أغسطس من العام السابق، أي بزيادة قدرها 62 مليون وون بنسبة 12.4%. السعر المتوسط يعني السعر الذي يقع في المنتصف عند ترتيب جميع العقارات حسب السعر.
عند الأخذ في الاعتبار مدة العقد المعتادة وهي سنتان، يصبح عبء المستأجرين أكثر وضوحاً. في أغسطس 2024، كان متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في سيول 480 مليون وون، بينما بلغ في أغسطس من هذا العام 560 مليون وون، أي بزيادة قدرها 80 مليون وون بنسبة 16.7%. هذا يعني أن المستأجرين الذين وقعوا عقود إيجار مضمون قبل سنتين سيتعين عليهم مواجهة أسعار السوق المرتفعة عند البحث عن منزل جديد بعد انتهاء عقودهم.
بشكل خاص، بلغ متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في منطقة سونجبا 757.34 مليون وون في أغسطس 2024 ليرتفع إلى 941.37 مليون وون في أغسطس من هذا العام، أي بزيادة قدرها 184.03 مليون وون بنسبة 24.3%. كما ارتفعت أسعار منطقة كانجدونج خلال الفترة نفسها من 500.82 مليون وون إلى 603.75 مليون وون، بزيادة قدرها 102.93 مليون وون بنسبة 20.6%. وشهدت منطقتا يونجدونجبو وسونجبوك أيضاً ارتفاعات بمقدار 99.54 مليون وون بنسبة 18.3% و84.01 مليون وون بنسبة 18.7% على التوالي.
كانت الحكومة قد اتخذت في أكتوبر من العام الماضي خطوات شاملة، حيث أدرجت سيول بأكملها وأجزاء من منطقة جيونجي في قائمة المناطق المقيدة والمناطق الحساسة للمضاربة وناطق تحتاج إلى تراخيص تجارية. كما قللت حدود القروض العقارية الموثوقة وطبقت قيود نسبة خدمة الدين على قروض الإيجار المضمون لحاملي منزل واحد، بالإضافة إلى تعزيز إدارة الطلب على السوق العقارية بشكل عام. غير أن سوق الإيجار في سيول، بعد عام واحد من تنفيذ هذه الخطة، لا يزال يشهد أعباء مالية على المستأجرين نتيجة ارتفاع أسعار الإيجار المضمون.
أظهرت تحليلات أجرتها وكالة أجونيوز في أغسطس الماضي لعقود الإيجار المضمون للشقق في سيول المسجلة في نظام الأسعار المعلنة بوزارة البنية التحتية والنقل أنه من بين العقود المجددة بالاتفاق المتبادل التي لم تستخدم الحق في تجديد العقد، كان 44.6% منها شهد ارتفاعاً في المبلغ المضمون تجاوز 5%. كما بلغت نسبة العقود التي شهدت ارتفاعاً بنسبة 10% أو أكثر 27.1%. هذا يشير إلى أن الأسعار المرتفعة في سوق الإيجار المضمون تنعكس على أعباء المستأجرين ليس فقط عند إبرام عقود إيجار جديدة، بل أيضاً عند تجديد العقود القائمة.
قد يواجه المستأجرون الذين استخدموا بالفعل حقهم في تجديد العقد أعباءً أكبر. وفقاً لقانون حماية العقود السكنية، عند الاستفادة من حق تجديد العقد، يقتصر الحد الأقصى لزيادة المبلغ المضمون على 5%، لكن عندما يستنزف المستأجرون هذا الحق ويتعين عليهم التفاوض مع المالك على شروط عقد جديد، قد لا ينطبق هذا الحد الأقصى. بالتالي، فإن المستأجرين الذين ينتهي عقدهم خلال فترة ارتفاع أسعار الإيجار المضمون قد يواجهون أعباءً مالية أكبر مع زيادة المبلغ المضمون.
قالت كيم هيو-سون، كبيرة خبراء العقارات في بنك كي بي كوك مين: "مع استمرار ارتفاع أسعار الإيجار المضمون، يزداد الفارق بين العقود القائمة وأسعار السوق المحلية، مما يجعل من الصعب على المستأجرين، عندما ينتهي عقدهم البحث عن منزل بشروط مماثلة بالمبلغ المضمون السابق. ولذا، فإننا نشهد حالات يقبل فيها المستأجرون برفع المبلغ المضمون بشكل أكبر للاتفاق مع المالك على تجديد العقد."
حتى لو توجه المستأجرون نحو الإيجار الشهري للتخفيف من عبء المبلغ المضمون، لا تختلف الأحوال كثيراً. بلغ متوسط سعر الإيجار الشهري للشقق في سيول 1.38 مليون وون في أغسطس من هذا العام، مقابل 1.20 مليون وون قبل سنة واحدة، أي بزيادة قدرها 180 ألف وون بنسبة 15%. خلال الفترة نفسها، ارتفع متوسط المبلغ المضمون للإيجار الشهري من 110 ملايين وون إلى 120 مليون وون، أي بزيادة قدرها 10 ملايين وون بنسبة 9.1%. رغم اختيار الإيجار الشهري للتخفيف من عبء الدفعة الكبيرة، ارتفعت نفقات السكن الشهرية التي يتعين سدادها.
لكن الاعتماد على القروض للحفاظ على الإيجار المضمون ليس حلاً سهلاً أيضاً. تختلف المبالغ المتاحة من قروض الإيجار المضمون حسب حدود الضمان للجهات الضامنة ومعايير التقييم في المؤسسات المالية. ليس من الضروري أن تزداد حدود القروض بنفس نسبة ارتفاع المبلغ المضمون، مما يصعب على المستأجرين الذين لا يستطيعون الحصول على قروض لتغطية المبلغ الإضافي، مما يجبرهم على استخدام أموالهم الخاصة أو البحث عن بدائل تمويل أخرى.
قالت شين بو-يون، أستاذة في قسم الذكاء الاصطناعي والعقارات بجامعة سيجونج: "المستأجرون الذين لا يستطيعون تحمل زيادة المبلغ المضمون لا يملكون خياراً سوى البحث عن قروض إضافية، لكن بسبب المتطلبات الصارمة للقروض السياساتية، قد يضطرون إلى الاعتماد على قروض برسوم فائدة أعلى نسبياً. إذا أصبح الحصول على التمويل من خلال القروض صعباً أيضاً، قد يتحول المستأجرون إلى الإيجار الشهري المضمون، حيث يدفعون مبلغاً مضموناً إضافياً بجانب الإيجار الشهري."
يشير الخبراء إلى أن توسيع العرض أصبح ضرورياً لاستقرار سوق الإيجار والإيجار الشهري. بشكل خاص، يساور الخبراء القلق بأنه في سياق نقص كمية المعروض من الشقق الجديدة، قد يزداد الضغط على ارتفاع أسعار الإيجار والإيجار الشهري إذا تداخلت احتياجات السكان المنتقلين من مشاريع التطوير والتجديد.
قالت البروفيسور شين: "عندما يكون المعروض من عقارات الإيجار ناقصاً وتتداخل احتياجات السكان المنتقلين من مشاريع التطوير والتجديد، قد تتجاوز معدلات ارتفاع أسعار الإيجار والإيجار الشهري معدلات ارتفاع أسعار العقارات للبيع. من الضروري الحفاظ على الحوافز الضريبية للمالكين الذين يمتثلون لالتزامات مثل تحديد زيادة الإيجار حتى يتم توفير كمية كافية من العقارات السكنية."
وفقاً لمعهد كوريا للعقارات في 14 من الشهر الحالي، بلغ متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في سيول في أغسطس الماضي 560 مليون وون، مقابل 498 مليون وون في أغسطس من العام السابق، أي بزيادة قدرها 62 مليون وون بنسبة 12.4%. السعر المتوسط يعني السعر الذي يقع في المنتصف عند ترتيب جميع العقارات حسب السعر.
عند الأخذ في الاعتبار مدة العقد المعتادة وهي سنتان، يصبح عبء المستأجرين أكثر وضوحاً. في أغسطس 2024، كان متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في سيول 480 مليون وون، بينما بلغ في أغسطس من هذا العام 560 مليون وون، أي بزيادة قدرها 80 مليون وون بنسبة 16.7%. هذا يعني أن المستأجرين الذين وقعوا عقود إيجار مضمون قبل سنتين سيتعين عليهم مواجهة أسعار السوق المرتفعة عند البحث عن منزل جديد بعد انتهاء عقودهم.
بشكل خاص، بلغ متوسط سعر الإيجار المضمون للشقق في منطقة سونجبا 757.34 مليون وون في أغسطس 2024 ليرتفع إلى 941.37 مليون وون في أغسطس من هذا العام، أي بزيادة قدرها 184.03 مليون وون بنسبة 24.3%. كما ارتفعت أسعار منطقة كانجدونج خلال الفترة نفسها من 500.82 مليون وون إلى 603.75 مليون وون، بزيادة قدرها 102.93 مليون وون بنسبة 20.6%. وشهدت منطقتا يونجدونجبو وسونجبوك أيضاً ارتفاعات بمقدار 99.54 مليون وون بنسبة 18.3% و84.01 مليون وون بنسبة 18.7% على التوالي.
كانت الحكومة قد اتخذت في أكتوبر من العام الماضي خطوات شاملة، حيث أدرجت سيول بأكملها وأجزاء من منطقة جيونجي في قائمة المناطق المقيدة والمناطق الحساسة للمضاربة وناطق تحتاج إلى تراخيص تجارية. كما قللت حدود القروض العقارية الموثوقة وطبقت قيود نسبة خدمة الدين على قروض الإيجار المضمون لحاملي منزل واحد، بالإضافة إلى تعزيز إدارة الطلب على السوق العقارية بشكل عام. غير أن سوق الإيجار في سيول، بعد عام واحد من تنفيذ هذه الخطة، لا يزال يشهد أعباء مالية على المستأجرين نتيجة ارتفاع أسعار الإيجار المضمون.
أظهرت تحليلات أجرتها وكالة أجونيوز في أغسطس الماضي لعقود الإيجار المضمون للشقق في سيول المسجلة في نظام الأسعار المعلنة بوزارة البنية التحتية والنقل أنه من بين العقود المجددة بالاتفاق المتبادل التي لم تستخدم الحق في تجديد العقد، كان 44.6% منها شهد ارتفاعاً في المبلغ المضمون تجاوز 5%. كما بلغت نسبة العقود التي شهدت ارتفاعاً بنسبة 10% أو أكثر 27.1%. هذا يشير إلى أن الأسعار المرتفعة في سوق الإيجار المضمون تنعكس على أعباء المستأجرين ليس فقط عند إبرام عقود إيجار جديدة، بل أيضاً عند تجديد العقود القائمة.
قد يواجه المستأجرون الذين استخدموا بالفعل حقهم في تجديد العقد أعباءً أكبر. وفقاً لقانون حماية العقود السكنية، عند الاستفادة من حق تجديد العقد، يقتصر الحد الأقصى لزيادة المبلغ المضمون على 5%، لكن عندما يستنزف المستأجرون هذا الحق ويتعين عليهم التفاوض مع المالك على شروط عقد جديد، قد لا ينطبق هذا الحد الأقصى. بالتالي، فإن المستأجرين الذين ينتهي عقدهم خلال فترة ارتفاع أسعار الإيجار المضمون قد يواجهون أعباءً مالية أكبر مع زيادة المبلغ المضمون.
قالت كيم هيو-سون، كبيرة خبراء العقارات في بنك كي بي كوك مين: "مع استمرار ارتفاع أسعار الإيجار المضمون، يزداد الفارق بين العقود القائمة وأسعار السوق المحلية، مما يجعل من الصعب على المستأجرين، عندما ينتهي عقدهم البحث عن منزل بشروط مماثلة بالمبلغ المضمون السابق. ولذا، فإننا نشهد حالات يقبل فيها المستأجرون برفع المبلغ المضمون بشكل أكبر للاتفاق مع المالك على تجديد العقد."
حتى لو توجه المستأجرون نحو الإيجار الشهري للتخفيف من عبء المبلغ المضمون، لا تختلف الأحوال كثيراً. بلغ متوسط سعر الإيجار الشهري للشقق في سيول 1.38 مليون وون في أغسطس من هذا العام، مقابل 1.20 مليون وون قبل سنة واحدة، أي بزيادة قدرها 180 ألف وون بنسبة 15%. خلال الفترة نفسها، ارتفع متوسط المبلغ المضمون للإيجار الشهري من 110 ملايين وون إلى 120 مليون وون، أي بزيادة قدرها 10 ملايين وون بنسبة 9.1%. رغم اختيار الإيجار الشهري للتخفيف من عبء الدفعة الكبيرة، ارتفعت نفقات السكن الشهرية التي يتعين سدادها.
لكن الاعتماد على القروض للحفاظ على الإيجار المضمون ليس حلاً سهلاً أيضاً. تختلف المبالغ المتاحة من قروض الإيجار المضمون حسب حدود الضمان للجهات الضامنة ومعايير التقييم في المؤسسات المالية. ليس من الضروري أن تزداد حدود القروض بنفس نسبة ارتفاع المبلغ المضمون، مما يصعب على المستأجرين الذين لا يستطيعون الحصول على قروض لتغطية المبلغ الإضافي، مما يجبرهم على استخدام أموالهم الخاصة أو البحث عن بدائل تمويل أخرى.
قالت شين بو-يون، أستاذة في قسم الذكاء الاصطناعي والعقارات بجامعة سيجونج: "المستأجرون الذين لا يستطيعون تحمل زيادة المبلغ المضمون لا يملكون خياراً سوى البحث عن قروض إضافية، لكن بسبب المتطلبات الصارمة للقروض السياساتية، قد يضطرون إلى الاعتماد على قروض برسوم فائدة أعلى نسبياً. إذا أصبح الحصول على التمويل من خلال القروض صعباً أيضاً، قد يتحول المستأجرون إلى الإيجار الشهري المضمون، حيث يدفعون مبلغاً مضموناً إضافياً بجانب الإيجار الشهري."
يشير الخبراء إلى أن توسيع العرض أصبح ضرورياً لاستقرار سوق الإيجار والإيجار الشهري. بشكل خاص، يساور الخبراء القلق بأنه في سياق نقص كمية المعروض من الشقق الجديدة، قد يزداد الضغط على ارتفاع أسعار الإيجار والإيجار الشهري إذا تداخلت احتياجات السكان المنتقلين من مشاريع التطوير والتجديد.
قالت البروفيسور شين: "عندما يكون المعروض من عقارات الإيجار ناقصاً وتتداخل احتياجات السكان المنتقلين من مشاريع التطوير والتجديد، قد تتجاوز معدلات ارتفاع أسعار الإيجار والإيجار الشهري معدلات ارتفاع أسعار العقارات للبيع. من الضروري الحفاظ على الحوافز الضريبية للمالكين الذين يمتثلون لالتزامات مثل تحديد زيادة الإيجار حتى يتم توفير كمية كافية من العقارات السكنية."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.