دراسات الحد الأدنى طويل الأجل تظهر تراجع تأثير الكبح... وملاحظة ارتفاع الأسعار بعد الإلغاء
تأثير البالون في المناطق غير الخاضعة للتنظيم وتراجع المعاملات... ضرورة إعادة فحص معايير قرار التمديد
![مظهر مجمع سكني في قلب سيول. [صورة=المراسل يو دايه غيل]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/16/20261016172008335325.jpg)
أثارت الحكومة احتمالية تمديد نطاق المناطق المرخص فيها لمعاملات الأراضي التي ينتهي تعيينها نهاية هذا العام، مما أعاد قضية فعالية اللائحة إلى الواجهة. وبينما يشير المسؤولون إلى آثار جانبية منها تراجع المعاملات وتحول الطلب نحو مناطق غير مرخصة وعدم استقرار سوق الإيجار، يطالب الخبراء بإعادة تقييم فعالية التنظيم.
بتحليل أجرته وكالة أجو إيكونوميكس في 18 من الشهر الحالي لدراسات سابقة تناولت حالات تعيين وتمديد وإلغاء نظام ترخيص معاملات الأراضي (نظام ترخيص الأراضي)، اتضح أنه مع استمرار التنظيم، يضعف تأثيره في الحد من أسعار العقارات. وبعد إلغاء التنظيم، لُوحظ أيضاً ارتفاع في الأسعار، مما يضع المسؤولين أمام معضلة في القرار بين التمديد والإلغاء.
تم إدراج نظام ترخيص الأراضي، الذي تم تطبيقه عام 1979، لتقييد عمليات الاستثمار في الفجوة السعرية بين الشراء والبيع بطلب المشترين الحصول على ترخيص من هيئة الإدارة المحلية المختصة والسكن المباشر. أعلن وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل هونغ جي سون في جلسة المحاسبة الحكومية بتاريخ السابع من الشهر الماضي: "نرى أن هناك طلباً معيناً على نظام ترخيص الأراضي".
أعلنت الحكومة في 15 من أكتوبر من العام الماضي عن خطة توسيع نطاق نظام ترخيص الأراضي ليشمل كامل منطقة سيول و12 منطقة من منطقة جيونغي. بدأ تطبيق التنظيم من 20 أكتوبر من نفس الشهر، وينتهي التعيين في 31 ديسمبر من هذا العام.
تم تعيين أحياء سامسونغ وتشيونغدام وداتشي وجامسيل كمناطق مرخصة لمعاملات الأراضي في يونيو 2020، وتم تمديد فترة التعيين سنوياً منذ ذاك الحين. وفقاً لتحليل ياميِ جيونغ، الخبيرة المتخصصة في شركة شينهان بريميير باث فايندر، حتى يناير 2025، انخفضت أسعار العقارات السكنية في مناطق التعيين بمعدل 9.6% عما كانت ستكون عليه في غياب التنظيم. كان تأثير الكبح أكبر بمعدل 11.1% خلال 2022-2023، لكنه انخفض إلى 7.9% بين يناير 2024 ويناير 2025. انخفض متوسط حجم المعاملات بنسبة 62.6% في منطقة التنظيم و50.6% في مناطق المقارنة.
ظهرت أيضاً نتائج تشير إلى ما يسمى "تأثير البالون"، حيث ينتقل الطلب من المناطق الخاضعة للتنظيم إلى مناطق أخرى. في دراسة الخبيرة، تم تقدير ارتفاع إضافي في أسعار مناطق المقارنة غير المرخصة مثل سونغسو-دونغ 1-غا (26.86%) وبانبو-دونغ (8.92%) وشينسا-دونغ (5.92%) وجامون-دونغ (5.12%) مقارنة بالسيناريو الذي لو لم يكن هناك تنظيم. فسرت الدراسة هذا بأن الطلب تركز على مناطق ذات موقع أفضل وتوقعات تطور عالية، وليس فقط المناطق القريبة من مناطق التنظيم.
في 13 من فبراير من العام الماضي، ألغت بلدية سيول تعيين معظم الوحدات السكنية في أحياء سامسونغ وتشيونغدام وداتشي وجامسيل من مناطق ترخيص معاملات الأراضي، مستثنية بعض مشاريع التطوير. غير أنه مع تزايد المخاوف من ارتفاع أسعار العقارات، أعادت البلدية فرض التنظيم من 24 مارس على وحدات سكنية في المناطق الثلاث الجنوبية في جنوب سيول ومنطقة يونغسان.
أظهر نظام ترخيص الأراضي تأثيراً في تراجع معاملات البيع والشراء، لكن تأثيره على استقرار سوق الإيجار كان غير واضح. وفقاً لدراسة إحدى الباحثين، خلال عمليات إلغاء وإعادة تعيين نظام ترخيص الأراضي، تغيرت أسعار وأحجام معاملات البيع والشراء، لكن لم يتم ملاحظة استجابة سعرية متسقة في سوق الإيجار بالتمويل المشروط والإيجار التقليدي.
يشير الخبراء أيضاً إلى أن مجرد تنظيم معاملات البيع والشراء لا يكفي لاستقرار أسعار العقارات وسوق الإيجار. يقول البروفيسور يو سون-جونغ من قسم العقارات بجامعة كونكوك: "عندما تم تطبيق النظام على مناطق معينة مثل الأحياء الثلاثة الجنوبية في جنوب سيول، كان له تأثير في كبح السوق، لكن مع توسيع نطاقه ليشمل كل سيول، فقد معنى التنظيم الدقيق والمستهدف". ويضيف: "هناك أيضاً تأثير بالون حيث ينتقل الطلب إلى المناطق المستثناة من التنظيم... من المرجح أن تمدد الحكومة نظام ترخيص الأراضي نهاية هذا العام بسبب قلقها من التأثيرات التي قد ينجم عن إلغاء التنظيم على السوق".
تؤكد الخبيرة جيونغ يانغ-جي: "مع توسيع نطاق التنظيم، انخفضت كمية الوحدات المتاحة للإيجار بسبب متطلبات السكن المباشر، مما أدى إلى آثار جانبية منها ارتفاع أسعار التمويل المشروط وانتقال طلب الشراء إلى المناطق الخارجية". وتشدد: "الارتفاع الأخير في الأسعار في المناطق الخارجية من سيول وبعض مناطق جيونغي يعود بشكل أكبر إلى نقص الطلب الفعلي الناجم عن نقص المعروض من وحدات الإيجار بدلاً من الطلب الاستثماري".
يؤكد البروفيسور كو جون-سوك من معهد سامنام للإدارة في جامعة يونسي على خطورة نقص المعروض من وحدات البيع والإيجار، قائلاً: "من الصعب استقرار أسعار العقارات وسوق الإيجار بمجرد تمديد نظام ترخيص الأراضي". ويتابع: "يجب إعادة النظر معاً في تخفيف التنظيمات الأخرى التي تؤثر على سوق العقارات، مثل فرض الضرائب على مالكي العقار الواحد غير المقيمين وبرنامج مشغلي الإيجار المسجلين".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.