دور سكني بـ 510 ملايين وون: دفع 25% مقدماً والحصول على الباقي عبر تراكم الحصص على 20 سنة، لكن إيجار يصل إلى 76.5 مليون وون كل 4 سنوات

نظام تراكم الحصص في الإسكان العام: الإسكان الوطني يبدأ العرض الأول في ديسمبر من منطقة جويانج تشانريونج

عند شراء حصص إضافية تُضاف الفائدة المستحقة: القدرة على تعبئة التمويل طويل الأجل هي المفتاح

• نظام تراكم الحصص في الإسكان العام: الإسكان الوطني يبدأ العرض الأول في ديسمبر من منطقة جويانج تشانريونج

• عند شراء حصص إضافية تُضاف الفائدة المستحقة: القدرة على تعبئة التمويل طويل الأجل هي المفتاح

منطقة الإسكان الريادية جويانج تشانريونج. [الصورة=وكالة يونهاب]

تعتزم الحكومة توفير وحدات إسكان عام يقوم المشتري بدفع 25% من سعر البيع مقدماً والدخول فوراً، ثم يستحوذ على بقية الحصص عبر فترة 20 سنة. وبينما تهدف الحكومة إلى تخفيف العبء المالي الأولي، فإن دوراً بسعر بيع يبلغ 510 ملايين وون سيتطلب من المالك تعبئة 76.5 مليون وون فقط (قيمة الحصة الأصلية) كل أربع سنوات، بالإضافة إلى دفع الإيجار؛ مما يجعل القدرة على تمويل طويل الأجل هي العامل الحاسم.
أعلنت وزارة البنية التحتية والنقل في الرابع من نوفمبر عن خطة تنفيذ "الإسكان العام الميسور التكلفة". وهي إجراء لاحق لقرار أغسطس والثالث عشر من أغسطس، حيث ستطبق شركة كوريا للأراضي والإسكان (إل إتش) نظام تراكم الحصص ونمط تقاسم الأرباح من النوع الثاني على جزء من وحداتها السكنية العامة المُباعة.
ينطوي نظام تراكم الحصص على استحواذ المشتري على حصة تعادل 25% من سعر البيع عند الدخول، ثم شراء الـ 75% المتبقية على دفعات: 15% كل أربع سنوات، عبر خمس فترات متساوية. وبينما يكون الاستحواذ على الحصص إلزامياً، إلا أنه يجوز تأجيله لمدة تصل إلى سنة واحدة حسب الحالة الاقتصادية للمشتري.
بناءً على متوسط سعر البيع في منطقة العاصمة، وهو 510 ملايين وون (بمعيار مساحة مفيدة قدرها 55 متراً مربعاً)، فإن تكلفة الحصة الأولى تبلغ نحو 128 مليون وون. وإذا ما طُبقت الحكومة القرض الذي تدرسه حالياً، مع تطبيق نسبة القيمة للمنزل (LTV) بنسبة 40% على الحصة الأولى، فسيقتصر رأس المال الأولي للمشتري على حوالي 77 مليون وون.
قال بروفيسور شين بو-يون (Shin Bo-Yeon) من قسم تكنولوجيا الذكاء الاصطناعي والعقارات بجامعة سيجونغ: "النقطة الأساسية في نظام تراكم الحصص هي أنه يمكن للمشتري الاستحواذ على الحصص المتبقية عبر 20 سنة دون الحاجة إلى قرض تسديد نهائي، على عكس البيع العام. وهذا سيوفر دعماً فعلياً للمشترين الذين تخلوا عن الطلبات بسبب قيود نسبة خدمة الدين الإجمالي (DSR)."
أضاف: "بما أن سعر شراء الحصص المتبقية يُحدد على أساس سعر البيع الأولي وليس القيمة السوقية الحالية، فإن هذا يوفر ميزة من حيث تكوين الأصول."
بيد أنه بعد الدخول، يجب على المشتري تعبئة رأس مال منفصل لشراء الحصص الإضافية. وعلى أساس سعر بيع قدره 510 ملايين وون، فإن القيمة الأصلية للحصة بنسبة 15% المشتراة كل أربع سنوات تبلغ 76.5 مليون وون. وفي السعر الفعلي للشراء، تُضاف الفائدة المستحقة، مما يرفع المبلغ المستحق عن هذا الرقم.
على الحصص غير المملوكة، يجب دفع إيجار محسوب على أساس 90% من متوسط الإيجار العقاري في المنطقة المحيطة. وفي المثال الذي قدمته وزارة البنية التحتية، القائم على سعر بيع قدره 510 ملايين وون ومتوسط إيجار عقاري محيط قدره 400 مليون وون، فإن دفع الإيجار كاملاً نقداً يصل إلى حوالي 790 ألف وون شهرياً. ويجب التنويه بأن هذا ليس الإيجار النهائي المؤكد لمنطقة جويانج تشانريونج.
قال لي إون-هيونج (Lee Eun-Hyung)، الباحث بمعهد سياسة البناء بكوريا: "بما أن المشتري يجب أن يدفع إيجاراً أيضاً على الحصص غير المملوكة، فإن هذا النظام يناسب الأسر التي تحافظ على مستوى دخل معين أو أعلى على مدى فترة زمنية طويلة."
أما نمط تقاسم الأرباح من النوع الثاني فينطوي على اقتراض إلزامي بنسبة 70% من سعر البيع من صندوق الإسكان الحضري بفائدة منخفضة. وتبلغ حدود القرض 500 مليون وون؛ وعلى أساس سعر بيع قدره 510 ملايين وون، يبلغ رأس المال الأولي للمشتري حوالي 153 مليون وون. وتكون الفائدة أقل بنقطة مئوية واحدة من سعر قرض حجر الأساس الأساسي، مع إمكانية تطبيق معدل تحفيز إضافي يصل إلى 0.5 نقطة مئوية. وفي المقابل، عند بيع العقار أو تسديد القرض، يجب تقسيم الأرباح الناجمة عن ارتفاع قيمة المنزل بين الصندوق والمقترض وفقاً لنسبة متوسط الرصيد القائم للقرض.
سيبدأ عرض شركة الإسكان الوطني الأول لنظام تراكم الحصص في ديسمبر بالقطاع S-2 في جويانج تشانريونج بمحافظة جيونجي. وسيشمل هذا العرض 284 وحدة من إجمالي 1057 وحدة. وتنوي الحكومة توسيع العرض في السنة المقبلة، كما تسعى إلى تعديل التشريعات الخاصة بالإسكان العام لتطبيق نمط تقاسم الأرباح من النوع الثاني.
قال الباحث لي: "يجب توضيح آليات تعبئة الموارد لتشغيل نمط تراكم الحصص على المدى الطويل. وفي النهاية، تتوقف نجاحات النظام واستدامته على النتائج الفعلية للتشغيل."

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.