قرية جيو-يو الجديدة المختارة منذ 5 سنوات تستهدف 2028 للبدء
عوامق الاختناق في المعدلات الأرضية والدعم المالي: مشاركة السكان والموافقات والترخيصات
أظهرت البيانات أن مشروع إعادة التطوير العام، الذي تم تقديمه لتسريع وتيرة مشاريع التطوير الراكدة من خلال مشاركة القطاع العام بسبب نقص الجدوى الاقتصادية والنزاعات السكانية، قد تجاوز خمس سنوات من التطبيق دون أن تسجل أي من المشاريع التجريبية الأولى بدء أعمال البناء.
بناءً على بيانات من أحياء سيول وشركة كوريا لتطوير الأراضي والإسكان (LH) في الخامس من نوفمبر، تبين أن جميع المناطق الثماني المختارة كمرشحين من الدرجة الأولى في يناير 2021 – وهي منطقة هيوك-سوك 2، ومناطق يانغ بيونغ 13 و14، ومنطقة يونغ دو 1-6، ومنطقة بونغ تشون 13، ومنطقة شين-سول 1، ومنطقة كانغ بوك 5، ومنطقة شين مون رو 2-12 – لم تبدأ بعد أعمال البناء. كان يتوقع الحكومة آنذاك توفير حوالي 4700 وحدة سكنية في هذه المناطق.
ثلاث مناطق فقط حصلت على موافقة تطبيق المشروع: منطقة شين-سول 1، ومنطقة يانغ بيونغ 13، ومنطقة يونغ دو 1-6.
أصدرت منطقة دونغ دايمون موافقة خطة تطبيق المشروع لمنطقة يونغ دو 1-6 في الثاني والعشرين من الشهر الماضي. عرضت خدمة سيول المدمجة لمعلومات مشاريع التطوير الحالية مرحلة سابقة حتى وقت قريب، لكن بناءً على إخطار الحي فإنها في مرحلة موافقة خطة التطبيق.
حصلت منطقة شين-سول 1 أيضاً على موافقة خطة تطبيق المشروع من منطقة دونغ دايمون في السابع والعشرين من مارس من العام الماضي. التاريخ يسبق التحديث السابق في الخدمة المدمجة.
تقدمت منطقة كانغ بوك 5 بمراحل متعددة، حيث أكملت تأسيس الجمعية وانتقلت إلى مراجعة العمارة في هذا العام، بينما تتقدم باقي المشاريع عبر مراحل مختلفة تشمل تعديل خطط التطوير وتأسيس الجمعيات والاستعداد لتطبيق المشروع. غير أنه حتى الآن، لم يتجاوز أي من مشاريع المرشحين من الدرجة الأولى مرحلة توزيع الملكية أو بدء الأعمال.
اجتازت منطقة هيوك-سوك 2 مراجعة التطوير المدمجة لسيول في مايو من هذا العام، وتحددت خطة التطوير بشكل ملموس لتشمل 1045 وحدة سكنية بارتفاع يصل إلى 49 طابقاً، إلا أنه لا تزال تنتظر موافقة تطبيق المشروع وتوزيع الملكية وإجراءات الإخلاء والهدم.
عند تقديم البرنامج، كانت التوقعات كبيرة بأن مشاركة القطاع العام ستقلل بشكل كبير من فترة المشروع. عند مراجعة خطط التطوير لمنطقة شين-سول 1 وقرية جيو-يو في 2022، قال أو جو-هيون، نائب مدير مكتب إعادة تطوير المدن الخاص بسيول في شركة كوريا لتطوير الأراضي والإسكان آنذاك: "المنطقتان تمثلان مثالاً جيداً يوضح سرعة مشاريع إعادة التطوير العام".
لكن الوقت اللازم لبدء الأعمال الفعلية أطول من المتوقع. قرية جيو-يو، المختارة كمرشح من الدرجة الثانية في مارس 2021، حصلت على موافقة خطة التطبيق في فبراير من هذا العام، وتستهدف شركة كوريا لتطوير الأراضي والإسكان الإخلاء والهدم في 2027 وبدء الأعمال في 2028. حتى مع تطبيق الخطة كما هو مخطط، ستستغرق المدة من اختيار المرشح إلى بدء الأعمال حوالي سبع سنوات.
يتضمن برنامج إعادة التطوير العام مشاركة شركات مثل شركة كوريا لتطوير الأراضي والإسكان وشركة سيول للإسكان، بالإضافة إلى توفير تحفيزات مثل تخفيف قيود نسب الاستخدام الأرضي والدعم المالي، بهدف إعادة تحريك مشاريع إعادة التطوير المتوقفة منذ فترات طويلة.
لكن العديد من المراحل التي تمر بها مشاريع إعادة التطوير التقليدية لا تزال موجودة: موافقة السكان واختيار الشركة المنفذة وحساب حصص المساهمين وموافقة تطبيق المشروع وتوزيع الملكية. في حال زادت حصص المساهمين بسبب تعديل خطط المشروع أو ارتفاع تكاليف البناء، قد تطول مراحل التشاور مع السكان.
قال شين يونغ-سانغ، مدير قسم أعمال إعادة تطوير المدن بشركة هيونداي للهندسة والبناء: "إذا قام القطاع العام بتطبيق المشروع مباشرة، يمكن تقليل الالتباسات التي تحدث في مراحل الترخيص والموافقة"، مضيفاً: "لكن يجب تحسين العوامل التي تجعل القطاع الخاص يتجنب المشاركة في مشاريع إعادة التطوير العام، مثل نسبة المساكن المستأجرة العالية والرسوم".
في نفس الفترة، أظهرت مشاريع إعادة التطوير الخاص التي بدأت بقوة سرعة أكبر من مشاريع إعادة التطوير العام.
تم اختيار منطقة شين دانغ 10 في منطقة جونغ بسيول كموقع مستهدف للتخطيط السريع المدمج في أغسطس 2021. تمت الموافقة على منطقة التطوير في يونيو 2023، وتلت ذلك الموافقة على تأسيس الجمعية في ديسمبر من نفس العام. تم اختيار شركة التنفيذ في يوليو من العام الماضي، مما يعني أن معظم المراحل تمت خلال حوالي أربع سنوات. طبقت منطقة جونغ التخطيط السريع المدمج وأسلوب التأسيس المباشر للجمعيات بدعم عام على هذه المنطقة. استغرقت الفترة من الموافقة على منطقة التطوير إلى الموافقة على تأسيس الجمعية حوالي ستة أشهر فقط.
تم اختيار منطقة تشونغ-پا 2 في منطقة يونغ-سان كمرشح للتخطيط السريع المدمج في ديسمبر 2021. تم تحديدها كمنطقة تطوير في أكتوبر 2024 وحصلت على موافقة تأسيس الجمعية في 23 يونيو من هذا العام. استخدمت المنطقة أسلوب التأسيس المباشر للجمعيات بدعم عام، الذي لا يتطلب المرور بمرحلة لجنة التعديل والتطوير.
قال متخصص في صناعة إعادة التطوير: "بينما توفر مشاركة القطاع العام مزايا في تمويل المشروع والتعاون الإداري، إلا أن السكان يركزون بشكل أساسي على حصة المساهمين، التي تظل الأكثر حساسية"، مضيفاً: "لتقليل فترة المشروع، يجب تقليل الاختناقات في كل مرحلة ليس فقط موافقة تطبيق المشروع، بل أيضاً التدرج عبر مراحل توزيع الملكية والإخلاء والهدم".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.