إذا اختُرنا كلمة واحدة لتعريف جوهر سياسة العقارات الحكومية الحالية، فستكون كلمة «العرض» بلا تردد.
أطلقت الحكومة، في أعقاب خطة العرض التي أعلنت عنها في 7/9 من السنة الماضية، عدداً من خطط العرض المتتالية هذا العام: توسيع العرض السكني في المناطق الحضرية، عرض 230 ألف وحدة إضافية في منطقة العاصمة مع إمكانية إضافة المزيد، وعرض أكثر من 100 ألف وحدة من الأراضي الجديدة. والاتجاه المشترك بين جميع هذه الخطط يتمثل في تقليل الإجراءات الإدارية وتسريع موعد بدء الأعمال الإنشائية لتوفير المساكن الناقصة بسرعة.
المنطق بسيط: حيث إن هناك نقصاً في المساكن بالنسبة للطلب في سيول ومنطقة العاصمة، ستزيد الحكومة من العرض لتحقيق الاستقرار في الأسعار.
من الصعب القول إن تشخيص الحكومة خاطئ في الوقت الراهن. فعلياً، شهدت سيول انخفاضاً في حجم الأعمال الإنشائية على مدى سنوات عديدة، وما تزال المخاوف قائمة بشأن انخفاض حجم الوحدات المسلمة. اعترفت الحكومة نفسها مؤخراً بأن أحد أسباب الارتفاع الأخير في أسعار المساكن يعود إلى انخفاض حجم الوحدات المسلمة نتيجة لضعف الأعمال الإنشائية منذ عام 2022.
لكن المشكلة تبدأ بعد ذلك. متى بالفعل ستظهر هذه المساكن التي تعد الحكومة بعرضها في السوق؟ ومن سيحتاج إليها في ذلك الوقت؟
الفئات الرئيسية الطالبة في سوق العقارات عادة ما تكون من فئات الثلاثينيات والأربعينيات من العمر. لا يزال النمط السائد أن تقضي الفئة العمرية العشرينية وقتها في سوق الإيجار والتأجير، وعندما تتزوج أو تنجب أطفالاً، تشتري مسكناً.
الحكومة بدورها تضع الشباب والأزواج الجُدُد في مقدمة الفئات المستفيدة كلما أعلنت عن خطة عرض جديدة. وفي خطة العرض الخاصة بالأراضي الجديدة في منطقة العاصمة التي أعلنت عنها الشهر الماضي، أشارت إلى أنها ستوفر مساكن بالقرب من سيول مع إعطاء الأولوية للشباب والأزواج الجُدُد.
لكن المساكن لا تظهر بمجرد الإعلان عنها.
يتطلب الأمر وقتاً طويلاً لتحديد الأراضي ووضع خطط المناطق والمرور بعمليات التعويض والموافقات والحصول على التراخيص، ثم بدء الأعمال الإنشائية، وأخيراً التسليم الفعلي للوحدات. حتى الأراضي الجديدة التي أعلنت عنها الحكومة مؤخراً، الهدف فيها هو «بدء الأعمال الإنشائية قبل عام 2030». والتسليم سيأتي بعد ذلك.
الشاب الذي يبلغ من العمر عشرين سنة الآن سيصبح في الثلاثين من عمره، والزوجان الجديدان اللذان يبلغان الآن الثلاثين من العمر سيقتربان من الأربعين. عندها، قد تظهر نسبة كبيرة من المساكن المعلن عنها الآن في السوق.
هنا يطرح سؤال واحد: هل سيظل الطلب على المساكن في ذلك الوقت مثل ما هو عليه الآن؟
الهيكل السكاني لكوريا الجنوبية يتغير بسرعة. الانخفاض في عدد المواليد استمر منذ وقت طويل جداً، والاتجاه الذي لا يمكن تجنبه هو تناقص الفئات العمرية التي ستشتري مساكن في المستقبل.
هذا هو السبب الذي يدفع بعض الخبراء إلى تقديم توقعات مختلفة تماماً عن السوق السكني على المدى الطويل. لا يمكن القول بصراحة إن أسعار العقارات في سيول ستنخفض ببساطة لأن السكان سيتناقصون. حتى مع تناقص السكان، يمكن أن يظل الطلب في المناطق الرئيسية قائماً بناءً على عدد الأسر والدخل والتركز الوظيفي والتفضيلات الإقليمية.
مع ذلك، من الضروري التفكير فيما إذا كانت جميع المشاكل يمكن حلها الآن بصيغة واحدة بسيطة تسمى «نقص العرض». الخطط الحالية للحكومة تعج بأرقام «عدد الوحدات». في كل مرة يتم الإعلان عن خطة جديدة، تُضاف أهداف عرض إضافية: 230 ألف وحدة زائد ألف في منطقة العاصمة، 100 ألف وحدة فأكثر من الأراضي الجديدة، ستة آلاف وحدة في المناطق الحضرية.
لكن المسكن ليس رقماً في إحصائية. ما هو أهم هو ما إذا كان قريباً من مكان عمل الشاب، وما إذا كان يسمح للزوجين الجديدين بتربية الأطفال، وما إذا كان السعر فعلياً في متناول الجميع، وما إذا كان المسكن متاحاً في الوقت الذي يحتاج إليه الناس.
أيضاً، يجب التساؤل عما إذا كانت خطط العرض التي أُعلن عنها حتى الآن موجهة فعلاً للشباب والأزواج الجُدُد الحاليين. الشاب الذي يبلغ الآن ثلاثين سنة محتاج إلى مسكن الآن، لا بعد عشر سنوات. الأزواج الجديدون الذين يتفكرون في الزواج والإنجاب لا يستطيعون حل مشاكل تكاليف السكن الحالية بالمساكن التي ستبدأ الحكومة في بنائها بعد عام 2030.
إذا كانت الحكومة تستهدف في الوقت نفسه تحقيق «استقرار أسعار المساكن» و«استقرار السكن للشباب»، فإن خطط العرض طويلة المدى وحدها لا تكفي. يجب أن تأتي معها سياسات تُعالج كيفية تخفيف العبء على الطالبين الفعليين الذين يحاولون دخول السوق الحالي، وكيف سيتم حل مشاكل المعاملات والتأجير في سوق العقارات القائمة.
ليس القصد معارضة توسيع العرض ذاته. لكن الخوف والقلق ما يزال قائماً حول وتيرة العرض وطريقته والفئات المستهدفة منه.
ونطرح على الحكومة السؤال مرة أخرى: «لمن ستوفر، وحتى متى، وأي نوع من المساكن ستعرضون؟»
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.