معدل المنافسة في تشيونجو وجينجو وتشانغون وجيونجو وأندونغ يبلغ 10.94 لـ 1، مقابل 1.99 لـ 1 في المناطق الأخرى
مدينة إيكوسيتي المجهزة بالمدارس والأسواق التجارية تتجاوز 800 مليون وون... شمال جيونجو يسجل عدم استحواذ
تغيير خريطة ارتفاع أسعار العقارات في العاصمة: سيونغبوك وتونغتان يتفوقان بدلاً من غانغنام
العروض العقارية في سيول تزداد بنسبة 33% في ثلاثة أشهر... تأثير استقرار الأسعار لا يزال غير مؤكد
رغم تراجع سوق الطلبات العقارية الإقليمية، فقد تركزت نصف طلبات الطلب الأول للوحدات السكنية الخاصة خارج المدن الكبرى خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر من هذا العام في خمس مدن هي: تشيونجو وجينجو وتشانغون وجيونجو وأندونغ. وسجلت أسعار الشقق في هذه المدن جميعها معدلات ارتفاع تفوق المتوسط الوطني للمناطق غير العاصمة. ويعزو المحللون ذلك إلى اجتماع الطلب من السكان الراغبين في الحفاظ على فرص العمل والظروف التعليمية والمعيشية المألوفة مع الانتقال إلى وحدات سكنية جديدة، إضافة إلى توقعات الاستثمارات الصناعية. وحسب تحليل أجرته وكالة "أجو إيكونوميكس" في الثامن من نوفمبر لبيانات موقع "تشونغياب هوم" بشأن 60 إعلان أولي عن الوحدات السكنية الخاصة خارج المدن الكبرى خلال الفترة المذكورة، بلغ معدل المنافسة المجمع للإعلانات الـ 14 في المدن الخمس 10.94 لـ 1، بينما سجل الإعلانات الـ 46 في المناطق الأخرى معدل 1.99 لـ 1، وفشلت 30 منها في استقطاب طلبات من الدرجة الأولى تعادل عدد الوحدات المعروضة في الطرح العام. وقد استقطبت المدن الخمس طلبات من الدرجة الأولى بلغت 51,447 طلباً للوحدات المعروضة في الطرح العام البالغة 4,703 وحدة. وهذا يعني تركز 50.2% من الطلبات في 15.5% فقط من إجمالي الوحدات المعروضة في العينة المدروسة.
وفقاً لمعهد كوريا للعقارات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة جيونجو بمحافظة جيونلا الشمالية بنسبة 5.93% خلال فترة يناير-سبتمبر من العام الحالي، لكن أجواء سوق الإسكان تباينت بشكل كبير بين مناطق المدينة المختلفة. فقد استمر الطلب في مدينة إيكوسيتي المزودة بالمتنزهات والمدارس والأسواق التجارية على الوحدات الجديدة أو الأكبر حجماً من قبل السكان الموجودين في نفس المنطقة السكنية. وفي المقابل، ظهر ضعف واضح في طلبات الطرح العام للوحدات الجديدة في الأطراف الشمالية، رغم الآمال المعقودة على تطوير المناطق الصناعية. وعند زيارة مدينة جيونجو في السادس من نوفمبر، لاحظ المراقب فور الدخول إلى مدخل المدينة الجديدة حيث تقع مدينة إيكوسيتي في حي ديكجين، وجود مجمعات سكنية عالية الارتفاع ومرافق تجارية. وتم تداول الشقق ذات مساحة 84 متراً مربعاً في هذه المنطقة بأسعار تتجاوز 800 مليون وون. وحسب نظام الإفصاح عن أسعار المعاملات الفعلية بوزارة الأراضي والنقل والبنية التحتية، تمت معاملة مساحة 84 متراً مربعاً في مشروع "فورينا جيونجو إيكوسيتي" بسعر 840 مليون وون في التاسع من سبتمبر الماضي. ومازال السكان الموجودون يبدلون وحداتهم السكنية بالانتقال إلى وحدات أكبر أو مشاريع أفضل ضمن نفس المنطقة السكنية. وفي المقابل، عند الانتقال شمالاً من مدينة إيكوسيتي إلى منطقة جورانغ في حي ديكجين، تبدو الأجواء مختلفة تماماً. فقد أجرت هذه المنطقة طرحاً عاماً بلا أولويات لـ 298 وحدة سكنية في مايو الماضي، لكن لم تتجاوز الطلبات 12 طلباً فقط. وكان سعر العرض الأولي للوحدات ذات مساحة 84 ألف أ، شاملاً تكاليف توسيع الشرفة، يتراوح بين 459.8 مليون و 474.8 مليون وون.
تشهد خريطة ارتفاع أسعار الشقق في منطقة العاصمة الكبرى تغييراً ملموساً. فبدلاً من المناطق الراقية التقليدية مثل غانغنام وسيوتشو، يتصدر مناطق أخرى ذات أسعار نسبية أقل مثل سيونغبوك وكوانغاك معدلات ارتفاع أعلى. وفي محافظة جيونجي، يسجل مراكز مثل تونغتان وسوجي وينغتونغ قوة أكبر مقارنة بمدينة كوتشيون. وهذا يعكس تحولاً واضحاً عن موجات الارتفاع السابقة التي كانت تبدأ من غانغنام وتنتشر تدريجياً إلى المناطق المحيطة، حيث أصبحت الطلبات الفعلية تتجه نحو المناطق التي توفر أسعاراً يمكن للمشترين الفعليين الوصول إليها، وتتمتع بميزات تنافسية في المواصلات والقرب من مقاعد العمل. وحسب خدمة تجميع المعاملات العقارية الفعلية "لاديير" في السابع من نوفمبر، ارتفعت أسعار الشقق الفعلية في سيول بنسبة 9.0% خلال الـ 12 شهراً الماضية. وعلى مستوى الأحياء الإدارية في سيول، احتلت منطقة كوانغاك المركز الأول بمعدل ارتفاع بلغ 26.3%، تلتها منطقة سيونغبوك بمعدل 24.0%. وفي المقابل، انخفضت أسعار منطقة غانغنام بنسبة 3.9% خلال الفترة ذاتها، وانخفضت منطقة سيوتشو بنسبة 0.1% فقط. وفي الوقت الذي ترتفع فيه أسعار سيول الإجمالية، يبدو التفاوت الإقليمي واضحاً جداً. وحافظت منطقة سيونغبوك على نسق ارتفاع متواصل لمدة 51 أسبوعاً، محققة أطول فترة ارتفاع متواصل بين أحياء سيول. وفي المقابل، شهدت منطقة سونغپا انخفاضاً بنسبة 0.3%، وسنغدانغپو انخفاضاً بنسبة 1.2%، وسيوتشو انخفاضاً بنسبة 1.9%. وهكذا، فإنه في الوقت الذي تواصل فيه أسعار الشقق الفعلية في سيول ارتفاعها للأسبوع الـ 95 على التوالي، يبقى اتجاه المناطق الراقية والمناطق متوسطة ومنخفضة الأسعار نسبياً متعاكساً تماماً.
منذ إعلان الحكومة عن خطة إعادة النظر في الضرائب في الثالث من أغسطس، شهدت العروض العقارية في سيول زيادة تفوق 33% في ثلاثة أشهر. وبينما انخفضت أحجام المعاملات وعادت أسعار الشقق في غانغنام وسيوتشو وسونغپا إلى الانخفاض، استمر الارتفاع في المناطق الـ 22 الأخرى من سيول، مما يثير تساؤلات حول ما إذا كانت الزيادة في العروض ستؤدي إلى استقرار الأسعار فعلياً. وحسب شركة متخصصة في البيانات الضخمة العقارية "أسيل" في الثامن من نوفمبر، بلغ عدد العروض العقارية في سيول في اليوم السابق 80,528 عرض. وهذا يمثل زيادة قدرها 20,119 عرض (بنسبة 33.3%) عن التاريخ الذي أعلنت فيه الحكومة خطة إعادة النظر في الضرائب في الثالث من أغسطس، حين كان العدد 60,409 عروض. وشهدت جميع الـ 25 حي إداري في سيول زيادة في العروض خلال هذه الفترة. وبلغت نسبة الزيادة في العروض من قبل مناطق غانغنام الثلاث (غانغنام وسيوتشو وسونغپا) 38.0% من إجمالي الزيادة، بينما مثلت المناطق الـ 22 الأخرى 62.0%. وفي الوقت الذي تزايدت فيه العروض، انخفض حجم المعاملات. وحسب معهد كوريا للعقارات، بلغ حجم معاملات شراء وبيع الشقق في سيول في سبتمبر الماضي 3,915 معاملة بحسب تاريخ التبليغ، مقارنة بـ 6,796 معاملة في الشهر ذاته من العام الماضي، أي انخفاض بنسبة 42.4%.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.