أزمة سوق العقارات في فيتنام: انخفاض الأسعار 30% لا يجذب المشترين والمستثمرون يستغيثون

انخفاض أسعار الشقق والأراضي في الربع الثاني مع تفاقم أزمة التعاملات بسبب تراجع الطلب الاستثماري

• انخفاض أسعار الشقق والأراضي في الربع الثاني مع تفاقم أزمة التعاملات بسبب تراجع الطلب الاستثماري

بناء قيد الإنجاز في المنطقة الأولى بمدينة هوتشي منه [الصورة=مراسلة كيم هيه-إين]

يشهد سوق العقارات الفيتنامي انخفاضاً متزامناً في أسعار الشقق والأراضي، مع تفاقم حاد في تراجع تعاملات الأراضي. يواجه بعض المستثمرين أزمة حقيقية حيث يضطرون لعرض ممتلكاتهم بأسعار أقل من سعر الشراء بنسبة 20 إلى 30 في المئة، إلا أنهم لم يتمكنوا من إيجاد مشترين لسنوات عديدة، مما أدى إلى تجميد رؤوس أموالهم الاستثمارية لفترات طويلة.

وفقاً لما ذكرته وسيلة إعلام محلية في الثامن من الشهر الجاري، فإن سوق الأراضي المحلية تشهد حالة من الركود حيث يتزامن انسحاب الأموال الاستثمارية مع نقص الطلب الفعلي، مما أسفر عن عدم إتمام التعاملات حتى بعد خفض الأسعار. لوحظ بشكل خاص أن المستثمرين الذين يواجهون صعوبات في بيع أراضيهم يتركزون في المناطق الطرفية التي تفتقر إلى السكان والخدمات والمرافق الحضرية الأساسية.

انخفاض متزامن في أسعار الشقق والأراضي... مع انحدار حاد في أحجام التعاملات

بدأ سوق العقارات الفيتنامي يظهر مؤشرات تصحيح من الربع الثاني من هذا العام. وفقاً لتقرير وزارة البناء عن سوق العقارات في الربع الثاني، الذي نشرت به الوسيلة الإعلامية في الثاني من سبتمبر الماضي، انخفض متوسط سعر إعادة بيع الشقق في هانوي إلى حوالي 123 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع الواحد (حوالي 6.55 مليون وون كوري)، بانخفاض بلغ 3.9 في المئة مقارنة بالربع السابق. وفي مدينة هوتشي منه، انخفض السعر إلى حوالي 108 ملايين دونغ للمتر المربع بنسبة 3.6 في المئة.

انخفضت أسعار إعادة بيع الأراضي على الصعيد الوطني أيضاً بنسبة 2 إلى 3 في المئة مقارنة بالربع السابق. انخفض متوسط سعر العرض للبيع إلى حوالي 40 مليون دونغ للمتر المربع، بانخفاض بلغ 2.5 في المئة، بينما سجلت مدينة هوتشي منه انخفاضاً بنسبة حوالي 3 في المئة إلى 66 مليون دونغ. كان الانخفاض في أحجام التعاملات أكثر وضوحاً. وفقاً لوزارة البناء، بلغت التعاملات العقارية الوطنية في الربع الثاني أكثر من 100 ألف صفقة، لكنها انخفضت بنسبة 28.5 في المئة مقارنة بالربع السابق و36.3 في المئة مقارنة بنفس الفترة من السنة الماضية. على وجه الخصوص، انخفضت تعاملات الأراضي إلى 73 ألف و438 صفقة، بانخفاض بلغ 32.6 في المئة مقارنة بالربع السابق.

حللت وزارة البناء الأسباب الرئيسية لتصحيح الأسعار وعزتها إلى ارتفاع تكاليف تمويل رؤوس الأموال وتراجع السيولة في التعاملات، بالإضافة إلى انتقال الأموال الاستثمارية نحو العقارات المخصصة للسكن الفعلي.

تكثر في سوق الأراضي الحالات التي يتحمل فيها المستثمرون خسائر مالية دون أن يتمكنوا من العثور على مشترين. التقى الإعلام بمستثمر يُدعى أ.ع. قام بشراء قطعة أرض بمساحة 100 متر مربع في منطقة دوك هوا القديمة في محافظة لونج آن عام 2019 بمبلغ 1.3 مليار دونغ. كان يراهن آنذاك على تطوير البنية الأساسية واحتمالية ترقية المنطقة إلى مدينة، إلا أنه لم يتمكن من إتمام صفقة البيع رغم محاولته منذ عام 2022.

بدأ هذا المستثمر برغبته في بيع الأرض بسعر الشراء الأصلي، لكنه لاحقاً قبل بتحمل خسارة تبلغ 300 مليون دونغ. لكن رغم مرور حوالي أربع سنوات، لم يظهر أي مشترٍ، مما أدى إلى عدم استرجاعه لرأس ماله الاستثماري. يواجه مستثمر آخر من هانوي يُدعى ب.ع. وضعاً مشابهاً. قام بشراء قطعة أرض بمساحة 140 متر مربع في المنطقة التاسعة من هوتشي منه القديمة بمبلغ 870 مليون دونغ، ثم عرضها للبيع عام 2024 بسعر 800 مليون دونغ. بعد ذلك، خفض السعر إلى 770 مليون دونغ، إلا أنه لم يتمكن من إتمام أي صفقة.

تظهر هذه الحالات من الركود في تعاملات الربع الثالث أيضاً. وفقاً لشركة استشارات عقارية متخصصة، تم عرض 8 آلاف و350 قطعة أرض في 99 مشروع في المناطق الجنوبية من فيتنام، لكن لم يتم بيع سوى 116 قطعة فقط. بلغت نسبة امتصاص العروض حوالي 1 في المئة. كما أظهر استطلاع من منصة عقارية محلية أن نسبة الاهتمام بالأراضي في الربع الثالث بلغ 9 في المئة، وهي الأقل بين جميع أنواع العقارات. وتشير بيانات من وسطاء عقاريين تم استطلاع آرائهم إلى انخفاض حجم التعاملات على الأراضي بنسبة 81 في المئة مقارنة بالربع السابق.

"المكان الذي تركه المستثمرون لم تملأه الطلبات الفعلية"

بناء قيد الإنجاز في المنطقة الأولى بمدينة هوتشي منه [الصورة=مراسلة كيم هيه-إين]

حدد الخبراء أسباب ركود سوق الأراضي في انسحاب الأموال الاستثمارية ذات الطابع المضاربي ونقص الطلب الفعلي. قال مسؤول في المنطقة الجنوبية من منصة عقارية محلية: "المستثمرون الذين كانوا يشكلون 90 في المئة من طلب تعاملات الأراضي السابقة يغادرون السوق الآن، لكن لا يوجد عدد كافٍ من المشترين الفعليين لتعويض هذا الغياب". أضاف: "عندما يضعف الطلب الاستثماري، يصبح من الصعب على المشترين الفعليين الحقيقيين فقط امتصاص العروض الموجودة، وهذا يؤدي إلى حالة حيث لا يجد حتى الأراضي ذات الأسعار المنخفضة مشترين".

كما تم الإشارة إلى أن صعوبة تحقيق الأراضي لعوائد إيجارية مقارنة بالشقق أو المباني السكنية كأحد أسباب ركود التعاملات. فالأراضي في المناطق التي تفتقر إلى المرافق السكنية والتجارية الكافية لا تحقق عوائد تذكر أثناء فترة احتفاظ المالك بها، مما قد يؤدي إلى تجميد الأموال الاستثمارية لفترات طويلة. قال متخصص من شركة استشارات عقارية: "ارتفاع تكاليف التطوير والإجراءات القانونية المعقدة وزيادة عبء الاستثمار في البنية الأساسية جعلت المطورين يقيّمون المشاريع الجديدة بحذر أكثر".

ظهرت آراء في أوساط القراء المحليين تؤكد ضرورة التركيز على القيمة الفعلية والعملية للعقار بدلاً من الاعتماد على توقعات ارتفاع الأسعار. قال أحد القراء: "غالباً ما يشتري الناس أراضٍ بناءً على شائعات حول بناء طرق أو تطوير المناطق إلى مدن، لكن تشكيل منطقة سكنية فعلية يستغرق وقتاً طويلاً". أضاف: "بدلاً من الاستثمار في مستقبل غير مؤكد، يفضل الناس المشاريع ذات الإجراءات القانونية الشفافة والبنية الأساسية الكاملة".

علق قارئ آخر قائلاً: "عند الاستثمار في العقارات، يجب الأخذ في الاعتبار منذ البداية من سيشتري العقار إذا احتاج المرء فجأة إلى نقد أمواله". أضاف: "الأراضي الفارغة في المناطق الطرفية قد تجمد الأموال لسنوات دون تحقيق أي عوائد، بينما تحقق الشقق في المناطق السكنية عوائد إيجارية".

قال قارئ ثالث: "الاستثمار العقاري ليس مجرد انتظار لارتفاع الأسعار، بل يتطلب دراسة القيمة الحقيقية للعقار وإمكاناته العملية". وتابع: "الشقق يمكن تأجيرها والمباني السكنية المختلطة يمكن استخدامها للسكن والعمل، لكن الأراضي الفارغة يصعب عليها تحقيق قيمة أثناء فترة احتفاظ المالك بها".

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.