كيم إن-مان، رئيس معهد كيم إن-مان لأبحاث اقتصاديات العقارات.
مع تحول أسعار العقارات في منطقة جنوب سيول إلى الانخفاض في الآونة الأخيرة، ازدادت رسائل الرئيس عبر وسائل التواصل الاجتماعي بشكل ملحوظ. أشار إلى أن "أسعار المعاملات الفعلية في المناطق الرئيسية بسيول تشهد انخفاضاً مذهلاً، وبدأ البعض يقلق من حدوث انهيار حاد"، وأكد على أهمية "توفير بيانات عقارية دقيقة للمواطنين". وعندما نُشرت مقالات تشير إلى أن أسعار العقارات ارتفعت خارج منطقة جنوب سيول، رد الرئيس بالقول إنه تحدث فقط عن أسعار المناطق الثلاث الثرية في جنوب سيول، ولم يقل قط إن سيول بأكملها تشهد انهياراً. يشعر المواطنون بالإرهاق من التفاعلات المتكررة للرئيس عبر وسائل التواصل الاجتماعي. بينما يجب أن تنقل رسائل الرئيس المشاعر والقلق لدى الجمهور، يبدو أن هذا لم يحدث بناءً على ردود الفعل من حوله.
من الضروري التحقق مما إذا كانت رسائل الرئيس عبر وسائل التواصل الاجتماعي تعكس الواقع الفعلي لسوق العقارات. صحيح أن أسعار المعاملات الفعلية للعقارات الفاخرة في جنوب سيول، مثل منطقتي أپكوجونغ وبانپو، انخفضت. تم بيع وحدة سكنية من نوع "شين-هيونداي" بمساحة 61 متراً مربعاً في أپكوجونغ بمبلغ 12.8 مليار وون في ديسمبر من العام الماضي، لكنها باعت مؤخراً بـ 9.2 مليار وون، أي انخفاض قدره 28 بالمائة. ومع ذلك، كانت القيمة 8.4 مليار وون في نوفمبر 2024، و 6.27 مليار وون في ديسمبر 2023. بعبارة أخرى، ارتفعت الأسعار بنسبة 200 بالمائة على مدار عامين، ثم انخفضت بحوالي 30 بالمائة في غضون عام واحد. لم تنخفض جميع العقارات في جنوب سيول بشكل حاد، وهناك وحدات سكنية سجلت مؤخراً معاملات بأسعار أعلى.
كما يتطلب الأمر حذراً عند تفسير زيادة العروض المعروضة وانخفاض عدد المعاملات كمؤشرات على انهيار حاد. شهدت العقارات السكنية في سيول زيادة من حوالي 57000 عرض في بداية هذا العام إلى 77000 عرض في مارس بسبب مسائل متعلقة برسوم انتقال الملكية والإعفاءات الضريبية. بعد تطبيق الرسوم المتزايدة، انخفضت العروض إلى 60000، ثم زادت إلى 80000 بعد إعادة هيكلة النظام الضريبي. هذا أقل من 87000 عرض في مايو من العام الماضي، أي قبل تولي الرئيس منصبه. يمكن النظر إلى زيادة العروض بشكل أساسي كنتيجة لاختيار مالكي العقارات الفاخرة بيع ممتلكاتهم خلال فترة الإعفاء الضريبي، بدلاً من انتشار نفسية الخوف.
انخفض حجم معاملات العقارات السكنية في سيول لثلاثة أشهر متتالية من أغسطس إلى أكتوبر إلى ما يقل قليلاً عن 3000 معاملة شهرياً. أثرت على ذلك الموجة الشديدة من اللوائح التنظيمية وانهيار أسعار الأسهم. فرض نظام تصريح تبادل الأراضي منع شراء العقارات بضمان عقود الإيجار طويلة الأجل، وحظر القروض فعلياً، وضغطت السلطات الضريبية على من يشتري عقارات فاخرة برأس مال خاص. مع انهيار سوق الأسهم أيضاً، جفت مصادر التمويل. من الصعب أن تشهد المعاملات زيادة في هذه الظروف. في حين أن أسعار الأسهم تنخفض عندما تزداد العروض وتنخفض المعاملات، فإن هذه الصيغة لا تنطبق على العقارات السكنية. على عكس منطقة جنوب سيول، حيث تظهر عروض بأسعار منخفضة لتجنب الضرائب، تزداد العروض بأسعار أعلى في شمال سيول. حتى مع انخفاض المعاملات، قد تظهر زيادة في الأسعار من خلال معاملة واحدة فقط بسعر قياسي جديد.
من الضروري أيضاً فحص تأكيدات الرئيس على دقة الإحصائيات. في أكتوبر، كان معدل التغير في أسعار العقارات السكنية في منطقة جنوب سيول -1.38 بالمائة حسب هيئة العقارات الكورية، و-0.29 بالمائة حسب شركة كيه بي للعقارات، و+0.03 بالمائة حسب مؤسسة ريال إستيت 114. تختلف هذه النتائج لأن طرق المسح والعينات المستخدمة تختلف من جهة إلى أخرى. يبدو أن اختلاف طرق اختيار العينات بين هيئة العقارات الكورية وشركة كيه بي للعقارات أدى إلى فروقات في مدى انعكاس انخفاض أسعار بعض العقارات الفاخرة في جنوب سيول في الإحصائيات.
عند رؤية الرئيس في الوقت الحاضر، تتبادر إلى الذهن قصة "الملك العاري" للكاتب هانس كريستيان أندرسن، حيث يعتقد الملك أنه يرتدي ملابس رائعة بينما هو عاري تماماً. لمناقشة استقرار أسعار العقارات في جنوب سيول، يجب الانتظار ما لا يقل عن ثلاث سنوات. إذا استمر الاستقرار حتى نهاية الفترة الرئاسية، فلن يكون من المتأخر حينئذ الحديث عن نجاح السياسة. أتذكر جيداً أنه في عام 2003، إبان فترة رئاسة نوه موهيون، عندما استقرت أسعار العقارات في عام 2004 نتيجة لسياسات تنظيمية صارمة، حصل الموظفون المسؤولون على تكريمات وتم فتح الشمبانيا احتفالاً، لكن أسعار العقارات عادت للارتفاع بشكل حاد منذ عام 2005.
إذا كان الوالد يضرب ابنه المراهق ويحلق شعره ويصادر مصروفه الشهري لمجرد أنه يقابل أصدقاءه كثيراً وأدائه الأكاديمي لا يتحسن، فسيبقى الابن في غرفته ولن يقابل أصدقاءه على الفور. ومع ذلك، لا يمكن الحكم على أن الابن قد عاد إلى رشده. تماماً كما يجب توفير بيئة تحتية للدراسة والانتظار بصبر، يجب استعادة ثقة السوق من خلال الإمدادات المستمرة للمساكن. العقارات الفاخرة في جنوب سيول بعيدة عن حياة الطبقة الوسطى. من المهم توفير العقارات السكنية بشكل مستمر في شمال سيول والمناطق المحيطة بها في محافظة جيونجي وإنتشون، وهي مناطق حاسمة لاستقرار السكن للطبقة الوسطى.
تركز أهمية تطوير مدن جديدة في منطقة العاصمة على السرعة والنقل. يجب تخصيص الموازنات لضمان الافتتاح المبكر لخطوط المترو بما يتزامن مع موعد إسكان السكان في المدن الجديدة. نظراً لوجود حدود للإمدادات العامة، هناك حاجة أيضاً إلى تخفيف القيود لزيادة الإمدادات من القطاع الخاص. يجب إلغاء نظام استرجاع الأرباح الزائدة من إعادة البناء وحظر تحويل مركز عضو الجمعية، وحتى لو تم تمديد فترة الاحتفاظ الإلزامي، يجب إحياء نظام مشغل العقارات المسجل. كما يتطلب الأمر مراجعة القيود التي تعوق أنشطة تأجير العقارات من قبل شركات البناء. حتى مع توفير حوافز، فإن شركات البناء لن تقدم على أنشطة التأجير إذا كانت ملزمة بدفع ضرائب مرتفعة. حقيقة أن شركة بويونج، وهي رائدة في مجال تأجير العقارات المبنية، لا تقوم بأنشطة البناء والتأجير في سيول تعود أيضاً إلى الحيود التنظيمية. لتحقيق الاستقرار في سوق الإيجار قصير وطويل الأجل، يجب زيادة كمية الوحدات المؤجرة بسرعة.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.