شهدت مخزونات العقود الموثوقة للشقق السكنية في سيول انخفاضاً حاداً، حيث انخفضت بنسبة 20% عن مستوياتها قبل سنتين، في حين ارتفعت مخزونات العقود الموثوقة والإيجارات الشهرية مجتمعة بنسبة 30% تقريباً خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة. وعلى الرغم من تعافي إجمالي مخزون العقود الموثوقة والإيجارات، تظهر اتجاهات طويلة الأجل واضحة نحو تناقص العقود الموثوقة وارتفاع نسبة الإيجارات الشهرية. بالإضافة إلى ذلك، يثير الإصلاح الضريبي الذي يهدف إلى زيادة العبء الضريبي على المساكن غير المأهولة وتحفيز الحصول على مساكن مأهولة والبيع مخاوف من تسريع التحول نحو الإيجارات الشهرية.
وفقاً لمنصة البيانات الضخمة العقارية آسيل في الخامس من الشهر الجاري، بلغ إجمالي مخزون العقود الموثوقة والإيجارات الشهرية للشقق في سيول 38,356 عقداً حتى الرابع من الشهر الجاري. وبالمقارنة مع 29,754 عقداً في الحادي والعشرين من أبريل الماضي، يمثل هذا ارتفاعاً بنسبة 28.9%.
غير أن تركيب المخزون تغير بشكل ملحوظ. استحوذت العقود الموثوقة على 20,803 عقد بنسبة 54.2% من الإجمالي، بينما استحوذت الإيجارات الشهرية على 17,553 عقد بنسبة 45.8%. وعند المقارنة مع 26,599 عقد موثوق في نفس الفترة من عام 2024، يظهر انخفاض بنسبة 21.8% على مدى السنتين. تابعت العقود الموثوقة هذا الاتجاه الهابط في السنة الماضية حيث بلغت 22,865 عقداً فقط.
من جهة أخرى، ارتفع عدد عقود الإيجار الشهري من 14,547 عقد في 2024 إلى 17,553 عقد هذا العام، بزيادة قدرها 20.7%. كما ارتفعت نسبة الإيجارات الشهرية من إجمالي مخزون العقود الموثوقة والإيجارات خلال نفس الفترة من 35.4% إلى 45.8%، أي بزيادة 10.4 نقاط مئوية. يعكس هذا أن الزيادة الأخيرة في المخزون الإجمالي لا تشير إلى انتعاش في العقود الموثوقة.
وسط نقص المعروض من العقود الموثوقة، تستمر أسعارها في الارتفاع. وفقاً لشركة كي بي للعقارات، ارتفعت أسعار العقود الموثوقة للشقق في سيول بنسبة 1.34% في يوليو مقارنة بالشهر السابق. على الرغم من انخفاض معدل الارتفاع قليلاً عن 1.43% في يونيو، يستمر الاتجاه الصعودي خاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع. كما بلغ مؤشر العرض والطلب للعقود الموثوقة في سيول 126.2، متفوقاً على مؤشر العرض والطلب للمبيعات الذي سجل 112.6. وكلما ارتفع المؤشر عن 100، زاد الطلب على العقود الموثوقة مقارنة بالعرض.
لا يمكن عزو الانخفاض الحالي في مخزون العقود الموثوقة مباشرة إلى الإصلاح الضريبي الأخير. بل يعكس النتيجة المتراكمة لانخفاض كميات العروض الجديدة، وتراجع الاستثمارات الفاصلة (الفجوة)، والتغيرات الهيكلية في سوق الإيجار بعد فضائح الاحتيال في العقود الموثوقة، وتفضيل مالكي العقارات للإيجارات الشهرية. غير أنه مع تصميم خطة الإصلاح الضريبي للعام 2026 على توسيع المزايا للمساكن المأهولة وزيادة العبء الضريبي على المساكن غير المأهولة والعقارات الموجهة للإيجار، قد تؤثر على اختيارات مالكي العقارات مستقبلاً.
تتضمن خطة الإصلاح توسيع الخصم الأساسي من الضريبة الشاملة على العقارات للمساكن المأهولة من 1.2 مليار وون إلى 1.4 مليار وون، بينما تنخفض قيمة الخصم لمالكي عقار واحد غير مأهول إلى 900 مليون وون. بالنسبة لمالكي عقارات متعددة، سيتم منحهم خصماً موحداً بقيمة 400 مليون وون من الخصم الأساسي البالغ 900 مليون وون، وسيطبق الخصم المتبقي وهو 500 مليون وون بناءً على نسبة العقار المأهول من إجمالي قيمة العقارات. وإذا لم يكن لديهم أي عقار مأهول، سينخفض الخصم الأساسي إلى 400 مليون وون.
سترتفع نسبة القيمة السوقية العادلة لمالكي ثلاثة عقارات فما فوق والعقارات الموجودة في مناطق التعديل تدريجياً من 60% الحالية إلى 70% في 2027 و80% في 2028. يستثنى من ذلك مالكو عقار واحد. سيتم إعادة تشكيل الخصم الخاص لفترة الحيازة الطويلة في ضريبة الأرباح الرأسمالية ليركز على فترة الإقامة، مع إدخال حد أقصى للخصم بقيمة 2 مليار وون في 2028 و1 مليار وون من 2029 فما بعده.
يتوقع الحكومة أنه بتعزيز المزايا للمساكن المأهولة وتقديم فترة تخفيف من ضريبة الأرباح الرأسمالية المضاعفة لمالكي عقارات متعددة، ستدخل العقارات الموجهة للإيجار إلى سوق المبيعات. غير أن اختيارات مالكي العقارات قد لا تقتصر على البيع فحسب. عند ارتفاع العبء الضريبي على حالة عدم الإقامة، قد يختار المالك بيع العقار أو الانتقال إليه مباشرة، وإذا استمر في الحيازة، فقد ينقل التكاليف المتزايدة إلى الإيجار.
إذا انتقل المالك للعيش في العقار مباشرة، سيتم سحب هذا العقار من سوق العقود الموثوقة. غير أن تأثيره على إجمالي العرض من العقود الموثوقة يعتمد على ما إذا كان المالك سيعود بإيجار عقاره السابق في سوق الإيجار. مع ارتفاع الأعباء التي يجب دفعها سنوياً نقداً كالضرائب، قد يزداد ميل مالكي العقارات إلى الإيجارات الشهرية بدلاً من العقود الموثوقة لضمان تدفق نقدي ثابت. قال نام هيوك-وو، مدير معهد الأبحاث العقارية بمصرف وووري: "قد يزداد عدد مالكي العقارات الذين يفضلون الإيجار الشهري بعد انتهاء العقود الموثوقة الحالية عند توقيع عقود جديدة".
حتى مع زيادة المبيعات، قد لا تنعكس بشكل إيجابي على سوق العقود الموثوقة والإيجارات. إذا اشترى مالكون حقيقيون بدون عقارات العقارات الموجهة للإيجار، قد تخرج هذه العقارات من سوق الإيجار. عندما تقيد اللوائح الائتمانية تحويل المستأجرين إلى مشترين، قد ينخفض العرض بينما يبقى الطلب على الإيجار، مما يخلق عدم توازن في السوق.
تعليقاً على هذا، قال بارك هون، أستاذ العلوم الضريبية بجامعة سيول الحضرية: "تتحرك الأسواق بعوامل متعددة تشمل لا الضرائب وحدها بل أيضاً العرض والفائدة والقيود الائتمانية والأحوال الاقتصادية". هذا يعني أن حتى لو زادت الضوافع الضريبية للبيع، قد تستمر عدم الاستقرار في سوق العقود الموثوقة والإيجارات إذا لم تتوفر الشروط المالية المناسبة لتحويل المستأجرين إلى مشترين وإذا لم يتم توفير بدائل من العقود الموثوقة والإيجارات.
تقليص المزايا المتعلقة بالعقود الموثوقة المسجلة يشكل متغيراً إضافياً. تخطط الحكومة لإلغاء تدريجي الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية المضاعفة والمزايا الخاصة للخصم الطويل الأجل المطبقة على عقود الشراء الموثوقة والقصيرة الأجل في مناطق التعديل. ستحافظ على المزايا الحالية حتى نهاية 2027، ثم تبدأ في تقليصها من 2028 وإلغاؤها بالكامل من 2029 فما بعده.
نظراً لأن النطاق الجغرافي المطبق مقتصر على جزء من العقود الموثوقة المسجلة في مناطق التعديل، يجب عدم المبالغة في تقدير تأثيرها على سوق الإيجار بشكل عام. غير أن تزامن تشديد الضرائب على المساكن غير المأهولة وتقليص مزايا العقود الموثوقة المسجلة قد يقلل الحوافز الطويلة الأجل لمالكي العقارات من القطاع الخاص، ويزيد من دوافعهم لاسترجاع التكاليف المتزايدة من خلال الإيجارات الشهرية.
في النهاية، يشير المتخصصون إلى ضرورة تشجيع مالكي العقارات على بيع العقود الموثوقة القائمة مع توفير قنوات توريد كافية من العقود الموثوقة والإيجارات من القطاع الخاص والعام لاستيعاب الطلب المتزايد. إذا لم يكن التوريد الجديد كافياً، حتى مع زيادة العروض القابلة للبيع، قد يتفاقم عدم التوازن بين العرض والطلب في سوق العقود الموثوقة والإيجارات.
قال سيو جين-هيونغ، أستاذ القانون العقاري والتمويل بجامعة كوانغون: "يجب أن تكون هناك فرصة لشخص ما شراء مسكن والإشراف على إيجاره ليتحقق العرض من العقود الموثوقة والإيجارات". وأضاف: "من الصعب توقع توسع العرض دون إحياء الحافز والجدوى الاقتصادية لتوفير العقود الموثوقة".
تتضمن خطة الإصلاح الضريبي للحكومة أيضاً رفع الحد الأقصى للمبلغ المؤهل للخصم من الضريبة على الإيجار الشهري من 10 ملايين وون سنوياً إلى 12 مليون وون، بالإضافة إلى تطبيق معدل خصم قدره 17% للشباب بغض النظر عن إجمالي الأجور للسنوات الثلاث اعتباراً من 2027. سيرتفع الخصم الضريبي للشاب الذي يدفع إيجاراً شهرياً بقيمة مليون وون مع أجر سنوي إجمالي قدره 50 مليون وون من 1.7 مليون وون إلى 2.04 مليون وون.
غير أن خصم الضريبة على الإيجار الشهري هو آلية استرجاع جزء من الإيجار المدفوع مسبقاً. من الصعب اعتبارها إجراءً توريدياً يحد من تناقص العقود الموثوقة أو تحولها إلى إيجارات شهرية. كما أن المستفيدين محصورون بالعمال بدون مساكن وأصحاب الأعمال الملتزمين، مما قد يؤدي إلى حالات لا يستفيد فيها المستأجرون من هذا الخصم بسبب الفروقات في الدخل أو شروط العقد.
قال لي تشانغ-مو، أستاذ الهندسة الحضرية بجامعة هانيانغ: "أكبر أسف هو أن قريباً لم يتم تقديم إجراءات جذرية لمعالجة عدم استقرار سوق العقود الموثوقة والإيجارات". وأضاف: "إذا تدهورت تكاليف ومربحية مالكي العقارات من القطاع الخاص، قد ينخفض العرض من العقود الموثوقة أو قد تنتقل الأعباء المتزايدة إلى المستأجرين من خلال ارتفاع الإيجارات".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.