خطط العرض غير واضحة حتى في البدء... "هل تثير تصريحات انهيار الأسعار الخوف في السوق؟"
معدل بيع الشقق في سيول يتجاوز 100% لأربعة أشهر متتالية... "ارتفاع المزادات إشارة على نقص حاد في العرض"
انتقد عمدة سيول أو سي هون تصريحات الرئيس لي جاي-ميونغ بشأن "احتمالية انهيار أسعار المساكن" بشكل مباشر، قائلاً إن "طريقة النهج من مشاكل العقارات خاطئة منذ البداية".
ويرى أو سي هون أن إشارة الرئيس إلى "العرض المبكر الضخم" و"انهيار أسعار المساكن" بشكل متزامن، في الوقت الذي لم تقدم الحكومة فيه جدولاً زمنياً محدداً وخطة تنفيذية للعرض السكني، لا تتوافق مع واقع السوق.
أعلن عمدة سيول في 31 من الشهر الجاري عن منشور على صفحته في وسائل التواصل الاجتماعي بعنوان "إدراك الرئيس لواقع العقارات يثير حيرتي"، وقال: "أشار الرئيس أمس عبر وسائل التواصل إلى أن 'العرض المبكر الضخم وكبح الطلب المضارب والتأثر بارتفاع الفائدة من خلال التأخر في السداد وزيادة المزادات ستؤدي إلى احتياطي لحالة انهيار أسعار المساكن'".
كان الرئيس لي جاي-ميونغ قد أعلن سابقاً عن توجيهه بتحضير نظام يقوم فيه القطاع العام بشراء كميات كبيرة من المساكن تحت معايير معينة لتحويلها إلى مساكن عامة في حالة انهيار الأسعار. وتتضمن الرؤية وقف ارتفاع الأسعار من خلال العرض المبكر وكبح الطلب المضارب، مع تخفيف تأثير السوق إذا انهارت الأسعار عبر شراء القطاع العام للمساكن.
ردّ عمدة سيول: "من الغريب بالفعل التنبؤ بانهيار أسعار المساكن، لكن الأساس الذي استشهد به - 'العرض المبكر الضخم' و'كبح الطلب المضارب' و'التأخر في السداد وزيادة المزادات' - يكشف بوضوح أن الرئيس لا يزال لا يرى واقع سوق العقارات والمعيشة بشكل صحيح".
طعّن عمدة سيول في إمكانية تحويل أهداف العرض التي أعلنت عنها الحكومة إلى عرض فعلي.
قال: "إذا اعتقد الرئيس أن إعلان الحكومة عن العرض - الذي لا يظهر سوى هدف مضخّم دون جدول زمني محدد أو خطة تنفيذية واضحة - هو 'عرض مبكر ضخم'، فهذا سوء فهم كبير جداً. الخطط التي لا يتضح حتى بدء تنفيذها قبل انتهاء فترة رئاستك لا يمكنها أن تستقر الأسعار أو أن تعطي المواطنين ثقة في العرض".
أضاف: "بعيداً عن انهيار أسعار المساكن، هذا يثير الشكوك فقط حول ما إذا كانت الحكومة لديها النية والقدرة الفعلية على العرض السكني".
يعتمد العرض السكني على جدولة الترخيص والبدء والإنجاز والاستقبال أكثر من إجمالي الكميات المستهدفة التي أعلنت عنها الحكومة. وبشكل خاص، نظراً لصعوبة تأمين قطع أراضٍ جديدة واسعة في سيول، تعتبر مشاريع إعادة التطوير وإعادة البناء للمناطق الحالية بمثابة الوسيلة الأساسية للعرض.
يرى عمدة سيول أن الحكومة تركز أكثر على كبح الطلب من خلال الضرائب والقيود المالية بدلاً من توسيع العرض عبر مشاريع إعادة التطوير والتطوير في سيول. وتوضيح رأيه هو أنه في المناطق ذات العرض الناقص، كبح الطلب وحده قد يقلل حجم المعاملات، لكنه لن يؤدي إلى استقرار الأسعار على المدى الطويل.
عارض عمدة سيول أيضاً الحكم على التراجع الأخير في أسعار الطلب في بعض العقارات في منطقة جنغنام بأنه إنجاز لسياسة الحكومة.
قال: "هل يعتقد الرئيس أن التراجع الأخير في أسعار الطلب في بعض العقارات في منطقة جنغنام هو إنجاز 'كبح الطلب المضارب'؟ إذا اعتبر انخفاض الأسعار بشكل مؤقت في عدد من العقارات الفاخرة جداً قبل تطبيق الضرائب العقابية وتقليص نطاق مزايا الملكية المتعددة انخفاضاً عاماً في السوق، فذلك سوء فهم كبير".
واصل: "بل على العكس، ترتفع الأسعار في المناطق الخارجية من سيول و'تتوازى' أسعار أخرى. إذا حكمت على ذلك بأنه إنجاز سياسي، فأنت إما تتلقى معلومات خاطئة أو تتجاهل الواقع".
تراجع أسعار الطلب في بعض العقارات الفاخرة لا يعني تراجعاً عاماً في أسعار سيول. قد يؤدي الإصلاح الضريبي إلى ظهور عقارات معينة في السوق أو تعديل أسعار البيع المطلوب، لكن يجب أيضاً أن ننظر بعناية إلى احتمالية انتشار توقعات ارتفاع الأسعار المكونة حول منطقة جنغنام ومشاريع إعادة التطوير إلى المناطق الخارجية.
عرض عمدة سيول تفسيراً مختلفاً لمؤشرات سوق المزادات التي أشار إليها الرئيس.
قال: "قال الرئيس إن عدد العقارات في المزادات يزداد بسبب تأخر السداد، وتحدث عن هذا كما لو كان علامة على انهيار أسعار المساكن. لكن زيادة عدد العقارات في المزادات لا تعني انهياراً تلقائياً في أسعار المساكن".
أضاف: "لحكم تدفق الأسعار، يجب الاطلاع ليس فقط على نسبة الفوز بالمزاد، بل أيضاً على نسبة سعر الفوز بالمزاد - وهي النسبة بين سعر الفوز الفعلي والقيمة المقدّرة".
وفقاً لتقرير اتجاهات المزادات لشركة Zigizacion للبيانات للمزادات والعلنيات في يوليو 2026، حققت نسبة سعر فوز شقق سيول في يوليو 101.0%. على الرغم من انخفاض 0.7 نقطة مئوية عن الشهر السابق، إلا أنها تجاوزت 100% لأربعة أشهر متتالية. نسبة سعر الفوز بالمزاد هي نسبة القيمة المقدّرة من قبل المحكمة وسعر الفوز الفعلي. أن تتجاوز النسبة 100% يعني أن العقارات باعت بسعر أعلى من القيمة المقدّرة بالمتوسط.
قال عمدة سيول: "في يوليو من هذا العام، حققت نسبة سعر فوز شقق سيول 101.0%، متجاوزة 100% لأربعة أشهر متتالية. هذا يعني أنه حتى مع زيادة عدد العقارات في المزادات، تباع الشقق في سيول بأسعار أعلى من القيمة المقدّرة".
واصل: "مؤشر المزادات الذي طلبت من الرئيس أن ينتبه له لا يدل على علامات انهيار الأسعار، بل يظهر الطلب المتراكم السميك والنقص الشديد في العرض في سيول".
ومع ذلك، من الصعب أيضاً الحكم على اتجاه أسعار سوق المساكن في سيول بالكامل من خلال نسبة سعر الفوز وحدها. قد تختلف القيمة المقدّرة عن السعر السوقي الحالي لأنها تُقيّم قبل وقت المزاد الفعلي، وهناك فجوات كبيرة بين المناطق الشهيرة وغير الشهيرة. في الواقع، انخفضت نسبة سعر الفوز للشقق في جميع أنحاء البلاد إلى 85.4% في نفس الفترة، مما يظهر استمرار الاستقطاب بين سيول والمناطق الأخرى.
أبدى عمدة سيول قلقاً شديداً من ربط الرئيس بين تأخر السداد وزيادة المزادات واحتمالية انهيار أسعار المساكن.
قال: "ليس كل مالكي العقارات المعروضة في المزادات متأثرين في الاقتراض المفرط والمضاربة. من بينهم أصحاب مشاريع صغيرة لم يستطيعوا تحمل ركود المبيعات والفائدة العالية، وهناك مواطنون عاديون فقدوا أملهم في الحياة والعيش لأنهم اضطروا إلى رهن منازلهم الوحيدة لجمع رأس مال للعمل".
أكمل: "لا يجب على الرئيس أن يستقبل بارتياح زيادة العقارات في المزادات كإشارة على انهيار الأسعار، بل يجب أن يشعر بمسؤولية ثقيلة كأعلى قيادة في الدولة أمام معاناة المواطنين الذين ليس أمامهم خيار سوى طرح عقاراتهم للمزاد".
زيادة العقارات في المزادات يمكن أن تكون مؤشراً استباقياً لسعر السوق وفي نفس الوقت إشارة إلى ضعف قدرة الأسر والعاملين بالعمل الحر على سداد ديونهم. لذا فإن تفسير زيادة المزادات كمؤشر على استقرار الأسعار دون التمييز بين الاقتراض المفرط للأغراض المضاربة والديون الضرورية للعيش والعمل قد يؤدي إلى الخلط بين معاناة المواطنين وإنجاز السياسة.
طرح عمدة سيول أيضاً سؤالاً حول ما إذا كانت تصريحات الرئيس بشأن انهيار أسعار المساكن تهدف إلى الضغط النفسي على سوق العقارات.
قال: "لا يمكن إلا أن أشك في وجود نية أخرى وراء التصريحات غير الواقعية للرئيس. هل لأنه لا توجد تدابير عرض فعلية مباشرة، الرئيس يثير بشكل مباشر 'انهيار الأسعار' لزرع الخوف في السوق، ويحاول أن يجبر مالكي المساكن على طرح عقاراتهم للبيع؟"
يمكن تفسير تصريحات الرئيس أيضاً على أنها تدخل شفهي من قبل الحكومة لتقليل توقعات ارتفاع الأسعار وحجب الطلب المضارب. إنها بمثابة تحذير بأن الحكومة ستزيد العرض بشكل كبير وستكبح الطلب المضارب في المستقبل، لذا يجب عدم شراء المساكن بشكل مفرط.
ومع ذلك، في غياب الثقة في العرض الفعلي، التركيز فقط على احتمالية انخفاض الأسعار قد يؤدي إلى آثار جانبية مثل تجميد سوق البيع والشراء وزيادة عدم الاستقرار في سوق الإيجار. حتى لو كان الضغط على بائعي العقارات فعالاً، فإنه لن يكون حلاً جذرياً إذا لم يتم توفير مساكن بأسعار مناسبة في المناطق التي يرغبها الناس.
قال عمدة سيول: "العقارات ليست مشكلة تُحل بالتخويف من المواطنين. ليست كل الأسواق تتحرك بحسب إرادة الحكومة لمجرد تكرار شعار 'القضاء على المضاربة'".
أكمل: "يجب التعامل مع السوق الذي يتشابك فيه الطلب والعرض والفائدة والتمويل والبيع والإيجار بشكل معقد بناءً على بيانات دقيقة واعتراف بارد بالواقع. لا تحاول أن تتهرب من الأزمة بالحيل والخوف بعد الآن".
واصل: "الآن، أعد النظر بالكامل في خط السياسة الخاطئ للعقارات، واختر النهج المباشر - بأن توفر فعلياً مساكن حيث يريدها المواطنون. لقد عانى المواطنون والرئيس بالفعل بما يكفي على مدار العام الماضي. الآن يجب أن يتغير الوضع".
يظهر هذا الانتقاد من عمدة سيول أن سياسات الحكومة تحت قيادة الرئيس لي جاي-ميونغ - التي تركز على الضرائب والقيود المالية لكبح الطلب - تعارض مباشر مع سياسة سيول - التي تؤكد على توسيع العرض من خلال إعادة التطوير وإعادة البناء.
النقاش بين الجانبين يتجاوز "كيفية كبح أسعار المساكن" إلى "كيفية حل نقص المساكن في سيول". يبدو أن مدى السرعة التي يمكن من خلالها ربط كميات العرض المعلنة من قبل الحكومة بالبدء الفعلي، ومدى السماح بإعادة التطوير وإعادة البناء في سيول، سيحدد نجاح أو فشل السياسة العقارية المستقبلية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.