سيول تستهدف بدء تنفيذ 310 آلاف وحدة سكنية بحلول عام 2031
311 موقعاً في مرحلة التخطيط المتكامل و197 موقعاً أكملت التخطيط
عقود بقيمة 30.9 تريليون وون لأكبر 10 شركات بناء مع اقتصار المناقصات التنافسية على 3 مواقع فقط
تسارع سيول خطى مشاريع إعادة البناء وإعادة التطوير من خلال التخطيط المتكامل السريع وتيسير معاملات النسبة الأرضية، لكن مرحلة اختيار المقاول تشهد فشل المناقصات التنافسية بشكل متكرر. وتتجنب شركات البناء المنافسة المحفوفة بالمخاطر بسبب أعباء تكاليف البناء والتمويل، وتركز على اختيار المشاريع ذات الربحية العالية. وتؤدي حالات فشل المناقصات والإعادة المتكررة إلى إبطاء وتيرة التوريد.
أفادت سيول في الثامن من الشهر الجاري بأن عدد المواقع المستهدفة للتخطيط المتكامل السريع بلغ 311 موقعاً بحسب آخر إحصائيات نهاية يوليو. وأنجزت المدينة التخطيط لـ 197 موقعاً بنهاية أغسطس، من بينها منطقة شينجيونغ 922 في جنوب سيول ومنطقة ساداغ 305-35.
تعمل سيول على تقليص فترة وضع خطة التطوير العمراني، وتوسع حوافز النسبة الأرضية للمناطق ذات الربحية المنخفضة. وتطبق معامل تصحيح الربحية بنسبة 1.63 على منطقة شينجيونغ 922 في ياغتشيون بـ 2170 وحدة سكنية، و1.17 على منطقة ساداغ 305-35 في دونغجاك بـ 970 وحدة سكنية. وتختصر الإجراءات اللاحقة لتحقيق هدف بدء تنفيذ 310 آلاف وحدة سكنية بحلول عام 2031.
من بين 25 مشروعاً طورت أكبر 10 شركات بناء من حيث كفاءة التنفيذ عقوداً لها بسيول حتى العاشر من أغسطس الجاري، لم تشهد سوى 3 مواقع منافسة بين عدة شركات بناء، وهي: منطقة أبغوجيونغ 5 ومنطقة شينبانبو 19 و25 وحي سونغسو الاستراتيجي 4. أما المواقع الـ 22 الأخرى (88%)، فقد تحدد المقاول فيها بدون منافسة.
المشاريع الضخمة لا تشذ عن هذا الاتجاه. فأعادة بناء برج يوويدو التجريبي بقيمة إجمالية 2.1616 تريليون وون شهدت فشل المناقصة الأولى برغم مشاركة سامسونج إنجينيرينغ وحدها. وقد حضر 7 شركات بناء جلسة الإطلاع الأولى، لكن لم تشارك في المناقصة سوى واحدة. وحضرت جلسة الإطلاع الثانية يوم الثالث الماضي سامسونج إنجينيرينغ وحدها. وبلغت التكلفة المتوقعة 11.5 مليون وون لكل 3.3 متر مربع.
كما تحول مشروع مجمع موكدونغ 10 بقيمة إجمالية 2.6135 تريليون وون إلى نظام التعاقد المباشر بعد اقتصار المشاركة على هيونداي للبناء في مناقصتين متتاليتين. واختيرت هيونداي للبناء كمرشح مفضل للتفاوض يوم 26 من الشهر الماضي. وبلغت التكلفة المتوقعة 9.9 مليون وون لكل 3.3 متر مربع، والضمان 60 مليار وون. وشهد مشروع إعادة تطوير حي سونغسو 3 بقيمة 1.8275 تريليون وون فشل مناقصتين متتاليتين بسبب مشاركة سامسونج إنجينيرينغ وحدها.
هذا يتناقض تماماً مع الصورة السابقة عندما كانت شركتان أو ثلاث شركات بناء تتنافس بشراسة، وتقدم شروطاً استثنائية مثل تأجيل دفع حصص أصحاب الوحدات وزيادة مساعدات الإسكان. وفي أبغوجيونغ من هذا العام، حصلت هيونداي على المنطقة 3 وسامسونج على المنطقة 4، كل منهما من خلال مناقصة انفرادية.
وفقاً لمعهد تقنيات البناء الكوري، بلغ مؤشر تكاليف البناء في يوليو 138.59 (قيمة مؤقتة)، بارتفاع 0.18% عن الشهر السابق و5.78% عن نفس الشهر من العام الماضي، محققاً رقماً قياسياً تاريخياً. وهذا يعني أن مستويات تكاليف البناء أعلى بـ 38.6% مما كانت عليه عام 2020.
إضافة إلى ذلك، يتعين على شركات البناء توفير ضمانات بمئات المليارات من الوون منذ مرحلة المناقصة، مع تحمل تكاليف كبيرة للتصميم المتخصص والعروض التمويلية والقوى العاملة في المناقصة. وعند فشل المناقصة، يصعب استرجاع تكاليف التصميم والدعاية، مما يقوي اتجاه الشركات بقوة لتجنب المشاركة في المشاريع ذات احتمالية النجاح المنخفضة من البداية.
تحسن ربحية المشروع لدى التعاونيات لا ينتقل مباشرة إلى تحسن الربحية لدى شركات البناء. فرفع النسبة الأرضية ومعامل تصحيح الربحية يساعد على زيادة حجم البيع العام وتقليل حصص أصحاب الوحدات، لكن شركات البناء تحسب بشكل منفصل تكاليف البناء والتمويل والجدول الزمني والقدرة على البيع. وعند حدوث فشل في المناقصة والانتقال للمناقصة الثانية والتفاوض المباشر، تستغرق عملية اختيار المقاول وقتاً إضافياً.
قال إي إون-هيونغ، الباحث في معهد أبحاث سياسات البناء بكوريا: "تتحمل شركات البناء أعباء تكاليف متزايدة بسبب استمرار أسعار الفائدة المرتفعة وارتفاع تكاليف البناء، لذا تتجنب المنافسة على المشاريع التي قد تكون خاسرة". وأضاف: "تتبنى شركات البناء استراتيجية اختيار المشاريع ذات الربحية العالية من خلال المناقصات الانتقائية". وأشار إلى أن "مشكلة تكاليف البناء يصعب حلها على المدى القريب، لذا من المتوقع استمرار توجه المناقصات الانتقائية".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.