عدم وضوح معايير توزيع الأصول والالتزامات بين شركة التطوير وشركة الأصول
خسائر الإيجار 2.7 تريليون وون... تمويل شركة الأصول يشكل تحديًا آخر
![صورة لمقر مؤسسة إسكان وأراضي كوريا [الصورة: مؤسسة إسكان وأراضي كوريا]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/13/20260913141318706726.jpg)
يبرز سؤال حاسم مع تقدم خطط إعادة هيكلة مؤسسة إسكان وأراضي كوريا بتقسيمها إلى وحدات متخصصة في التطوير والبناء من جهة، والرعاية السكنية وإدارة الأصول من جهة أخرى: كيفية توزيع ديون تتجاوز 170 تريليون وون على الشركتين الجديدتين. يشير المحللون إلى أن فصل الأنشطة الرابحة في التطوير عن أنشطة الإيجار التي تعاني من خسائر هيكلية قد يؤدي إلى اختلالات جذرية في الهياكل المالية للمؤسستين، مما يستدعي صياغة دقيقة ليس فقط لتوزيع الأصول والالتزامات، بل أيضًا لآليات سداد الديون المستقبلية.
وفقًا لبيان وزارة الأراضي والنقل واللوجستيات بتاريخ 13 سبتمبر، عقد نائب وزير الأراضي والنقل واللوجستيات كيم إي-تاك اجتماع انطلاق إعادة الهيكلة بتاريخ 11 سبتمبر مع رئيس مؤسسة إسكان وأراضي كوريا إي سونغ-هون وآخرين لمناقشة الاتجاهات المحددة لإعادة الهيكلة والإجراءات اللاحقة.
أعلنت الحكومة في أوائل الشهر الجاري عن خطة تقسيم مؤسسة إسكان وأراضي كوريا إلى شركتين: "شركة تطوير المساكن والمدن" و"شركة أصول المساكن والمدن". ستتولى شركة التطوير تطوير الأراضي وبناء المساكن، بينما ستتولى شركة الأصول الرعاية السكنية وتكوين احتياطيات الأصول. من المقرر أن تتولى شركة التطوير التبرع بجزء من أرباح التطوير إلى شركة الأصول من خلال حساب منفصل في صندوق المساكن والمدن. غير أن توزيع الأصول والالتزامات الحالية للمؤسسة الأم بين الشركتين، وكذلك معايير توزيع القروض المشتركة والسندات، لم تُحدد بعد.
كيفية تقسيم ديون 173 تريليون وون... طرق سداد مختلفة حسب نوع الدين
بلغ إجمالي ديون مؤسسة إسكان وأراضي كوريا في نهاية عام 2025 مبلغ 173.66 تريليون وون. من هذا المبلغ، تشكل القروض والسندات 109.45 تريليون وون، أي 63% من الإجمالي. كما بلغت ودائع الإيجار 27.36 تريليون وون، بينما بلغت الالتزامات الأخرى بما فيها الدفعات المقدمة والمخصصات 36.85 تريليون وون.
تكمن المشكلة في أن تقسيم هذه الديون ببساطة حسب حجم الأصول أو نسبة الأنشطة غير ممكن. فالقروض المستثمرة في تطوير الأراضي والمشاريع التجارية يمكن استردادها من خلال بيع الأراضي والمساكن، لكن الأموال المستثمرة في المساكن الإيجارية العامة يجب استردادها تدريجيًا من خلال إيجارات منخفضة على مدى فترات طويلة. كما أن ودائع الإيجار تمثل التزامات يجب إرجاعها للمستأجرين.
تشكل المساكن الإيجارية قيد الإنشاء معضلة إضافية. في حين أن شركة التطوير ستتولى البناء، ستصبح المساكن المكتملة مملوكة ومُدارة من قبل شركة الأصول. هذا يثير السؤال حول أي شركة ستتحمل القروض الناشئة عن عملية البناء. يتطلب التعامل مع السندات والقروض المشتركة التي لا يمكن ربطها مباشرة بمشروع معين وضع معايير منفصلة.
بلغت أصول مؤسسة إسكان وأراضي كوريا في نهاية عام 2025 حوالي 248.9 تريليون وون، برأس مال قدره 75.24 تريليون وون، مما يعطي نسبة ديون إلى رأسمال بلغت 230.8%. تحتفظ المؤسسة بأصول مقابلة للديون تشمل المخزون بقيمة 89.36 تريليون وون والاستثمارات العقارية بقيمة 133.15 تريليون وون. غير أن قابلية الأصول للتسييل تختلف جذريًا: فالأراضي المعدة للبيع يمكن تحويلها إلى نقد بسهولة، بينما يجب الاحتفاظ بالمساكن الإيجارية العامة لفترات طويلة.
أرباح من المشاريع التجارية بـ 2.5 تريليون وون مقابل خسائر إيجارية بـ 2.7 تريليون وون
تُظهر النتائج الأخيرة حسب قطاع النشاط هذه المشكلة بوضوح أكبر. وفقًا لبيانات مؤسسة إسكان وأراضي كوريا حسب قطاع النشاط، بلغ إجمالي الربح الإجمالي من المشاريع التجارية في العام الماضي 2.5277 تريليون وون. في المقابل، نجمت خسارة إجمالية قدرها 2.7383 تريليون وون عن أنشطة الإيجار. على الرغم من تحقيق ربح قدره 270 مليار وون من أنشطة أخرى، بلغ إجمالي الربح الإجمالي 594 مليار وون فقط. وعند احتساب مصروفات البيع والإدارة البالغة 700.7 مليار وون، انتهى الحال بخسارة تشغيلية قدرها 641.3 مليار وون وخسارة صافية قدرها 91.8 مليار وون.
كانت الحالة مختلفة تمامًا في عام 2021. حققت المشاريع التجارية حينها ربحًا إجماليًا قدره 8.0862 تريليون وون، مما غطى خسائر أنشطة الإيجار البالغة 1.7934 تريليون وون، وأدى إلى ربح إجمالي قدره 6.3067 تريليون وون. منذ ذلك الحين، تناقصت أرباح المشاريع التجارية بينما توسعت خسائر أنشطة الإيجار تدريجيًا: بلغت 1.9362 تريليون وون عام 2022، و2.2238 تريليون وون عام 2023، و2.4806 تريليون وون عام 2024، ثم وصلت إلى 2.7383 تريليون وون في العام الماضي.
نتيجة لذلك، يُعتبر كيفية تأمين الموارد المالية لشركة الأصول، التي ستتولى الرعاية السكنية وإدارة الأصول الإيجارية بعد الانقسام، مسألة جوهرية. في الوقت الحالي، وفي إطار كيان قانوني واحد، تُدمج الأرباح الناتجة عن المشاريع التجارية والتطويرية مع خسائر أنشطة الإيجار في حساب الربح والخسارة الموحد. لكن عند فصل المؤسستين، ستكون هناك حاجة إلى آليات منفصلة لنقل الموارد المالية.
تعتزم الحكومة التبرع بجزء من أرباح التطوير التي تحققها شركة التطوير إلى شركة الأصول من خلال الصندوق. غير أن نسبة التبرع وتوقيته، ومن الذي سيتحمل النقص في السنوات التي تكون فيها أرباح التطوير غير كافية، لم تُحدد بعد.
أفادت وزارة الأراضي والنقل واللوجستيات بأنها تدرس خطة إعادة الهيكلة الشاملة بما فيها الهياكل المالية التفصيلية. قال مسؤول في الوزارة: "تهدف إعادة الهيكلة إلى حل مشاكل تضارب المصالح والكفاءة الناشئة عن اختلاط أنشطة ذات طبيعة مختلفة. الخطط المحددة قيد الدراسة حاليًا".
من جانبها، أكدت مؤسسة إسكان وأراضي كوريا أنه لا توجد خطة نهائية بعد لتوزيع الديون. قال مسؤول في المؤسسة: "من المتوقع أن تعلن وزارة الأراضي والنقل واللوجستيات قريبًا عن خطة إصلاح شاملة تتضمن كيفية الفصل المحددة"، مشيرًا إلى أن المؤسسة في انتظار الخطة الحكومية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.