تباين كبير في الأسعار بين العروض المخفّضة والبيع بالمزاد... هيئة الإسكان تعتمد المتوسط الحسابي لتقييم شركتي تقييم عقاري
يأتي تحديد سعر الشراء كقضية رئيسية حيث تسعى الحكومة إلى توسيع المعروض من الوحدات السكنية من خلال تحويل مراكز الصناعات المعرفية الشاغرة إلى وحدات سكنية. يعود ذلك إلى تفاوت الأسعار بسبب العروض المخفّضة والمبيعات الاستعجالية والمزادات، بالإضافة إلى تكاليف الأعمال الإضافية المطلوبة للتحويل إلى الاستخدام السكني. يؤكد المحللون أن تحديد الأسعار بما يعكس القيمة السوقية الحالية، مع احتساب تكاليف تغيير الاستخدام والتطوير، هو الشرط الأساسي لتحويل المشروع إلى واقع ملموس.
وفقاً لتقرير صحفي من الخامس عشر من الشهر الجاري، تعتزم هيئة الإسكان والبناء الكورية (LH) بالتعاون مع جمعية المقيّمين العقاريين الكوريين اختيار شركة تقييم عقاري واحدة لكل جهة في مشروع إعادة تطوير المباني غير السكنية والإيجار. أعلنت الهيئة أنها "ستقرر سعر الشراء بالاستناد إلى المتوسط الحسابي للتقييمين".
تكمن المشكلة في التفاوت الكبير في أسعار مراكز الصناعات المعرفية. تختلف الأسعار حسب الموقع وسنة الإنجاز والطوابق ونسبة المرافق المساندة، وهو ما يؤدي إلى تباين الأسعار حتى في نفس المنطقة. علاوة على ذلك، يوجد تشكيل متزامن للأسعار من خلال العروض المخفّضة والمبيعات الاستعجالية والمزادات. تبرز الحاجة إلى تحديد أي من هذه الحالات يعكس القيمة السوقية بشكل صحيح.
بحسب موقع مراكز الصناعات المعرفية 114، ارتفع عدد قضايا المزادات القضائية لمراكز الصناعات المعرفية في منطقة العاصمة خلال الربع الثاني من العام الحالي إلى 1530 قضية، مقابل 1233 قضية في الربع السابق، أي بزيادة بنسبة 24%. وبالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي التي شهدت 594 قضية، يمثل الارتفاع الحالي 2.6 مرة. بلغ معدل تنفيذ المزادات 51.5%، وهو أدنى مستوى منذ عام 2020.
قال كيم جيونغ-جين، مدير مركز جمعية المقيّمين العقاريين الكوريين: "تتمتع مراكز الصناعات المعرفية بخصائص المباني المجمعة، لذا يتوقع أن يتم تقييمها باستخدام طريقة المقارنة بين الحالات التجارية". أضاف: "يجب مراجعة حالات التداول المتاحة في تاريخ التقييم والمزادات وأسعار التنفيذ والتحولات السوقية بشكل شامل، ثم اختيار الحالات التي تعكس القيمة السوقية بأفضل صورة".
تابع: "نظراً لكبر حجم المعروض من مراكز الصناعات المعرفية وتقلب السوق الكبير، يتعين الاهتمام بقياس التغيرات السوقية مقابل سعر الطرح الأساسي، وقد تختلف طرق التقييم المحددة تبعاً لكل حالة فردية".
يختلف المعيار المستخدم لمقارنة الأسعار تبعاً لطريقة تنفيذ المشروع. يتم تطبيق أسلوبين بالتوازي: الشراء المباشر حيث تشتري الهيئة المبنى وتقوم بتغيير الاستخدام وإعادة التطوير، والشراء بموجب اتفاقية حيث تشتري الهيئة المبنى بعد أن تقوم جهة خاصة بإعادة التطوير. في حالة الشراء بموجب الاتفاقية، يتم التقييم بعد تغيير الاستخدام وإعادة التطوير، مما يجعل المقارنة المباشرة مع أسعار التداول الحالية لمراكز الصناعات المعرفية صعبة.
تؤثر تكاليف التحويل إلى الاستخدام السكني أيضاً على جدوى المشروع. حتى لو تم الحصول على المبنى برسم منخفض، فإن تكاليف تعديل الهيكل الداخلي وتركيب المرافق السكنية قد تقلل من الفوائد السعرية.
قال كانغ أون-هيون، مدير معهد أبحاث المزادات: "مراكز الصناعات المعرفية تشهد ضعفاً في الأسعار بسبب تراجع الاقتصاد والإفراط في المعروض، بالإضافة إلى أن التحويل إلى الاستخدام السكني يتطلب تكاليف إضافية مثل التدفئة من تحت الأرض والحمامات والمطابخ". أكد أنه "يجب الأخذ في الاعتبار ليس فقط سعر الشراء الحالي بل أيضاً تكاليف التحويل إلى الاستخدام السكني".
أشار يو سون-جونغ، أستاذ بجامعة كونكوك: "بما أن مراكز الصناعات المعرفية لم تُصمم أساساً كمساحات سكنية، فإن عملية تغيير الاستخدام وإعادة التطوير ستتطلب تكاليف كبيرة". تابع: "لا بد من الأخذ في الاعتبار ليس فقط سعر الحصول على المركز بل أيضاً النفقات الرأسمالية الإضافية المطلوبة لتحويله إلى فراغ سكني".
يمثل التصميم الداخلي أيضاً متغيراً آخر. قد تنخفض الكفاءة عند تحويل المساحات المصممة للأنشطة الإدارية والإنتاجية إلى مساحات سكنية. أضاف يو: "تُصمم مراكز الصناعات المعرفية أحياناً برسم طويل مما قد يجعلها غير فعالة للاستخدام السكني". اقترح: "يمكن دراسة طرق مثل دمج وحدتي أو ثلاث وحدات لتكوين شقق مفروشة (أوفيستيل)".
حتى مع تحقق شروط الأسعار والنفقات، يجب استيفاء متطلبات السلامة والمرافق المطلوبة للاستخدام السكني. قال مسؤول في هيئة الإسكان: "سنقوم بفحص دقيق لتغيير الاستخدام الشرعي للتأكد من الامتثال لمتطلبات الاستخدام السكني بما في ذلك معايير الحماية من الحرائق والإخلاء والاعتبارات الأمنية الأخرى".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.