انهيار المعاملات العقارية يتجاوز منطقة القنغم نحو يونسان وماپو… تراجع بنسبة 32% في شهر واحد

المعاملات العقارية فوق 3 مليارات وون في يونسان تنخفض بنسبة 61%… أسعار العطاءات تنخفض أيضاً في المجمعات الراقية على ضفاف نهر الهان

الارتفاع مستمر في الأطراف الخارجية للعاصمة وجنوب محافظة كيونغي… عدم الاستقرار في سوق الإيجار والشروط الائتمانية تشكل عوامل حاسمة

• المعاملات العقارية فوق 3 مليارات وون في يونسان تنخفض بنسبة 61%… أسعار العطاءات تنخفض أيضاً في المجمعات الراقية على ضفاف نهر الهان

• الارتفاع مستمر في الأطراف الخارجية للعاصمة وجنوب محافظة كيونغي… عدم الاستقرار في سوق الإيجار والشروط الائتمانية تشكل عوامل حاسمة

منظر مجمعات سكنية في وسط العاصمة سيئول يُرى من برج سيئول سكاي بفندق لوتّه وورلد في حي سونگ-پا، 11 أغسطس 2026. [يونا هيون، shooting@ajunewscom]

 
تجاوز انهيار المعاملات العقارية على شقق الإيجار الذي ظهر في منطقة القنغم الثلاث إلى مناطق رئيسية أخرى على ضفاف نهر الهان، وعلى رأسها يونسان وماپو. وقد انخفضت المعاملات في المنطقتين مجتمعتين بنسبة تقارب 32% خلال شهر واحد، في حين تراجعت المعاملات فوق 3 مليارات وون في يونسان بأكثر من 60%. وقد بدأت بعض المجمعات الفاخرة بعرض وحدات سكنية بأسعار تقل عن أعلى أسعار معاملات سابقة لها. وفي المقابل، تشهد الأطراف الخارجية لمدينة سيئول وجنوب محافظة كيونغي اتجاهات صعودية، مما يشير إلى احتمال استمرار تباعد في اتجاهات السوق حسب المنطقة والفئة السعرية خلال الفترة القادمة.

ووفقاً لنظام الكشف عن أسعار المعاملات الفعلية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل في التاسع والعشرين من سبتمبر، بلغت معاملات شقق الإيجار في حي يونسان وماپو في شهر أغسطس مجموعها 151 معاملة، مقابل 221 معاملة في شهر يوليو، أي انخفاض بنسبة 31.7%. وانخفضت المعاملات في يونسان من 71 إلى 38 معاملة بنسبة 46.5%، بينما انخفضت في ماپو من 150 إلى 113 معاملة بنسبة 24.7%. بيد أن معاملات شهر أغسطس لا تزال في فترة التسجيل المقررة، مما قد يؤدي إلى زيادة عدد المعاملات المسجلة.

لا تزال مؤشرات الأسعار في المنطقتين في اتجاه صعودي. وبحسب بيانات مؤسسة كوريا للعقارات، ارتفعت أسعار شقق الإيجار في يونسان وماپو في الأسبوع الماضي بنسبة 0.02% و0.06% على التوالي. وبالرغم من تناقص وتيرة الارتفاع، إلا أنها لم تنقلب نحو الانخفاض. وفي نفس الأسبوع، ارتفعت أسعار شقق في حي جونغ-گو بنسبة 0.07%، وفي يانگ-تشون بنسبة 0.10%، وفي دونگ-جاك بنسبة 0.11%. وفي الوقت الذي تستمر فيه مؤشرات الأسعار في الارتفاع، تشهد المعاملات الفعلية انكماشاً.
 

"المعاملات تكاد تنعدم في الفئة من 4 إلى 5 مليارات وون"... ظهور عطاءات بأسعار منخفضة

في حي يونسان، كان حجم انخفاض المعاملات أكبر في الفئات السعرية الأعلى. فقد انخفضت المعاملات في الفئة حتى 1.5 مليار وون من 17 معاملة في يوليو إلى 11 معاملة في أغسطس بنسبة 35.3%، بينما انخفضت المعاملات في الفئة من 1.5 إلى 3 مليارات وون من 36 إلى 20 معاملة بنسبة 44.4%. وقد شهدت المعاملات فوق 3 مليارات وون انخفاضاً حاداً من 18 إلى 7 معاملات بنسبة 61.1%.

وتعكس الملاحظات على الأرض هذا الانكماش في المعاملات، خاصة في قطاع العقارات الفاخرة. قال وسيط عقاري في حي إيچون في يونسان: "قلّت استفسارات المشترين بشكل كبير خلال الشهر الأو الشهرين الماضيين، وبدأت الوحدات السكنية بالظهور تدريجياً. فقد تتم بعض المعاملات في فئة 22 إلى 23 مليار وون لشقق بمساحة 25 ريال مربع، وحوالي 28 مليار وون لشقق بمساحة 33 متراً مربعاً، لكن من فئة 4 إلى 5 مليارات وون فما فوق، تكاد المعاملات لا تحدث إطلاقاً."

في ماپو، انخفضت المعاملات في الفئة حتى 1.5 مليار وون من 83 إلى 58 معاملة بنسبة 30.1%، بينما انخفضت المعاملات في الفئة من 1.5 إلى 3 مليارات وون من 66 إلى 55 معاملة بنسبة 16.7%. أما المعاملات فوق 3 مليارات وون، فانخفضت من معاملة واحدة في يوليو إلى صفر في أغسطس. وعلى عكس حي يونسان حيث تركز الانخفاض على فئة العقارات فائقة الفخامة، شهد حي ماپو تراجعاً في الطلب على الشراء حتى في الفئة من 3 مليارات وون فما دون، التي تشكل معظم المعاملات.

وبدأت بعض المجمعات الفاخرة بعرض وحدات سكنية بأسعار أقل من أعلى أسعار معاملات سابقة لها. فقد وصل أعلى سعر معاملة لمجمع راميان تشيليتوس في يونسان في يوليو إلى 5 مليارات و590 ملايين وون، لكن الآن توجد وحدات سكنية معروضة بسعر حوالي 4 مليارات و700 مليون وون. وكذلك الحال مع شقة بمساحة 84 متراً مربعاً في مجمع راميان پوركيو في ماپو، التي تمت معاملة فيها بـ 2 مليار و650 مليون وون في يونيو، بينما أقل سعر معروض حالياً يبلغ حوالي 2 مليار و490 مليون وون.

يتعين الإشارة إلى أن أعلى الأسعار والعروض الأدنى قد تختلف بناءً على عوامل فردية مثل الطابق والاتجاه، مما يجعل المقارنة المباشرة صعبة. وسيكون السعر الفعلي الذي تتم المعاملة عليه متغيراً حاسماً في تقييم حجم التعديل المتوقع في المستقبل.

ترى أسواق العقارات أن الانخفاضات السعرية والانكماش في المعاملات الذي ظهر في منطقة القنغم الثلاث بعد إعلان الحكومة عن تعديل النظام الضريبي في أغسطس بدأ بالتأثير على مناطق أخرى عالية السعر أيضاً. وتشير التحليلات إلى أن المشترين قد انقلبوا إلى موقف الانتظار والترقب بحثاً عن انخفاضات إضافية، خاصة مع اجتماع عوامل مثل رفع الفائدة والتشديد على الائتمانات والضغط الناجم عن الارتفاعات السريعة في الأسعار خلال فترات قصيرة.

قالت الدكتورة شين بو-يون، أستاذة قسم الذكاء الاصطناعي والعقارات في جامعة سيجونغ: "في مناطق كانغنام وسيوچو، قوي النية لدى البائعين بعد إعلان التعديل الضريبي، مما أدى إلى زيادة الوحدات المعروضة بينما أصبح المشترون في انتظار مزيد من التراجعات. وهناك احتمال أن يستمر هذا الاتجاه في المناطق عالية السعر حتى يتم تأكيد التعديل الضريبي نهائياً."
 

الضعف في المجمعات الفاخرة لا يمنع الارتفاع في الأطراف... عدم استقرار سوق الإيجار كعامل حاسم

ينعكس تعديل الأسعار في العقارات الفاخرة أيضاً في الإحصائيات الشهرية. وبحسب الاستقصاء الشهري لـ "اتجاهات أسعار المسكن الوطنية" لشركة كيه بي العقارية، انخفض مؤشر "كيه بي للشقق الرائدة 50"، الذي يعكس تحركات أسعار أفضل 50 مجمع سكني من حيث القيمة السوقية، بنسبة 0.22% عن الشهر السابق، وعاد إلى اتجاه هابط بعد أربعة أشهر. وفي نفس الاستقصاء، انخفضت أسعار شقق حي كانغنام أيضاً بنسبة 0.30%، مما يشير إلى انقلاب نحو الانخفاض.

انخفضت التوقعات بشأن ارتفاع الأسعار أيضاً. فقد انخفض مؤشر توقعات أسعار شقق سيئول إلى 116.4، بانخفاض 1.4 نقطة عن الشهر السابق، للشهر الثالث على التوالي. وانخفضت المناطق الـ 11 جنوب نهر الهان إلى 108.9، بانخفاض 2.4 نقاط عن شهر مضى، بينما المناطق الـ 14 شمال نهر الهان انخفضت بمقدار 0.3 نقطة فقط إلى 124.8. بيد أن كلا المنطقتين لا تزالان فوق المستوى المرجعي للـ 100، مما يعني أن توقعات الارتفاع السعري لا تزال غالبة.

على الجانب الآخر، تستمر الاتجاهات الصعودية في الأطراف الخارجية لمدينة سيئول وجنوب محافظة كيونغي، حيث الأسعار نسبياً أقل. وبحسب استقصاء كيه بي، ارتفعت أسعار شقق حي نو-وون في سبتمبر بنسبة 2.32% عن الشهر السابق. وتجاوزت أحياء جونگ-رانغ (2.20%)، دو-بونگ (1.95%)، سونغ-بوك (1.93%)، وكانغ-بوك (1.90%) معدل الارتفاع في العاصمة الذي بلغ 1.13%. وفي محافظة كيونغي، تميز بارتفاعات ملحوظة في مناطق مثل حي يونگ-تونگ في سووون (4.30%)، وحي دونغ-ان في أنيانغ (2.75%)، ومدينة كوانغ-ميونغ (2.73%)، وحي بيونغ-جيوم في هواسونغ (2.71%).

يفسر الخبراء هذا الاتجاه بأن المشترين ينزوون عن الشراء في المناطق الفاخرة التي تتأثر بشكل كبير بالتعديلات الضريبية والتشديد على الائتمانات، بينما في الأطراف يستمر الطلب مدعوماً بالمشترين الذين أصبح من الصعب عليهم الدخول إلى المناطق الراقية، فضلاً عن التحول من الإيجار إلى الشراء نتيجة لارتفاع أسعار الإيجار.

أوضحت الدكتورة شين: "في حالة العقارات فائقة الفخامة، إذا تم تأكيد التعديل الضريبي بالاتجاه الحالي، قد يزداد عدد الوحدات المعروضة من البائعين الذين يسعون إلى تحقيق الأرباح بشكل استباقي لتجنب الضرائب، مع زيادة أعباء ضريبة الملكية، مما قد يؤدي إلى انخفاضات سعرية إضافية. أما المناطق ذات الأسعار المتوسطة والمنخفضة في سيئول، فيحتفظ بها طلب من المشترين الذين لم يتمكنوا من دخول المناطق الراقية، إلى جانب رفع أسعار الإيجار الذي يدفع التحول من الإيجار إلى الشراء."

مع ذلك، قد تواجه المناطق ذات الأسعار المتوسطة والمنخفضة نفسها حدود الائتمان وأعباء رأس المال الخاص عند ارتفاع الأسعار. وقد يؤدي تحرك المشترين الذين لا يستطيعون تحمل هذه الأعباء نحو مناطق أكثر رخصاً إلى تغيير المناطق التي تشهد الارتفاعات.

وحيث إن الطلب على الدخول إلى سيئول لا يزال قائماً، وثمة نقص في الوحدات المعروضة للإيجار وتحولها إلى إيجار شهري، وانخفاض جديد في المعروض من الشقق الجديدة، فمن المبكر الحكم على انكماش معاملات العقارات الفاخرة كمؤشر على انخفاض عام في أسعار العاصمة.

قالت يانغ يونغ-جين، مديرة مختبر البحوث العقارية في بنك ووري: "إذا لم يتم حل نقص العروض في سوق الإيجار بشكل هيكلي، قد يستمر في دعم الطلب على الشراء في الأطراف الخارجية لسيئول وجنوب شرق محافظة كيونغي." وأضافت: "وحتى إذا استمرت الاتجاهات الصعودية في هذه المناطق حتى نهاية العام، قد تشهد المعاملات ركوداً نسبياً." وتابعت: "رغم بقاء السيولة وفيرة، إلا أن أعباء رفع الفائدة والديون الأسرية والتشديد على الائتمانات يجعل من الصعب الاستمرار في دفع الأسعار بشكل كبير. وستكون استقرار أسعار الإيجار، وما إذا شعر السوق فعلاً بالزيادة في العروض، من العوامل المهمة جداً التي ستحدد اتجاهات السوق في المستقبل."

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.