غابة نوروي تشونغيه تسجل معدل 11.46 إلى 1 ثم طرح 13 مرة بدون ترتيب
هارينغتون نوون أيضاً يُعاد طرحه بـ 13.53 إلى 1 مع إعادة عرض 13 وحدة
"عدم جاذبية السعر يؤدي للتجاهل"... القدرة الشرائية الفعلية هي المحدد الأساسي
تشهد بعض المشاريع السكنية في سيول حالة غير معتادة حيث تُسجل معدلات طلب تنافسية تصل إلى أرقام مزدوجة، لكن هذه المعدلات العالية لا تترجم إلى مبيعات نهائية. يتكرر عرض الوحدات المتبقية لدرجة أن المشاريع تُعاد للطرح عدة مرات. وفي الوقت ذاته، تصل أسعار الوحدات الصغيرة إلى نطاق 700 إلى 800 مليون وون، وفي بعض المشاريع يُطلب من المشترين دفع 40% من سعر البيع في غضون شهر من الحصول على عقد الشراء. يُظهر هذا الوضع انفصالاً واضحاً بين مرحلة الطلب الأولية، حيث يتجمع المتقدمون، وبين مرحلة العقد الفعلي، حيث يُعيد المتقدمون فحص السعر، وشروط التمويل، والمزايا الفعلية للعقار.
وفقاً لبيانات من منصة البحث العقاري الكورية وموقع الاكتتاب الرسمي في 20 أكتوبر (تشرين الأول)، أجرت مشروع "غابة نوروي" في الحي التاريخي تشونغيه بسيول عملية اكتتاب غير مرتبة للمرة الثالثة عشرة في اليوم السابق، لـ 10 وحدات فقط بمساحة مفيدة 39 متراً مربعاً.
لم يكن الطلب ضعيفاً في الجولات السابقة من الاكتتاب. في الجولة الثانية عشرة من الطرح غير المرتب، قُدِّمت 149 طلباً لـ 13 وحدة، محققاً معدل تنافس بلغ 11.46 إلى 1. وفي الجولة الحادية عشرة، تقدم 446 متقدماً لـ 13 وحدة فقط، ما رفع معدل التنافس إلى 34.3 إلى 1. غير أن الوحدات المتبقية استمرت في الظهور، مما أدى إلى جولة 13 من الطرح.
ليس السعر وحده هو التحدي في مشروع "غابة نوروي". جدول السداد أيضاً قد يشكل عبئاً إضافياً. السعر الأقصى للوحدة ذات المساحة المفيدة 39 متراً مربعاً يبلغ 761 مليون و120 ألف وون. وفقاً لإعلان الطرح في الجولة 13، يتعين على المتفائل بالعقد أن يدفع 10% عربون و30% أقساط وسيطة (من الدفعة الأولى إلى الثالثة) في غضون 30 يوماً من توقيع العقد. هذا يعني وجوب تجميع 40% من إجمالي سعر البيع في غضون شهر واحد.
بحساب السعر الأقصى، يصل المبلغ المطلوب إلى حوالي 304 ملايين و450 ألف وون تقريباً. إذا تأخر تنفيذ قروض الأقساط الوسيطة عن الجدول المحدد، أو إذا قُررت الموافقة على حد أقل من المتوقع، سيضطر مشتري العقار إلى تجميع الفرق من موارده الشخصية.
يواجه مشروع "هارينغتون بلايس نوون سنترال" في حي نوون بسيول مسارة مماثلة. في الجولة الثانية من الطرح الاختياري، استقبل المشروع 203 طلبات لـ 15 وحدة، محققاً معدل تنافس بلغ 13.53 إلى 1، لكن الجولة الثالثة من الطرح الاختياري أحضرت 13 وحدة جديدة إلى السوق. السعر الأقصى للوحدة ذات المساحة المفيدة 59 متراً مربعاً يقارب 865 مليون وون.
أطلقت مشروع "ذا ريتشموند ميا" في حي كانغبوك بسيول أيضاً 16 وحدة في جولة الطرح الاختياري الثانية لهذا الشهر. السعر الأقصى للوحدة ذات المساحة المفيدة 49 متراً مربعاً يبلغ 802 مليون وون. في جميع هذه المشاريع الثلاثة، رغم أن المساحات نسبياً صغيرة، فإن الأسعار القصوى تتراوح بين 700 و 800 مليون وون، مما يفرض عبئاً مالياً كبيراً على المشترين الفعليين.
قال يونغ-جين هام، رئيس مختبر أبحاث العقارات في بنك وووري: "مع تزايد العبء الإجمالي للسعر، يتوقع أن يستمر اتجاه ثنائي الأقطاب حيث يتخلى المتقدمون الفعليون عن الاكتتابات في الفئات المتوسطة ويتجهون نحو الوحدات الصغيرة، بينما يسعى الأثرياء للوحدات الكبيرة النادرة. هذا الانقسام يُتوقع أن يستمر في المدى القريب."
مع ذلك، تشير البيانات إلى تراجع تدريجي في الوحدات المتبقية عبر جولات الطرح المتكررة. بدأ "هارينغتون بلايس نوون سنترال" بـ 58 وحدة متبقية في الطرح الأولي، ثم انخفض إلى 17 وحدة، ثم 15 وحدة، وأخيراً إلى 13 وحدة في هذه الجولة. وبالمثل، انخفض العرض في "ذا ريتشموند ميا" من 98 وحدة في جولة الطرح غير المرتبة في يونيو (حزيران) إلى 31 وحدة في سبتمبر (أيلول)، ثم إلى 16 وحدة في الشهر الحالي.
الانخفاض التدريجي في الوحدات المتبقية لا يعني توقف الحجوزات بشكل كامل. غير أن استمرار الطرح المتكرر بعد تسجيل معدلات تنافس تصل إلى أرقام مزدوجة يجعل من الصعب الحكم على النجاح الحقيقي للمشروع بناءً على معدل التنافس وحده. قد تتضمن الوحدات المعاد طرحها حالات إلغاء عقود وحالات عدم أهلية للفائزين بالاكتتاب وحالات فسخ عقود بعد التوقيع.
تُعتبر جودة ومزايا العقار من العوامل الإضافية المهمة. عبر جولات الطرح المتكررة، قد تبقى الوحدات الأقل تفضيلاً من حيث الموقع والاتجاه داخل المشروع، أو قد يتبين أن سعر العقار لا يتمتع بالقدرة التنافسية الكافية مقارنة بالمشاريع السكنية الموجودة في المنطقة. في مثل هذه الحالات، قد يتردد الفائزون بالاكتتاب عن إتمام العقد حتى بعد فوزهم.
قال وكيل عقارات متخصص في منطقة "هارينغتون بلايس نوون سنترال": "بينما يُعتبر المشروع جاذباً لأنه وحدات جديدة في منطقة ذات اتصالات مواصلات عالية الجودة، فإن النظر إلى مزايا المشروع يتطلب التعامل معه من منظور الإقامة الفعلية فقط. من الناحية العملية، يصعب تبرير الاستثمار فيه بقصد تحقيق أرباح أو توقع ارتفاع القيمة في المستقبل."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.