سعر التوزيع حول 500 مليون وون وتمويل بسعر منخفض يصل إلى 70% بالحد الأقصى... تخفيف الأعباء المالية الأولية
تقاسم أرباح العقارات بنسبة تصل إلى 50% مع الصندوق العقاري... تختلف نسب الاسترجاع حسب عدد الأطفال ومدة التمويل
استعرضت آنسة أ. في العشرينيات من العمر، وهي على أعتاب الزواج، إمكانية التقديم على مشروع مدينة كايانج الجديدة للتطلعات السكنية في إنتشون. بدا المشروع جاذباً بسبب سعر التوزيع حول 500 مليون وون وإمكانية الحصول على تمويل برسم سنوي منخفض بنسبة 1.6%. لكنها قلقة من أن الفوز بالقرعة قد يحد من فرصها في الحصول على عروض خاصة أخرى، وأن أي ارتفاع في قيمة العقار سيتطلب تقاسم جزء من الأرباح العقارية. تتساءل الآنسة أ. ما إذا كان هذا الخيار أفضل من شراء شقة عادية أو الانتظار لفرصة قرعة أخرى، وتزداد حيرتها يوماً بعد يوم.
بدأ التوزيع في مدينة كايانج الجديدة في إنتشون، وهي الأسرع نمواً بين مدن الجيل الثالث الجديدة. بلغ إجمالي الوحدات المخطط توزيعها 18 ألف وحدة سكنية. دخل مشروع مدينة كايانج للتكنولوجيا - الكتلة A17 للتطلعات السكنية مرحلة التوزيع أيضاً. وفقاً لشركة إسكان وأراضي كوريا (LH) في 29 من الشهر الحالي، انتهت الكتلة A17 من استقبال طلبات القرعة الرئيسية خلال يومي 26 و27 من الشهر. تضم الوحدات مساحة مخصصة موحدة تبلغ 55 متراً مربعاً، وتبلغ الوحدات الجديدة المعروضة 176 وحدة من إجمالي 309 وحدة. تتراوح أسعار التوزيع ما بين 477 مليون و 508 مليون وون، وسيتم الإعلان عن الفائزين في الخامس من الشهر القادم.
مشاريع التطلعات السكنية موجهة للأزواج الجدد والأزواج المقبلين على الزواج وأسر الآباء أو الأمهات الوحيدين الذين لديهم أطفال بسن ستة سنوات فما دون. يتطلب الحد الأدنى للدخل الشهري أن لا يتجاوز 130% من متوسط دخل العاملين في المدن (أو 200% للأزواج ذوي الدخل المزدوج)، وأن لا تتجاوز إجمالي الأصول 362 مليون وون. بالنسبة للأزواج المقبلين على الزواج، يجب تقديم إثبات الزواج قبل موعد الإسكان المتوقع في نوفمبر 2029.
ستكون الأموال المطلوبة في المراحل الأولى حوالي 150 مليون وون. في هذا المشروع، يكون الالتحاق برهن عقاري خاص إلزامياً، وعلى المشترين الحصول على تمويل لا يقل عن 30% من سعر التوزيع. حتى عند الاستفادة من الحد الأقصى البالغ 70% من التمويل، سيتعين على المشترين تجهيز حوالي 140-150 مليون وون من أموالهم الخاصة. يجب سداد 10% من سعر العقد في فبراير من العام القادم، و10% إضافية في أغسطس 2028 و10% أخرى في أبريل 2029 كدفعات وسيطة.
تكمن أكبر مزايا المشروع في برنامج التمويل برسم منخفض. باستخدام الرهن العقاري الخاص بمشاريع التطلعات السكنية، يمكن للمشترين الحصول على تمويل يصل إلى 70% من سعر التوزيع، أي ما يصل إلى 400 مليون وون، برسم سنوي يبلغ 1.6%. يمكن سداد القرض على مدى 30 سنة كحد أقصى، مما يقلل من عبء الفائدة مقارنة برهن العقار العام.
بناءً على وحدة سكنية بسعر توزيع 508 مليون وون في مدينة كايانج للتطلعات السكنية، يمكن الحصول على قرض بحد أقصى 356 مليون وون. عند اقتراض 356 مليون وون برسم 1.6% سنوياً، تبلغ الدفعة الشهرية بنظام السداد المتساوي على مدى 30 سنة حوالي 1.25 مليون وون، وحوالي 1.73 مليون وون على مدى 20 سنة. رغم أن الفائدة منخفضة، سيتعين على المالك سداد أكثر من 1 مليون وون شهرياً لفترة طويلة. وللمقارنة، إذا حصل على رهن عقار عام برسم 4% سنوياً، فإن الفرق في عبء الفائدة السنوي سيكون حوالي 8.54 مليون وون، أي حوالي 710 آلاف وون شهرياً.
يعتبر تحديد فترة إعادة البيع بثلاث سنوات وعدم وجود التزام قانوني بالإقامة من المزايا الأخرى. تبدأ فترة تحديد إعادة البيع من تاريخ الإعلان عن الفائزين في الخامس من نوفمبر الحالي، وإذا تم الإسكان كما هو مخطط في نوفمبر 2029، ستنتهي فترة التحديد في نفس التاريخ.
من جهة أخرى، عدم القدرة على الاحتفاظ بكامل الأرباح العقارية يمثل أكبر عيوب المشروع. عند استخدام الرهن العقاري الخاص، يتعين على المالك تقاسم 10-50% من الأرباح العقارية مع صندوق الإسكان والعمران عند بيع العقار أو سداد القرض بالكامل. تزداد نسبة التقاسم كلما قصرت فترة القرض وقل عدد الأطفال وارتفعت نسبة القيمة المقترضة إلى قيمة العقار.
على سبيل المثال، إذا تم شراء العقار بـ 508 مليون وون وبيعه بعد خمس سنوات بـ 708 مليون وون، محققاً ربحاً قدره 200 مليون وون. عند الاقتراض بنسبة 70% من القيمة، يتعين على الأسرة بدون أطفال تقاسم 50% من الربح، أي 100 مليون وون، مع صندوق الإسكان. إذا كان لدى الأسرة طفل واحد، ينخفض المبلغ إلى 80 مليون وون، وإذا كان لديها طفلان، ينخفض إلى 60 مليون وون. علاوة على ذلك، لا يتم خصم ضريبة الاستحواذ وضريبة النقل والعمولات الوسيطة من عملية التقاسم، مما يعني أن الربح الفعلي سيكون أقل.
من ناحية أخرى، يجب الأخذ في الاعتبار تكلفة الفرصة البديلة لاستخدام فرص القرعة. عند الفوز بالقرعة، ستبقى سجلات الفوز بعرض خاص مما يحد من فرصة التقديم على عروض خاصة أخرى، وسيتم تطبيق قيود إعادة الفوز لمدة 10 سنوات. كما أن دفتر القروض السكنية سيفقد فعاليته عند استخدامه في الفوز بالقرعة.
يجب أيضاً الأخذ بعين الاعتبار الموقع الجغرافي للمشروع. محطات مترو إنتشون (الخط الأول) - محطة بوكتشون ومحطة إمهاك تقع على بُعد أقل من كيلومترين في خط مستقيم، لكنها ليست ضمن نطاق المحطات. تم توضيح تحذيرات بشأن ضوضاء الطائرات من مطار جيمبو والضوضاء الناتجة عن الطرق السريعة القريبة في الإعلان الرسمي. دور الحضانة والمدارس الابتدائية مقرر افتتاحها في سبتمبر 2029، لكن موعد افتتاح المدارس المتوسطة والثانوية لم يتم تحديده بعد.
في النهاية، يعتبر مشروع مدينة كايانج للتطلعات السكنية خياراً نسبياً مفيداً للأزواج الجدد الذين يخططون للعيش لفترة طويلة وإنجاب الأطفال. كلما طالت فترة الإقامة وزاد عدد الأطفال، انخفضت نسبة تقاسم الأرباح العقارية. من ناحية أخرى، قد تواجه الأسر التي تخطط لبيع المنزل خلال 5-10 سنوات للانتقال إلى منطقة أفضل عبئاً كبيراً من تقاسم الأرباح. يتعين على المشترين المحتملين الموازنة بين السعر المنخفض للتوزيع وكذلك رأس المال الذاتي المطلوب والدفعة الشهرية ورؤاهم المستقبلية للسكن.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.