انخفاض المعاملات بنسبة 20-30% في مابو ودونغجاك ويانغتشون... ارتفاع نسبة أسعار الذروة في نوون من 31.7% إلى 37.2%
ارتفاع المعاملات في الشمال الشرقي بنسبة 4.1% وتراجع في دوبونغ بنسبة -0.5%... مؤشرات على انتقال الطلب نحو المناطق الخارجية برخص أكثر
إذا اختار صاحب العقار الإقامة الفعلية لتخفيف العبء الضريبي، فستنخفض المعاملات الإيجارية والعقود الآجلة وستشهد عدم استقرار
![منظر عام للمدينة من جبل بوك آك في منطقة جونغرو بسيول. 2026.10.01[الصورة= مراسل يو داي جيل dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/02/20261102151507424606.jpg)
شهدت سوق العقارات السكنية في سيول، عقب إعادة هيكلة النظام الضريبي في الثالث من أغسطس، تراجعاً في المعاملات مع ملاحظة انتقال الطلب نحو مناطق ذات أسعار نسبية أقل. وتتزايد احتمالية حدوث "أثر البالون" حيث ينتقل المشترون الفعليون الذين تنازلوا عن شراء العقارات في المناطق الغالية نحو مناطق مثل نوون والشمال الشرقي وضاحية دوبونغ. وفي الوقت ذاته، هناك قلق من أن يؤدي اختيار مالكي العقارات للإقامة الفعلية بدلاً من الإيجار، تجنباً للعبء الضريبي، إلى تفاقم مشكلة ثانوية تتعلق بنقص المعروض من وحدات الإيجار والعقود الآجلة (التأجيل).
أظهرت البيانات التي حللتها وكالة أجو نيوز بالاستناد إلى منصة بيانات قطاع العقارات الضخمة وبيانات الأسعار الفعلية من وزارة البنية التحتية والنقل، أنه خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة، زادت معروضات الشقق السكنية في 24 من أصل 25 منطقة إدارية في سيول. وارتفع إجمالي معروضات سيول من 100,105 وحدة إلى 116,882 وحدة، بما يمثل زيادة بنسبة 16.8%. وكانت منطقة سيوتشو هي الوحيدة التي شهدت تراجعاً بنسبة 2.4%.
غير أن المعاملات لم تواكب هذا الارتفاع في المعروضات. فعلى الرغم من ارتفاع المعروضات في مناطق مابو ودونغجاك ونوون ويانغتشون بنسبة 28.0% الإجمالية خلال ثلاثة أشهر، انخفضت كمية المعاملات في سبتمبر بنسبة 24.8% مقارنة بأغسطس. وانخفضت معاملات منطقة دونغجاك من 124 معاملة إلى 81 معاملة، أي بتراجع بنسبة 34.7%، بينما شهدت مابو (-25.7%) ونوون (-22.9%) ويانغتشون (-22.4%) تراجعات أيضاً.
غير أن الأنماط التي تلت تراجع المعاملات تباينت حسب المناطق. ففي مناطق مثل مابو ودونغجاك ويانغتشون، لم يخفض البائعون أسعارهم المطلوبة بينما ينتظر المشترون تراجعات إضافية، مما أدى إلى تجميد المعاملات. وقال يو سون جونغ، أستاذ الهندسة العقارية بجامعة كونكوك: "غالباً ما يختار أصحاب الوحدة الواحدة بيع منازلهم بهدف الانتقال إلى منزل آخر"، موضحاً أنهم "يترددون في تخفيض أسعارهم لأنهم بحاجة لبيع منزلهم الحالي بالسعر المطلوب حتى يتمكنوا من شراء المنزل التالي".
على المقابل، تظهر إشارات على انتقال الطلب في المناطق الخارجية الأرخص نسبياً. فمنطقة نوون، على الرغم من انخفاض كمية المعاملات بنسبة 22.9%، شهدت ارتفاعاً في نسبة معاملات الأسعار القياسية من 31.7% إلى 37.2%، أي بزيادة 5.5 نقطة مئوية. كما شهدت منطقة الشمال الشرقي ارتفاعاً في معاملات سبتمبر بنسبة 4.1% عن الشهر السابق، بينما تراجعت ضاحية دوبونغ بنسبة 0.5% فقط، مما يدل على أداء نسبي أفضل مقارنة بالمناطق الأخرى.
قالت كيم هيو-سون، الخبيرة الأولى في شؤون العقارات بمصرف كيه بي ناشيونال بانك: "الوضع الحالي يتسم بأن قدرة الحصول على الائتمان تنخفض كلما ارتفع سعر المنزل"، مضيفة: "يتم نقل المشترين الفعليين الذين عادوا إلى سوق البيع والشراء نحو مناطق بأسعار نسبية أقل في ضواحي سيول أو محافظة كيونغي، مما يخلق أثر بالون واضحاً".
وتكمن المشكلة الثانوية الأخرى في سوق العقود الآجلة والإيجارات. فإذا اختار مالكو العقارات، بهدف تقليل عبئهم الضريبي، بيع الوحدات التي لديها مستأجرون أو الانتقال للإقامة الفعلية بنفسهم، فسيضطر المستأجرون الحاليون إلى البحث عن وحدات عقود آجلة أو إيجارات جديدة. حيث ستنخفض وحدة واحدة من المعروض في سوق الإيجار في الوقت ذاته الذي يظهر فيه طلب جديد، مما قد يؤدي إلى تفاقم نقص المعروض من وحدات العقود الآجلة والإيجارات وزيادة الضغط على الأسعار.
وقد يتفاقم القلق بشكل إضافي إذا انتقل المشترون الفعليون الذين تخلوا عن شراء العقارات إلى سوق العقود الآجلة والإيجارات. فالطلب القادر على شراء المنازل ينتقل نحو سوق البيع والشراء في المناطق الخارجية برخص أكثر، بينما ينتقل الطلب غير القادر على الشراء نحو سوق الإيجارات والعقود الآجلة، مما يعني أن الآثار الثانوية للسياسة قد تظهر في آن واحد على كل من سوق البيع والشراء وسوق الإيجار.
قالت كيم: "ارتفاع أسعار العقود الآجلة يؤثر أيضاً على سوق البيع والشراء"، مضيفة أن "سوق البيع والشراء وسوق العقود الآجلة يؤثران على بعضهما البعض". أما يو، فأشار إلى أن "العبء الضريبي المتعلق بضرائب الملكية والممتلكات يختلف حسب أسعار المنازل والوضع الحالي للملكية في كل منطقة إدارية، مما يعني أن ردود فعل السوق قد تختلف أيضاً من منطقة إدارية إلى أخرى".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.