شركات البناء الفيتنامية تكافح لتأمين السيولة النقدية وسط كساد المبيعات العقارية

الطلب على الشقق يرتفع لكن الممتلكات الفاخرة والأراضي تشهد تراجعاً

أسعار الفائدة على القروض تتراوح بين 12 و16% وتؤدي لتأجيل الإطلاق وتقليص المشاريع

• الطلب على الشقق يرتفع لكن الممتلكات الفاخرة والأراضي تشهد تراجعاً

• أسعار الفائدة على القروض تتراوح بين 12 و16% وتؤدي لتأجيل الإطلاق وتقليص المشاريع

برج لاند مارك 81 وأبراج لاند مارك السكنية في منطقة بينه ثان بمدينة هو تشي منه [الصورة: المراسلة كيم هيه إن]

دخل سوق العقارات الفيتنامي مرحلة عدم توازن تتسم بتزايد العرض وتراجع المعاملات في آن واحد. فقد أظهرت رخص الإنشاء للمشاريع السكنية التجارية الجديدة في الربع الثاني من العام الحالي ارتفاعاً عن الربع السابق، مما يشير إلى توسع في العرض، بيد أن المعاملات الناجحة ظلت دون مستويات الربع السابق. وتزايدت الأسهم المتبقية من العقارات بشكل عام في الشقق والمنازل المنفصلة والأراضي. وفي الوقت الذي يضغط فيه ارتفاع أسعار الممتلكات وأعباء أسعار الفائدة على الطلب الشرائي، تلجأ شركات البناء إلى إصدار سندات شركات وبيع أصول وتعديل جداول التسويق بهدف الحفاظ على تدفقات النقد.

وبناءً على ما أفادت به وسائل إعلام محلية من بينها موقع "فن إكسبريس" في السادس من الجاري، بلغ عدد معاملات العقارات الفيتنامية في الربع الثاني من عام 2026 نحو 105 آلاف معاملة، أي ما يعادل 71.5% من الربع الأول و63.7% من الفترة ذاتها من العام الماضي. وكانت معاملات الشقق والمنازل المنفصلة قد بلغت 26,567 معاملة بنسبة 86.1% من الربع السابق، في حين انخفضت معاملات الأراضي إلى 73,438 معاملة، أي ما يمثل 67.4% من الربع السابق.

وعلى نقيض تراجع المعاملات، ارتفع العرض بسرعة ملحوظة. فقد زادت رخص الإنشاء للمشاريع السكنية التجارية الجديدة في الربع الثاني إلى 113 مشروعاً بنحو 103,205 وحدة سكنية، بارتفاع نسبته 194.8% عن الربع السابق، وما يزيد على ثلاثة أمثال الفترة ذاتها من العام الماضي.

وتكشف الزيادة في الأسهم المتبقية بشكل خاص عن ضعف القدرة الاستيعابية لسوق الإسكان الفيتنامي. وفي استطلاع شمل 25 منطقة من أصل 34 منطقة، بلغت الأسهم المتبقية من المشاريع في الربع الثاني نحو 39,284 وحدة سكنية وقطعة أرض. وارتفع عدد الشقق المتبقية إلى 12,823 وحدة، بزيادة نسبتها 22.2% عن الربع السابق، بينما ارتفعت المنازل المنفصلة إلى 15,313 وحدة بنسبة 46.4%، والأراضي إلى 11,148 قطعة بنسبة 25.4%.

العرض يتزايد لكن المعاملات تتراجع

إضافة إلى ذلك، تضغط أعباء الأسعار والتكاليف المالية المرتفعة على الطلب الشرائي. وفقاً لبيانات وزارة البناء الفيتنامية، يبلغ متوسط أسعار الشقق في السوق الثانوية (سوق إعادة البيع) على أساس المتر المربع الواحد نحو 123 مليون دونج (حوالي 6.36 ملايين وون كوري) في هانوي، و108 ملايين دونج (حوالي 5.58 ملايين وون) في مدينة هو تشي منه، و69 مليون دونج (حوالي 3.57 ملايين وون) في محافظة هونغ يين. وانخفضت أسعار معاملات الأراضي بنسبة تتراوح بين 2 و3% عن الربع السابق، إلا أن هذا الانخفاض لم يكن كافياً لتحسين الإمكانية الشرائية بشكل ملحوظ، بينما تتراوح أسعار الفائدة على القروض العقارية عادة بين 12 و14% سنوياً، وقد تصل بعض القروض ذات السعر المتغير إلى 15-16% سنوياً.

أدت التغيرات في بيئة التمويل إلى تغيير طرق تمويل الشركات أيضاً. وفقاً لبيانات بورصة هانوي، أصدرت شركات العقارات في شهر أغسطس الماضي أربعة سندات شركات وجمعت نحو 4 تريليونات دونج بمعدل فائدة إصدار متوسط قدره 12.2% سنوياً. وأصدرت إحدى شركات العقارات الكبرى سندات بإجمالي قيمة 3 تريليونات دونج على دفعتين بمعدل فائدة 11% و12.5% على التوالي. وجمعت شركة التطوير العقاري كينباك 700 مليار دونج بأجل استحقاق ثلاث سنوات بمعدل فائدة ابتدائي قدره 12% سنوياً.

تُستخدم تصفية الأصول ونقل المشاريع أيضاً كوسيلة لتأمين السيولة النقدية. أكملت مجموعة العقارات نوفالاند عملية نقل أربعة أصول بقيمة إجمالية قدرها 11.266 تريليون دونج، حيث نفذت بموجب ذلك حوالي 72% من خطة تسييل الأصول البالغة 15.617 تريليون دونج لتوفير موارد سداد الديون. وتحتفظ الشركة بـخمسة أصول مخطط بيعها، أربعة منها بقيمة تقدر بنحو 3.931 تريليون دونج قد تم التوصل إلى اتفاق أولي بشأنها، لكن عملية النقل النهائية لم تكتمل بعد.

يتحرك المشترون أيضاً بطريقة انتقائية. وفقاً لبيانات منصة العقارات الفيتنامية بات دونج سان (Batdongsan.com.vn)، بلغت نسبة الاهتمام بالشقق ضمن الممتلكات المعروضة للبيع في الربع الثاني من هذا العام حوالي 37%، متفوقة على الأراضي بنسبة 23% والمنازل المنفصلة بنسبة 22%. وفي هانوي، ارتفعت نسبة الاهتمام بالشقق من 38% في يناير إلى 49% في يونيو، بينما انخفض الاهتمام بالمنازل المنفصلة من 26% إلى 17%.

سوق كاسدة، شركات تصمد

مدخل مجمع شقق فاخرة في منطقة أن فو بالحي الثاني بمدينة هو تشي منه [الصورة: المراسلة كيم هيه إن]

يترجم تراجع المعاملات على أرض الواقع مباشرة إلى ضغوط تكاليفية على القطاع. قال مدير المبيعات في إحدى شركات الوساطة العقارية بمدينة هو تشي منه إن حجم المعاملات خلال الأشهر القليلة الماضية انخفض بنسبة 70-80% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وعلى الرغم من زيادة نفقات الإعلان وتوسيع قنوات البحث عن العملاء، فقد شهدت بعض الأشهر عدم إبرام أي عقود. وأضاف قائلاً: "إذا لم تتحسن الأوضاع، فسيتعين على شركة الوساطة تخفيض التكاليف وتقليل القوى العاملة للحفاظ على استمرار العمليات".

تركز شركات التطوير أيضاً على استرجاع الاستثمارات بدلاً من التوسع. أفصح مدير تنفيذي لشركة عقارات في منطقة بينه ثان عن تأجيل إطلاق مشاريع جديدة والتركيز على الأشغال الجارية لتسريع التسليم واسترجاع رأس المال. وقال: "نحن نركز حالياً على استرجاع رأس المال بدلاً من التوسع في الاستثمارات. بالنظر إلى أسعار الفائدة المرتفعة وسرعة البيع الأبطأ من المتوقع، فإن الاقتراض الإضافي الآن قرار محفوف بالمخاطر".

يتزايد أيضاً عدد الشركات التي تغادر السوق. وفقاً للمكتب الإحصائي الفيتنامي، اكتملت إجراءات حل 1,463 شركة عقارية في النصف الأول من هذا العام، أي أكثر من ضعف العدد المسجل في الفترة ذاتها من العام الماضي. وهذا يعني أن عدد الشركات التي توقفت عملياتها بمعدل شهري بلغ حوالي 243 شركة.

يشخص الخبراء المسألة بأن الجدارة الائتمانية وأعباء الأسعار أصبحت معايير تحدد قدرة الشركات على الصمود. قال بو هونج ثانج، نائب الرئيس التنفيذي لشركة ديكرا: "ضعف القوة الشرائية يكشف بشكل أكثر وضوحاً عن الضغوط المالية التي تواجهها الشركات ذات القاعدة الرأسمالية الضعيفة". وأردف لي هوانج تشاو، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين بمدينة هو تشي منه، قائلاً: "تقيد بعض البنوك للقروض العقارية والارتفاع الحاد في أسعار الفائدة يفرضان ضغوطاً كبيرة على السوق". وأضاف: "لقد تم تعديل أسعار الفائدة على قروض بعض الشركات لتصل إلى 19-20% سنوياً".

في السياق الأوسع، تجاوزت مشاكل سوق العقارات الفيتنامي مسألة نقص العرض البسيطة لتصبح معادلة معقدة من التصادم بين الأسعار والتكاليف المالية والقدرة التنافسية للمنتجات والقوة الشرائية. فالشركات التي تتمتع برصيد نقدي كاف وديون منخفضة يمكنها الانتظار للتعافي، بينما الشركات التي تعتمد على القروض ودخل التسويق تجد نفسها مضطرة للاختيار بين تقليص العمليات والتعاون وتحويل الأصول في ظل فترات استرجاع رأس المال الممتدة.

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.