تفاقم تدهور جدوى المشاريع جراء ارتفاع تكاليف الإنشاء والفائدة
توسع نطاق المزادات القضائية والإدارية إلى منطقة العاصمة... تفشي الأزمة في أنحاء البلاد
انخفاض حاد بـ 80% في حجم إعادة الهيكلة والتصفية... مخاوف من استمرار الأزمة
يشهد سوق تمويل المشاريع العقارية (PF) انكماشاً في الحجم الإجمالي، لكن مخاطر تعثر المشاريع لا تزال قائمة بقوة. وفي ظل تزايد أعباء المزادات القضائية والإدارية للمشاريع التي كانت مركزة في المناطق الريفية، بدأت تنتقل إلى منطقة العاصمة، مما يثير مخاوف من استمرار طويل الأجل لعملية تصفية وإعادة هيكلة تمويل المشاريع العقارية.
بحسب بيانات القطاع المالي الصادرة في 10 الجاري، بلغ إجمالي التعرض لمخاطر تمويل المشاريع العقارية 169.8 تريليون وون في نهاية الربع الأول من السنة الحالية، بانخفاض قدره 4.5 تريليون وون عن الربع السابق. غير أن القروض المصنفة في فئات التحفظ (C) والمشكوك فيها (D) بناءً على تقييم الجدوى الاقتصادية ارتفعت إلى 16.4 تريليون وون، أي بزيادة قدرها 1.7 تريليون وون. وعادت رصيد مشاريع المزادات القضائية والإدارية في الربع الثاني إلى الارتفاع بلغ 11.2 تريليون وون، وهي أول زيادة بعد أربعة أرباع متتالية.
تعكس هذه المؤشرات تأثر عدد متزايد من المشاريع بتعافي بطيء في سوق التوزيع السكني، حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة وتصاعد تكاليف البناء إلى تراجع هامش الربحية وصعوبات في استرجاع رؤوس الأموال. وتشير التحليلات إلى أنه خلال عملية إعادة هيكلة تمويل المشاريع العقارية، تُعاد تطبيع المشاريع ذات الجدوى الاقتصادية الأفضل نسبياً أولاً، الأمر الذي يترتب عليه تركز الأعباء المتزايدة للتعثر على المشاريع المتبقية.
ويشكل انتشار أزمة تمويل المشاريع العقارية عبر مختلف المناطق مصدر قلق إضافي. ففي الربع الثاني، بلغت أرصدة المزادات القضائية والإدارية 1 تريليون وون في سيول، و4.5 تريليون وون في منطقة الإنشيون والعاصمة الكبرى (إقليم جيونجي)، و5.9 تريليون وون في المناطق الريفية. أما في نهاية الربع الأول فكانت الأرصدة 919 مليار وون في سيول، و3.797 تريليون وون في الإنشيون وجيونجي، و4.8 تريليون وون في المناطق الريفية. وبينما تتصدر المناطق الريفية من حيث حجم المزادات، فإن الأرصدة المتزايدة في سيول والإنشيون وجيونجي تعكس تفاقماً متزامناً للتكدس والتعثر في أنحاء البلاد كافة.
لا تتوفر ظروف ملائمة لتنفيذ المزادات على تلك المشاريع بشكل فعلي. فبحسب بيانات معلومات المزادات القضائية، انخفضت نسبة بيع العقارات في المزادات من ذروتها البالغة 72.3% في الربع الثاني من سنة 2024 إلى 58.2% بحلول مايو الماضي. وعلى الرغم من أن هذا المؤشر لا يعكس بشكل مباشر واقع المزادات القضائية والإدارية لمشاريع التمويل العقاري تحديداً، فإنه يوحي بضعف الطاقة الشرائية في سوق المزادات العقارية بصفة عامة، مما ينعكس على تدهور ظروف تصفية مشاريع التمويل العقاري أيضاً. وكلما انخفضت نسبة البيع، ازدادت الصعوبة في استرجاع القيمة الكاملة للضمانات خلال عملية تصفية المشاريع.
المشكلة تكمن في أن سرعة التخلص من المشاريع المتعثرة تتباطأ في الوقت الذي يتزايد فيه عدد المشاريع نفسها. فقد انخفض حجم تصفية وإعادة هيكلة مشاريع التمويل العقاري في الربع الأول إلى 400 مليار وون، أي بانخفاض بنسبة 80% مقارنة بـ 2 تريليون وون في الربع السابق. وفي ظل تكدس كميات متزايدة من المزادات وتدهور ظروف البيع في الوقت نفسه، قد تستغرق عملية تصفية المشاريع المتعثرة فترة زمنية أطول بكثير.
يقول محلل الائتمان بشركة كوريا للتقييمات الائتمانية، يونج هو جون: "تستمر الظروف السوقية غير المواتية بما فيها ارتفاع أسعار الفائدة وانقسام سوق العقارات، مما يؤدي إلى تزامن تراجع الإنجازات في التصفية وإعادة الهيكلة وتزايد المشاريع المصنفة أقل من فئة التحفظ. وعندما نأخذ في الاعتبار استحقاق أصول تمويل المشاريع الأساسية (الموجة الثانية) وتواصل ضعف أداء التوزيع السكني، قد يستمر معدل تزايد المشاريع المتعثرة في مرحلة التمويل الأساسي لبعض الوقت بعد".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.