قروض الإسكان الميسّرة تتجاوز أسعار البنوك التجارية... رغم ذلك الطلب يرتفع

ارتفاع الأسعار خمس مرات هذا العام يعكس الأدوار مع متوسط أسعار البنوك

استمرار الطلب يعود إلى ميزة حدود الإقراض... مع احتمالية تنظيم الطلب

• ارتفاع الأسعار خمس مرات هذا العام يعكس الأدوار مع متوسط أسعار البنوك

• استمرار الطلب يعود إلى ميزة حدود الإقراض... مع احتمالية تنظيم الطلب

منظر عام لأبراج سكنية على ضفة نهر الهان بسيول[الصورة=وكالة يونهاب]

بدأ سعر الفائدة العام لقرض الإسكان الميسّر، وهو منتج تمويل سياسي موجه للأسر ذات الدخل المحدود والمشترين الفعليين للعقارات، في تجاوز متوسط أسعار الفائدة على القروض العقارية لدى البنوك التجارية. حتى العام الماضي، كان سعر الفائدة أقل من نظيره البنكي، إلا أن ارتفاع السعر خمس مرات خلال العام الحالي عكس الأدوار بينهما. وعلى الرغم من ذلك، استمر الطلب على هذه القروض بسبب ميزة عدم الخضوع لنسبة خدمة الدين الإجمالية (DSR)، حيث تجاوزت أرصدة قروض الإسكان الميسّر 115 تريليون وون.

وفقاً لشركة التمويل العقاري بكوريا الجنوبية في العاشر من أغسطس/آب، فإن سعر الفائدة العام لمنتج "قرض الإسكان الميسّر الموفر" في أغسطس/آب يتراوح بين 4.90% و5.20% سنوياً.

شهد سعر فائدة قرض الإسكان الميسّر ارتفاعاً حاداً خلال هذا العام. تم رفع السعر في خمس مناسبات منفصلة: 0.25 نقطة مئوية في يناير/كانون الثاني، و0.15 نقطة مئوية في فبراير/شباط، و0.30 نقطة مئوية في أبريل/نيسان، و0.25 نقطة مئوية في مايو/أيار، و0.30 نقطة مئوية في يوليو/تموز، بإجمالي 1.25 نقطة مئوية.

نتيجة لذلك، اختفت الأفضلية السعرية على القروض العقارية البنكية التي ظلت قائمة حتى العام الماضي. في ديسمبر/كانون الأول من العام الماضي، كان سعر الفائدة العام لقرض الإسكان الميسّر بآجل 10 سنوات 3.65% سنوياً، أي أقل بـ 0.58 نقطة مئوية من متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية الجديدة للبنوك (4.23% سنوياً). غير أن الأوضاع بدأت تنعكس اعتباراً من أبريل/نيسان من هذا العام، وفي يونيو/حزيران، بلغ سعر الفائدة العام لقروض الإسكان الميسّر بآجل 10 سنوات 4.60% سنوياً، متجاوزاً متوسط سعر الفائدة البنكي (4.36% سنوياً) بمقدار 0.24 نقطة مئوية.

رغم فقدان التنافسية السعرية، لا يزال الطلب على قروض الإسكان الميسّر مستمراً. بلغ مجموع المبيعات في يونيو/حزيران 2.1623 تريليون وون، بزيادة نسبتها حوالي 26% عن الشهر السابق (1.7132 تريليون وون). كما وصل الرصيد إلى حوالي 115.4212 تريليون وون في نهاية يونيو/حزيران، وهو أعلى مستوى منذ النصف الثاني من عام 2022 والنصف الأول من عام 2023، باستثناء الأرقام المتضمنة لمنتج التحويل الآمن المؤقت.

يُعزى استمرار الطلب رغم ارتفاع الأسعار إلى استثناء نسبة خدمة الدين الإجمالية (DSR). قروض الإسكان الميسّر، بخلاف القروض العقارية العادية في القطاع البنكي، لا تخضع لتنظيم نسبة خدمة الدين الإجمالية على مستوى المقترض. بالنسبة للمقترضين الذين تكون حدود قروضهم محدودة بناءً على الدخل والديون القائمة، تصبح قروض الإسكان الميسّر بديلاً لتوفير التمويل المطلوب، حتى وإن كان السعر أعلى نسبياً. خاصة أنه مع تشديد التنظيمات المصرفية، قد يندفع المشترون الفعليون الذين يعطون الأولوية للمبلغ الفعلي القابل للاقتراض على سعر الفائدة نحو قروض الإسكان الميسّر.

السبب المباشر لارتفاع أسعار قروض الإسكان الميسّر يعود إلى ارتفاع تكاليف التمويل، بما في ذلك سعر إصدار الأوراق المالية المضمونة برهن عقاري (MBS). بما أن قروض الإسكان الميسّر توفرها شركة التمويل العقاري من خلال أموال تم جمعها عبر إصدار الأوراق المالية المضمونة برهن عقاري وغيرها، فإن ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل في السوق يفرض ضغوطاً لرفع أسعار الفائدة. وتؤكد شركة التمويل العقاري أنها تأخذ في الاعتبار عند تحديد الأسعار، بالإضافة إلى تكاليف التمويل، عوامل متعددة بصفتها مؤسسة تمويل سياسية.

يشير البعض إلى احتمال أن يكون لتوسع العرض الأخير من قروض الإسكان الميسّر دور في تبرير ضرورة إدارة الطلب من خلال تعديل الأسعار. قال مسؤول في القطاع المالي: "بما أن قروض الإسكان الميسّر لا تخضع لتنظيم نسبة خدمة الدين الإجمالية، فإن المشترين الفعليين قد يتدفقون عليها كلما اشتدت قيود الإقراض في القطاع البنكي. وحيث إن من الصعب الاستمرار في زيادة العرض من التمويل السياسي، فقد يعكس ارتفاع الأسعار الأخير جزئياً الحاجة إلى تنظيم الطلب بشكل معين."

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.